Compromesso di acquisto: è possibile annullarlo e quando?

Tutti i modo con i quali la legge permette di sciogliere i vincoli di un contratto preliminare per l’acquisto di una casa.

Le trattative per raggiungere l’accordo di acquisto di un immobile possono essere davvero complesse. Per questo motivo si fa frequentemente ricorso al contratto preliminare, detto anche compromesso d’acquisto. Si tratta di un accordo con il quale le parti vogliono mettere nero su bianco gli accordi raggiunti, ad esempio il prezzo di vendita, e si obbligano reciprocamente alla stipulazione di un contratto definitivo in una data successiva. In questo modo il compratore ha la certezza che il venditore non potrà accettare offerte da terze parti e far sfumare l’affare. Cosa succede se nel lasso di tempo che intercorre tra firma del preliminare e il rogito notarile le parti cambiano idea? E’ possibile svicolarsi dal compromesso? Vediamo dunque tutte le norme di legge che consentono sia al venditore che al compratore di non formalizzare l’atto nonostante la presenza del compromesso.

  • Che cos’è il compromesso di acquisto o contratto preliminare?
  • Lo scioglimento consensuale
  • Quando l’acquirente può annullare il contratto preliminare
  • Le modalità con cui l’acquirente può annullare il compromesso
  • Annullamento del compromesso di acquisto da parte del venditore: l’arra

Che cos’è il compromesso di acquisto o contratto preliminare?

Il compromesso è un contratto utilizzato per formalizzare le trattative in una compravendita, oltre che per impegnare le parti a dare il proprio consenso alla firma del rogito notarile. Per avere valore legale deve essere redatto nella stessa forma del contratto finale, quindi nel caso dell’acquisto di una casa in forma scritta come tutti i contratti idonei al trasferimento della proprietà di immobili. Ciò significa che agli occhi della legge, un accordo formalizzato a livello verbale, anche se suggellato da una stretta di mano, non può essere ritenuto un contratto preliminare. Se le parti volessero dare alle proprie dichiarazioni orali la medesima valenza di un compromesso, nonostante la buona fede, sarebbe ritenuto nullo.

Per dare ancora maggiore rilevanza e validità al preliminare, il legislatore ha imposto dal 1997 l’obbligatorietà della trascrizione del compromesso nei registri immobiliari. Il compromesso deve quindi essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data della firma. Lo scopo di questa prescrizione è quello di tutelare il compratore nell’eventualità in cui, in un momento successivo alla firma del preliminare, venga ad esempio iscritta un’ipoteca sull’immobile. Le trascrizioni iscritte successivamente alla trascrizione del compromesso non hanno alcun effetto a danno del compratore.

Di solito, insieme alla ratifica del compromesso l’acquirente versa un acconto in denaro denominato caparra confirmatoria.

Lo scioglimento consensuale

Benché il contratto preliminare sia legalmente vincolante, nessun problema si pone quando le parti decidono di svincolarsi di comune accordo.  In questo caso sarà sufficiente firmare un accordo, chiamato risoluzione consensuale, e sciogliere così il compromesso. Ovviamente è obbligatoria la forma scritta e all’interno del documento dovranno essere ben esplicati tutti gli aspetti, come ad esempio gli accordi sulla restituzione o meno della caparra versata.

Quando l’acquirente può annullare il contratto preliminare?

A sancire l’obbligo di rispettare il contratto firmato è l’art. 2932 del Codice Civile, che autorizza la parte lesa dall’inadempimento a rivolgersi ad un giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti stessi del contratto.  Se l’acquirente decide di tirarsi indietro il venditore può quindi rivolgersi al giudice e chiedere che venga disposto il trasferimento coattivo della proprietà. In alternativa può chiedere un risarcimento per il danno subito oltre  ovviamente a trattenere la caparra versata.

Il compratore può chiedere l’annullamento del compromesso solo quando quest’ultimo è stato viziato da uno di questi elementi:

  1. dolo
  2. raggiro
  3. violenza psicologica o fisica
  4. errore
  5. incapacità di una parte

Ovviamente in questi casi la caparra dovrà essere restituita interamente all’acquirente.

Le modalità con cui l’acquirente può annullare il compromesso

L’ acquirente può chiedere al venditore l’annullamento del compromesso di acquisto cercando un accordo bonario e consensuale. Se il proprietario dell’immobile decide di accettare può trattenere la caparra come indennizzo per la mancata vendita. Il compromesso viene annullato e le parti sono ufficialmente libere. Qualora il venditore non concordasse con la richiesta di annullamento può agire in giudizio chiedendo:

  1. una somma di denaro oltre alla caparra per compensare il danno subito
  2. chiedere al Tribunale di obbligare la controparte ad adempiere all’impegno preso

Come detto prima, se il compromesso non è viziato il compratore non può sottrarsi alle decisioni del giudice, a meno che la richiesta di annullamento non sia dovuto alla mancanza di mezzi economici. Questo è il caso in cui incappano coloro che, spinti dall’ardore di aver trovato la casa dei propri sogni, firmano il contratto preliminare prima di aver ottenuto il mutuo bancario. In questi casi il giudice impone la perdita della caparra e il pagamento del danno.

Annullamento del compromesso di acquisto da parte del venditore: l’arra

Cosa succede invece se è il venditore a cambiare idea? Nel caso in cui il compromesso sia stato trascritto, il compratore vanta un privilegio per la restituzione della caparra versata. Infatti per legge deve ricevere il doppio della cifra consegnata, compensando così il danno subito per la mancata compravendita. La caparra, che in gergo giuridico si chiama arra, serve proprio per scoraggiare eventuali cambi di idea.

Ma non solo, se il venditore decide di non presentarsi dal notaio il compratore può chiedere ad un giudice che sia il Tribunale stesso a trasferire la proprietà, il quale può disporla anche senza il consenso del proprietario.

Riassumendo, possiamo dire che il compratore leso dal venditore che decide di non firmare il rogito notarile può percorrere 3 strade:

  1. Ricevere il doppio dell’arra e accettare lo svincolarsi del compromesso
  2. Rivolgersi ad un giudice per chiedere anche un risarcimento per il danno subito (che ovviamente deve essere provato)
  3. Rivolgersi ad un giudice affinché disponga la finalizzazione del contratto in modo coattivo (ovviamente pagamento il prezzo corrispettivo concordato  nel compromesso).