Cosa prevede il Decreto Salva-Casa: la guida alla nuova normativa
Lo scorso 28 luglio è stato convertito in legge il Decreto Salva Casa. La norma, ufficialmente denominata 105/2024, è dedicata al settore edilizio. Lo scopo è di semplificare le procedure burocratiche legate al fabbisogno abitativo, ma non solo: offre anche nuove opportunità per la messa in regola di molteplici difformità murarie.
I cambiamenti più diretti e specifici riguardano il cosiddetto Testo Unico per l’Edilizia. Il DPR 380/2001 rappresenta un documento normativo essenziale per pianificare, realizzare e gestire efficacemente tutte le costruzioni edilizie sul territorio italiano. La nuova delibera, in particolare, si rivolge sia agli interventi di minor entità, che alle questioni circa lo status legittimo dell’immobile e la sua possibile destinazione d’uso.
Tuttavia, è bene precisare che non si tratta di un vero e proprio condono. Sebbene grazie al Decreto Salva Casa sia possibile sanare le varie difformità presenti nell’abitazione, queste, devono necessariamente rientrare nelle casistiche di tipo lieve, parziali o non rilevanti. In altre parole, tali irregolarità non possono compromettere significativamente le caratteristiche essenziali dell’edificio. Inoltre, ciascuna misura della normativa presenta aspetti specifici e dettagliati, che stabiliscono i criteri e le condizioni necessarie alla loro attuazione.
Per questo noi di Quimmo abbiamo stilato questa pratica guida per chiarire i principali aspetti delle nuove disposizioni, offrendo un valido supporto per tutti coloro che desiderano comprendere meglio le possibilità previste.
Decreto Salva Casa: quali irregolarità e difformità possono essere sanate?
L’obiettivo principale del Decreto Legge Salva Casa è quello di snellire il lavoro di uffici tecnici e rivitalizzare il mercato edilizio, liberandolo da tutti quegli immobili che non possono essere venduti.
Molti di questi, infatti, a causa di una normativa troppo rigida e frammentata, sono intrappolati in piccole difformità o variazioni cosiddette essenziali dal titolo abilitativo. Tale problematica va ad ostacolare sia la loro commerciabilità, che l’accesso a pratiche come sovvenzioni e mutui.
La normativa, che si compone di disposizioni urgenti e puntuali, tocca più punti del settore edilizio, permettendo il recupero e la rigenerazione degli edifici esistenti, utilizzabili in modo più sostenibile e responsabile. Per quanto riguarda le irregolarità, il Decreto Salva Casa consente la sanatoria delle difformità edilizie realizzate fino al 24 maggio 2024. Di conseguenza, non sarà possibile procedere all’abbuono di quelle successive a tale data. Tra i sanabili, dunque, anche gli abusi eseguiti prima dell’entrata in vigore della Legge Bucalossi, per i quali il processo di regolarizzazione viene semplificato.
Una ulteriore novità riguarda il cosiddetto principio dell’autonomia delle parti comuni nei condomini. Grazie a ciò, infatti, si ha l’introduzione al concetto di proprietà esclusive, ove la presenza di eventuali difformità edilizie nelle aree di comproprietà non andranno a pregiudicare lo stato legittimo delle singole unità immobiliari. Inoltre, sarà possibile effettuarne interventi di modifica o riqualificazione in modo del tutto indipendente.
In linea di massima, gli interventi sanabili mediante tale delibera possono interessare tre principali ambiti:
- edilizia libera: modifiche interne all’edificio, che non ne alterano la volumetria;
- tolleranze costruttive ed esecutive: variazioni minime dell’edificio, comprese nei limiti di tolleranza, che non ne compromettono la sicurezza strutturale e/o la disciplina urbanistica;
- parziali difformità: irregolarità di lieve entità che non alterano in modo sostanziale le caratteristiche fondamentali dell’immobile o la sua destinazione d’uso.
