Ristrutturare casa, conviene un prestito o un mutuo?

Anche per il 2020 è stato prorogato il bonus per la ristrutturazione della casa ma spesso, per poter avviare questi interventi, sono necessarie somme cospicue e quindi ci si pone l’interrogativo se è più conveniente richiedere un prestito o un mutuo. Per capire qual è la scelta migliore bisogna partire da un’analisi dei due finanziamenti, oltre che considerare le esigenze personali. Sicuramente questo è un periodo in cui sono disponibili mutui a condizioni favorevoli e c’è anche la possibilità di detrazioni fiscali con il bonus: si tratta di agevolazioni che rendono vantaggioso ristrutturare casa e approfittare dell’occasione per migliorare l’efficienza energetica. Spesso le abitazioni devono essere ristrutturate per l’arrivo di un erede, altre volte perché la casa è semplicemente “invecchiata”: in ogni caso per avere una buona qualità della vita, è necessario migliorare il comfort e rinnovare gli impianti per motivi di sicurezza. Ma vediamo quali sono gli elementi da considerare prima di fare una scelta tra mutuo e prestito.

Quale cifra occorre per l’intera ristrutturazione?

La prima cosa da osservare è che una ristrutturazione aumenta il valore dell’appartamento: questo accade sia nel caso che il proprietario decida di metterlo in vendita che nel caso voglia metterlo a reddito. Se l’appartamento viene venduto il plus valore, rispetto ai costi sostenuti, è notevole, mentre se viene dato in locazione averlo fatto ristrutturare permette di aumentare il canone. Questo accade soprattutto nei capoluoghi di una certa rilevanza. A volte si tratta di apportare dei miglioramenti in un’abitazione piccola, in cui sono necessari pochi lavori come la tinteggiatura di alcuni locali o il restyling di una camera da dedicare ai bambini. Altre volte, invece, si deve decidere per una ristrutturazione più completa che comprende i pavimenti, gli impianti elettrici, termici e idraulici, il rifacimento di bagno e cucina, nuovi infissi e molto altro. Il primo parametro da valutare, è quindi la somma che occorre per i lavori. Se la cifra è elevata è più conveniente richiedere un mutuo mentre se viene preventivata una spesa entro i 30.000 euro il prestito può essere una buona soluzione.

Quali sono le differenze tra mutuo e prestito?

Il mutuo permette di ottenere una cifra maggiore rispetto al prestito ma richiede tempi più lunghi di erogazione. Con questo tipo di finanziamento bisogna però sapere che il richiedente ha alcuni obblighi, infatti deve:

• sostenere spese di istruttoria mediamente più alte di quelle del prestito;
• sostenere le spese della perizia, dell’atto notarile e dell’assicurazione incendio;
• fornire una garanzia reale.

Anche se questi possono sembrare elementi di preoccupazione, non bisogna dimenticare che il mutuatario può detrarre, in parte, gli interessi passivi ai fini IRPEF. Per godere delle agevolazioni si deve trattare, però, dell’abitazione principale e la cifra non può superare i 4.000 euro. I tempi del rimborso del debito, inoltre, possono essere molto lunghi e arrivare a 30 anni (e oltre): questo significa che, pur a fronte di una spesa di interessi che cresce, il piano di ammortamento avrà rate più basse. Una ulteriore possibilità per ristrutturare casa è data dai mutui SAL (Stato Avanzamento Lavori) che erogano l’importo a tranches: non sono previste spese notarili e l’importo della ristrutturazione è stabilito da un perito. Viene concesso per la ristrutturazione ma anche per l’ampliamento.

Il prestito per la ristrutturazione della casa

Anche il prestito, così come il mutuo, presenta evidenti vantaggi che possono essere indicati schematicamente:

• i tempi di erogazione di un prestito sono inferiori a quelli di un mutuo;
• non è richiesta alcuna garanzia ipotecaria;
• non sono contemplate spese notarili;
• il richiedente ottiene la somma in un’unica soluzione.

Con il prestito non si possono detrarre gli interessi passivi ma il bonus, contemplato nella finanziaria anche quest’anno, consente di godere delle detrazioni fiscali. Non va dimenticato, infatti, che con il bonus ristrutturazione si ha una detrazione fiscale pari al 50% su una spessa massima di 96.000 euro per ogni unità immobiliare, da suddividere in dieci quote annuali, tutte del medesimo importo. Anche il prestito personale, così come il mutuo, comporta alcuni costi tra cui le spese di istruttoria, di gestione della rata, di chiusura della pratica e di eventuali stipule assicurative.

I tassi di interesse

La convenienza del finanziamento la si vede dal tasso di interesse. Questo vuol dire che bisogna valutare gli indicatori che ne esplicitano i costi, iniziando dal TAN (Tasso Annuo Nominale) con cui conosciamo il tasso di interesse annuale, ripartito sulle rate composte da quota interessi e quota capitale, utilizzato per stabilire l’importo delle rate. Non vanno però dimenticate le spese accessorie che non sono comprese nel TAN ma nel TAEG  (Tasso Annuo Effettivo Globale), indicatore che comprende tutte le voci e chiarisce quali sono i costi reali del finanziamento. Confrontando i TAEG delle due tipologie di finanziamento diventa più facile capire qual è quello di maggiore convenienza.

Garanzie richieste

Che venga richiesto un mutuo o un prestito, il richiedente deve avere un reddito fisso su cui la banca o l’intermediario possono contare per la restituzione del debito. Quasi sempre è l’unica condizione imposta in caso di prestito, mentre per l’ottenimento del mutuo la banca esige garanzie reali come l’ipoteca sulla casa da ristrutturare. Fondamentalmente le garanzie per le varie tipologie di finanziamento sono queste ma non è escluso che ne possano essere pretese altre come la fideiussione, per la quale interviene un garante che, in caso di insolvenza, subentra al mutuatario. Alcuni prestiti potrebbero invece prevedere, come forma di garanzia, le rate cambializzate che prevedono il pignoramento dei beni. L’unico tipo di prestito che non richiede una garanzia è la cessione del quinto, per  il quale bisogna avere un contratto a tempo determinato e una busta paga: va ricordato, però, che con questo finanziamento l’importo è stabilito in base a quanto il richiedente percepisce mensilmente. Una buona storia creditizia è comunque sempre il requisito base per richiedere sia un mutuo che un prestito.