Compromesso di acquisto: come e quando è possibile annullarlo?
Le trattative per acquistare di un immobile, dal primo contatto al rogito notarile finale, a volte possono rivelarsi davvero complesse. Per questo motivo spesso si tende a ricorrere a passaggi intermedi come la proposta d’acquisto e il contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso.
Abbiamo parlato delle peculiarità del contratto preliminare in un apposito articolo. Si tratta, in estrema sintesi, di un accordo con il quale le parti mettono nero su bianco e per iscritto gli accordi raggiunti, ad esempio il prezzo di vendita, e si obbligano reciprocamente alla stipulazione di un contratto definitivo in una data successiva. In questo modo il compratore ha la certezza che il venditore non potrà accettare offerte da terze parti e far sfumare l’affare.
Ma cosa succede se nell’arco di tempo che intercorre tra la firma del preliminare e il rogito notarile le parti cambiano idea? È possibile svincolarsi dal compromesso?
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Come annullare il contratto preliminare di vendita?
Per sua natura, il contratto preliminare pone un vincolo tra le parti, che si impegnano a una sottoscrizione futura di un contratto definitivo. Tale vincolo viene rafforzato qualora sia fissata dalle parti una clausola penale che prevede un pagamento economico della parte inadempiente.
In determinati casi, comunque, l’annullamento degli effetti prodotti dalla sua stipulazione è consentita dalla legge. Vediamo, nel dettaglio, le norme che possono permettere sia al venditore che al compratore di non formalizzare l’atto nonostante la presenza del compromesso.
- La risoluzione consensuale (o scioglimento consensuale)
- Vizi di forma presenti nel contratto preliminare
- Annullamento del contratto preliminare di vendita da parte dell’acquirente
- Annullamento del contratto preliminare di vendita da parte del venditor
La risoluzione consensuale (o scioglimento consensuale)
Benché, come anticipato, il contratto preliminare sia legalmente vincolante, nessun problema si pone quando le parti decidono di svincolarsi di comune accordo. In questo caso sarà sufficiente firmare un accordo, chiamato risoluzione consensuale, e sciogliere così il compromesso. Ovviamente è obbligatoria la forma scritta e all’interno del documento dovranno essere ben esplicati tutti gli aspetti, come ad esempio gli accordi sulla restituzione o meno della caparra versata.
Annullamento per vizi di forma presenti nel contratto preliminare
Il contratto preliminare può essere annullato da entrambe le parti qualora presenti dei vizi di forma per i quali si può contestare la validità dell’accordo. Ne sono esempio:
- Il contratto sottoscritto con dolo, raggiro, violenza psicologica, incapacità del contraente e per errore.
- Il contratto redatto in una forma diversa da quella scritta, come ad esempio l’accordo verbale. In questo caso, più che di annullamento, si parla di nullità del contratto preliminare.
Annullamento del contratto preliminare di vendita da parte dell’acquirente
L’acquirente può richiedere al venditore l’annullamento del compromesso di acquisto cercando un accordo bonario e consensuale con le modalità sopra descritte. Se il proprietario dell’immobile decide di accettare può trattenere la caparra eventualmente versata come indennizzo per la mancata vendita.
Qualora il venditore, tuttavia, non concordasse con la richiesta di annullamento può agire in giudizio chiedendo:
- una somma di denaro ulteriore rispetto alla caparra per compensare il danno subito;
- chiedere al Tribunale di obbligare la controparte ad adempiere all’impegno preso
Come detto prima, se il compromesso non è viziato il compratore non può sottrarsi alle decisioni del giudice, a meno che la richiesta di annullamento non sia dovuto alla mancanza di mezzi economici. Questo è il caso in cui incappano coloro che, spinti dall’ardore di aver trovato la casa dei propri sogni, firmano il contratto preliminare prima di aver ottenuto il mutuo bancario. In questi casi il giudice impone la perdita della caparra e il pagamento del danno.
Annullamento del contratto preliminare di vendita da parte del venditore
Cosa succede, invece, se è il venditore a cambiare idea? Molto dipende dall’eventuale trascrizione del contratto preliminare, che tutela l’acquirente in caso di inadempimenti di qualsiasi tipo da parte del venditore.
Nel caso in cui il compromesso sia stato trascritto, infatti, il compratore per legge dovrà ricevere il doppio della caparra consegnata, compensando così il danno subito per la mancata compravendita. Non solo: se il venditore decide di non presentarsi dal notaio per il rogito finale, non rispettando il vincolo fissato dal preliminare, il compratore può ricorrere per vie giudiziarie chiedendo al Tribunale di trasferire la proprietà, anche senza il consenso del proprietario.