Decreto Salva Casa: Edilizia libera
Il nuovo decreto aggiorna e amplia il Testo Unico per l’Edilizia, includendo una serie di interventi che ora possono essere eseguiti senza la necessità di permessi o autorizzazioni comunali. Si tratta dell’edilizia libera, che consente ai proprietari di effettuare lavori di manutenzione, miglioramento e piccole modifiche senza affrontare lunghe procedure burocratiche. Oltre a quelli già consentiti, la normativa include due ulteriori tipologie di interventi:
- installazione di vetrate panoramiche: scorrevoli, trasparenti e rimovibili. Installabili su balconi, logge o porticati, tali strutture devono essere temporanee, senza creare una nuova volumetria o un cambiamento circa la destinazione d’uso dell’immobile;
- pergotende e/o pergolati bioclimatici: in tale ambito rientrano i vari tipi di tendaggi e coperture protettive atte a preservare l’immobile da sole e condizioni climatiche avverse. Anche in questo caso, è essenziale che non si generino ingombri permanenti, disarmonie con le linee architettoniche preesistenti e spazi chiusi che ne modifichino le superfici abitative.
In entrambi i casi, si tratta di semplificazioni edilizie che consentono di realizzare i suddetti interventi senza dover presentare la specifica documentazione presso il proprio Comune. Inoltre, il Decreto Salva Casa concede l’installazione di pompe di calore fino a 12 kW di potenza.
Decreto Salva Casa: Tolleranze costruttive ed esecutive
Per quanto riguarda i piccoli abusi e le irregolarità dell’immobile, il decreto introduce una maggiore tolleranza. Tuttavia, sebbene la normativa vada ad ampliare la casistica sanabile, essa esclude tutti quegli abusi che compromettono la struttura dell’edificio, così come quelli legati all’efficienza energetica e all’eliminazione delle barriere architettoniche.
La delibera, infatti, consente la regolarizzazione esclusiva di scostamenti minimi rispetto alle dimensioni dell’immobile, con una percentuale che va dal 2% al 6%. Ad esempio, per abitazioni con una superficie utile fino a 100 metri quadrati, è prevista la sanatoria solo fino al 5% di variazione. La rimozione delle difformità che non rientrano nel Decreto Salva Casa potrà essere effettuata entro un periodo di 240 giorni oltre la proroga consentita.
Oltre ai valori puramente metrici, però, vi sarà una maggior flessibilità circa gli abusi geometrici, la diversa collocazione di opere e impianti, nonché modifiche minime alle finiture. Sono state introdotte anche nuove disposizioni per gli interventi edilizi nelle zone considerate sismiche. Naturalmente, tutto ciò non deve violare la disciplina urbanistica, come le distanze legali e i requisiti igienico-sanitari.
Decreto Salva Casa: Parziale difformità
Il Decreto Salva Casa annuncia una nuova tolleranza anche per le difformità parziali, ossia quelle irregolarità che, pur essendo autorizzate, vengono realizzate in modo differente rispetto al progetto originale. Ne sono un esempio la scelta di materiali diversi o piccole variazioni quantitative e qualitative che non influenzano la struttura immobiliare.
Tali interventi, in particolare, non richiederanno più la cosiddetta doppia conformità, ma dovranno rispettare unicamente le normative urbanistiche ed edilizie in vigore al momento dell’intervento. Questo vale anche per le opere realizzate prima del 1977, anno di introduzione della Legge Bucalossi.
Il Comune si occuperà della sanatoria delle difformità, a patto che ci sia il rispetto delle normative tecniche igienico-sanitarie e si rimuovano le parti non sanabili.
Cosa vuol dire “Stato Legittimo dell’immobile”?
Il concetto di Stato Legittimo dell’immobile è fondamentale in ambito edilizio, poiché attesta che la proprietà è conforme alle normative e non presenti anomalie.
Ciò ne permette la compravendita, l’accesso a detrazioni fiscali e la possibilità di realizzare ulteriori interventi. Grazie al nuovo decreto, lo si potrà attestare semplicemente mediante documentazione abilitativa della costruzione o dell’ultima opera edilizia. In particolare, per quest’ultimo caso, sarà considerata valida anche la certificazione rilasciata dal tecnico preposto, dopo regolarizzazione in sanatoria e il pagamento delle eventuali difformità rilevate.
