Come determinare in maniera corretta il valore di un terreno agricolo?
Comprare il pezzo di terra è una forma di investimento ben radicata per gli italiani, merito anche dello storico passato a vocazione rurale del nostro Paese. Se ti sei mai chiesto se acquistare (o vendere) un terreno agricolo può essere un buon investimento, questo è l’articolo che fa per te,
Per farlo, partiremo dalla prima e fondamentale dinamica della compravendita: determinare e stabilire un corretto valore di mercato. Andremo ad approfondire le diverse dinamiche che concorrono alla sua formazione, con la consapevolezza che il valore può oscillare a seconda dei mutamenti periodici e degli avvenimenti esterni. Esistono infatti una serie di parametri da tenere in considerazione al momento della stima, come ad esempio la grandezza, l’ubicazione, la presenza di corsi d’acqua o risorse naturali ed eventualmente la fattibilità di altri progetti.
Valore di mercato: come si ottengono il reddito dominicale e il valore catastale di un terreno agricolo?
Il primo parametro da tenere in considerazione quando si calcola il valore di mercato di un terreno agricolo è la determinazione del valore catastale. Il valore catastale di un terreno agricolo, in particolare, si desume a partire dal reddito dominicale. Si tratta, nello specifico, del reddito che deriva dal solo possesso del bene, senza andare a considerare l’attività agricola che si andrà eventualmente a svolgere su di esso.
Il reddito dominicale, insieme a quello agricolo, funge da base imponibile sulla quale poi si calcolano tutte le tasse che è necessario corrispondere a livello fiscale per un terreno agricolo. Per ottenere il valore è necessario visitare il sito dell’Agenzia delle Entrate e richiedere una visura, poiché è all’interno della documentazione che avremo il dato che stiamo cercando.
Per scaricare la visura è opportuno inserire prima il codice fiscale del richiedente e interrogare l’ufficio apposito. Si aprirà una schermata dove saranno richiesti foglio, particella e subalterno, fattori necessari per ottenere il suddetto reddito.
Per calcolare il valore catastale, poi, è necessario eseguire una semplice moltiplicazione. Prima bisogna infatti applicare al reddito dominicale il coefficiente di rivalutazione, che è pari al 25% del reddito stesso, per poi passare al moltiplicatore catastale. Per i terreni agricoli, indicati con T, questo è di 90. In sintesi, la formula corretta per il calcolo è:
Valore catastale = [ reddito dominicale x 25% ] x 90
Come determinare il valore di mercato di un terreno agricolo
Una volta ottenuto il valore catastale, possiamo procedere a determinare l’effettivo valore di mercato di un terreno agricolo. Per farlo, bisogna considerare una serie di parametri che di seguito andremo ad elencare.
- Qualità ambientale della zona
- Resa del terreno e sfruttamento della terra
- Preesistenza di piantagioni e coltivazioni
- Presenza di abitazioni e costruzioni
- Presenza di corsi d’acqua
- Collegamenti stradali e lontanaza dal centro abitato
- Vincoli e servitù
Qualità ambientale della zona
Essendo quello in vendita un terreno agricolo, sul quale si andranno quindi a coltivare prodotti destinati in maniera diretta o indiretta al consumo alimentare, il primo elemento da tenere in considerazione è certamente la qualità della zona dal punto di vista ambientale.
Il fattore dell’inquinamento di terra, acqua, aria e falde riveste quindi un ruolo essenziale per determinare il valore. Per comprenderne l’entità è opportuno far intervenire un professionista del settore. Tale perizia, qualora volessimo acquistare un terreno agricolo, evita di rimanere vittime di truffe e di trovarsi proprietari di un’area inutilizzabile e praticamente invendibile, a meno di cambi di destinazione d’uso. A tal proposito, considera sempre il prezzo al quale il terreno è stato comprato in precedenza: se è troppo basso, potrebbe celare motivazioni nascoste su cui indagare meglio.
Resa del terreno e sfruttamento della terra
Non tutti i terreni possono essere sfruttati nello stesso modo o coltivati con ogni genere di prodotti. La resa delle coltivazioni dipende infatti da diversi fattori, come ad esempio l’esposizione al sole, la composizione della terra e l’eventuale antecedente sfruttamento intensivo, che può aver di fatto impoverito l’appezzamento.