In altre parole, per lo Stato Legittimo del proprio immobile è possibile pagare la sanzione irrogabile nel caso di:
- abusi edilizi privi di autorizzazioni a costruire o in difformità totale;
- interventi in difformità parziale dalla concessione alla costruzione;
- opere prive o difformi dalla SCIA presentata;
Inoltre, qualora tali titoli non siano reperibili, valgono:
- informazioni catastali;
- documenti probanti come fotografie, estratti cartografici, atti pubblici o privati.
- certificati abilitativi per modifiche parziali.
Come fare il cambio di destinazione d’uso alla propria casa?
Se in passato cambiare la destinazione d’uso di un immobile, ad esempio da commerciale a residenziale o viceversa, rappresentava un iter lungo e complesso, oggi diviene notevolmente più semplice. Grazie al Decreto Salva Casa, infatti, prevede diverse novità, soprattutto per le unità site in consolidate aree urbane.
In particolare, la modifica sarà sempre consentita nei casi in cui l’immobile rientri nella stessa categoria operativa. Rispettando le normative di settore, non sono obbligatorie opere specifiche di ristrutturazione ed è sufficiente presentare una SCIA.
Qualora, però, si decida di vertere su un’altra tipologia di funzionalità, è necessario che il cambio rientri in una delle seguenti categorie – ad esclusione d piani terra e seminterrati, che sono convertibili in qualsivoglia destinazione d’uso:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- gestione di risorse;
- rurale;
- commerciale.
Tuttavia, se questa mutazione implica lavori edilizi, sarà necessario ottenere un permesso di costruzione e provvedere al versamento dei rispettivi contributi urbanistici. Ciò garantisce sia che le modifiche siano conformi alle normative vigenti, che uno sviluppo urbano sostenibile e adeguato.
Decreto Salva Casa: l’abitabilità
Negli ultimi anni, le aree urbane hanno visto un crescente aumento di popolazione, comportando spesso spazi limitati e costi immobiliari estremamente elevati. Al fine di rendere gli immobili più accessibili, specialmente nelle grandi città, nonché rispondere alle esigenze di studenti e lavoratori, la nuova regolamentazione si propone di normalizzare ed ampliare le diverse situazioni di difformità presenti sul territorio.
Un esempio simile, ma specifico, è rappresentato dal Decreto Salva Milano, la proposta di legge dedicata all’omonima città, dove le problematiche urbanistiche ed edilizie sono particolarmente evidenti. Presumibilmente attivo già da fine anno, tale delibera mira ad affrontare le sfide locali, semplificando le procedure, promuovendo una gestione più flessibile degli immobili e una migliore qualità della vita urbana.
In modo del tutto affine, il Decreto Salva Casa, lo scorso luglio ha aggiornato i requisiti per la quale un locale può essere considerato abitabile. In particolare, questo dovrà avere un’altezza minima di 240 cm e una superficie abitabile inferiore a 20 metri quadrati per persona. La presenza di due inquilini potrà far salire il limite massimo a 28 mq. In breve, offre la possibilità di rendere abitabili i sottotetti e creare mono o bilocali, ma sempre in funzione della legge regionale prevista.
Modalità di accettazione delle richieste di sanatoria
Gli importi per ottenere la sanatoria oscillano tra 516 e 10.328 euro, a seconda della gravità dell’abuso e dell’eventuale esistenza di doppia conformità. Inoltre, questa sorta di condono è concessa solo ed esclusivamente se vengono rispettati sia i requisiti urbanistici al momento della presentazione della domanda, che la vigente normativa edilizia alla realizzazione dell’intervento.
La richiesta dovrà allegare la certificazione di conformità rilasciata dal professionista abilitato, nonché la documentazione tecnica, come relazioni descrittive e planimetrie, precisanti la natura dell’opera eseguita.
Con il Decreto Salva Casa nasce, infine, un ulteriore concetto: il silenzio assenso. Come suggerisce il nome, infatti, l’amministrazione comunale avrà un tempo limite entro cui pronunciarsi sulla richiesta di sanatoria. Nello specifico, il termine è fissato a 30 giorni per le pratiche SCIA e a 45 giorni per i permessi di costruzione in sanatoria. Se l’ente non si pronuncia entro tale periodo, la richiesta risulta accolta. Chiaramente, il silenzio assenso non si configura in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali che necessitino di un’approvazione formale, oppure, più semplicemente, nel caso di domande incomplete o non conformi alle normative vigenti.
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