Anche in questo caso ricorrere a un professionista del settore si rivela la soluzione vincente, con l’investimento di denaro che viene ripagato in seguito evitando di sprecare il proprio budget con un terreno agricolo che non vale il prezzo che è stato pagato.
Preesistenza di piantagioni e coltivazioni
Per eseguire un corretto calcolo del terreno agricolo, è importante stabilire se sul posto sono già presenti delle piantagioni o delle coltivazioni che possono essere sfruttate dal nuovo proprietario. Questo significa che la terra è fertile e l’esposizione è favorevole a un determinato tipo di prodotto.
Se la tua idea, ad esempio, è coltivare uno specifico ortaggio, la sua presenza preesistente è incoraggiante in quanto significa che la specie cresce già rigogliosa in un determinato punto.
Considera poi se tali coltivazioni sono di pregio o piuttosto comuni, in quanto nel primo caso il valore del terreno tende ad alzarsi ed è possibile aumentare il prezzo nonostante un determinato valore catastale.
Presenza di abitazioni e costruzioni
La presenza di abitazioni o costruzioni, sia sul fondo che nelle circostanze, può rivelarsi un fattore positivo o negativo a seconda della tipologia.
Può accadere, infatti, che su un terreno destinato a uso agricolo non edificabile sia stato costruito un fabbricato di massimo 0,03 metri cubi per metro quadro di terreno, anche come abitazione. A seconda della categoria catastale dell’immobile e dello stato dello stesso, il valore di mercato può drasticamente variare puntando verso l’alto se è in buone condizioni o verso il basso qualora l’immobile, ad esempio, sia da abbattere.
Altro fattore da tenere in considerazione è l’eventuale presenza di contaminazione causata dalla presenza di edifici circostanti. Qualora questi immobili causino un inquinamento di acque, aria o terra il terreno potrebbe perdere valore.
Presenza di acqua, corsi e ruscelli
La prossimità di sorgenti o corsi d’acqua è molto importante ai fini delle coltivazioni, che in questo modo tenderebbero a crescere rigogliose con maggiore possibilità di non soffrire di siccità.
Pertanto, la presenza di ruscelli o bacini che possono essere sfruttati per irrigare senza innaffiatura artificiale, senza che si attenda solo l’acqua piovana, è un fattore decisamente importante nella determinazione del valore del terreno, sia che si decida di acquistarlo o venderlo.
Collegamento stradale e lontananza dal centro abitato
Ha un maggior valore un terreno agricolo vicino ai centri abitati o alle principali arterie stradali o uno più isolato? La risposta è variabile e dipende da numerosi fattori, da considerare.
Se, ad esempio, un terreno agricolo è a stretto contatto con le zone più densamente trafficate ed è adatto alla coltivazione di prodotti alimentari rivendibili in loco, la sua valutazione sarà senz’altro più alta. Allo stesso tempo, però, troppo smog e inquinamento possono contribuire ad abbassare sensibilmente il valore.
Anche la raggiungibilità del terreno stesso non va sottovalutata, qualora decidessimo di acquistare un terreno agricolo: per giungervi si percorrono strade in buono stato? Il maltempo o la mancata manutenzione potrebbero essere fattori che non consentono di recarsi presso il terreno con facilità o con mezzi idonei?
Vincoli e servitù che si possono dedurre dall’atto di provenienza
I vincoli e le servitù che insistono su un terreno possono non inficiare sul valore di mercato di un terreno, non arrecando alcun disagio o limitazione a chi ne è proprietario, oppure risultare determinanti per ridurre lo stesso.
Qualora tu stia pensando di comprare un terreno agricolo, ti consigliamo di leggere con attenzione la documentazione preliminare che viene fornita prima della stipula, in modo da non avere brutte sorprese una volta che il terreno è passato di mano. Se non sei un esperto del settore meglio affidarsi a un professionista, che sappia scandagliare la storia pregressa del terreno per determinare se questo fattore possa abbassare il valore di mercato del campo oppure lasciarlo inalterato.
Come vendere il proprio terreno agricolo?
Se hai ottenuto il lascito di un terreno agricolo oppure vuoi semplicemente cederlo per varie ragioni, come abbiamo visto ci sono molti fattori da tenere in considerazione per determinare un valore di mercato idoneo. Servirsi di un professionista serio e professionale nella vendita, come Quimmo, consente di terminare la vendita senza intoppi e al prezzo più corretto, evitando al contempo stress eccessivi legati alla gestione della trattativa.
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