Il diritto di enfiteusi su un bene immobile: come funziona e cos’è

17 Luglio 2025 | Speciali

Sui beni immobili si possono istituire diversi diritti, tra i quali quello di abitazione, usufrutto, uso e servitù.
Tra questi uno dei meno conosciuti è quello di enfiteusi, previsto dal codice civile e in grado di offrire poteri molto ampi a un soggetto, detto appunto enfiteuta.
In questo articolo vedremo nel dettaglio di cosa si tratta e di quali doveri e diritti gode chi viene nominato enfiteuta di un terreno.

Cos’è il diritto reale di enfiteusi e come si esercita

Iniziamo a indagare sul diritto di enfiteusi affermando che questo si riferisce ai terreni come bene immobile primario.
Le parti in causa sono appunto un proprietario e un enfiteuta, il primo che concede al secondo ampi poteri su un terreno di sua acquisizione, con la possibilità di ottenere frutti e utilizzare il sottosuolo a suo piacimento.
L’enfiteuta, quindi, trae vantaggio dalla gestione del terreno, ma in cambio deve pagare un canone periodico e dimostrare di migliorare il bene che gli è stato dato in diritto.
Come si evince dalla modalità di cessione e miglioramento, l’enfiteusi affonda le sue radici nel passato rurale del nostro Paese quando, per impedire che i campi rimanessero incolti a seguito dell’urbanizzazione che portava i padroni lontani dalla campagna, le terre erano affidate a dei gestori, che di fatto le curavano e allo stesso tempo ne potevano raccogliere i frutti.

Il diritto di enfiteusi applicato a un terreno su cui edificare un bene immobile: si può?

Colui che acquisisce il diritto di enfiteusi gode del fondo in toto, compresi gli immobili già presenti sullo stesso, che si tratti di opere murarie o meno.
Avendo il pieno godimento del bene, l’enfiteuta ha anche la possibilità di costruire a sua volta, considerando la nuova costruzione come una miglioria apportata, così come previsto dalla legge, per la quale può chiedere il rimborso del denaro speso o la compensazione con la locazione.
Notiamo come questo diritto dia quindi ampi poteri a chi lo esercita, che di fatto si comporta come un vero e proprio proprietario, aggiungendo opere al terreno e cambiandone la composizione.

I doveri dell’enfiteuta del fondo

Il diritto di enfiteusi è particolare e articolato, regolato dal codice civile per quanto concerne doveri e diritti.
L’enfiteuta assume quasi il ruolo di proprietario e ha poteri molto ampi, anche se questi si possono estinguere, come vedremo in seguito, per diritto di prescrizione. Questo non avviene invece per la proprietà tradizionale, che è imprescrittibile.

Tra i doveri dell’enfiteuta inseriamo:

– il pagamento di un canone periodico, che può essere pattuito in forma di denaro o di frutti del terreno, da concordarsi tra le parti come scadenze e quantità;

– eseguire un miglioramento del fondo, agendo sul terreno, in modo da incrementarne la produttività e la resa, così che aumenti anche il suo valore.

L’enfiteuta non può in alcun modo rifiutarsi di adempiere ai suoi obblighi, che si tratti di pagare il canone o migliorare il terreno, poiché quest’ultimo dovere è quello che maggiormente differenzia questa figura da quella del locatore.

I diritti dell’enfiteuta sul fondo

Una volta acquisito il proprio diritto, l’enfiteuta ha diritto a godere dei frutti del terreno che lui stesso sta migliorando.
Pertanto, quello che per lui è un obbligo sancito dalla legge, diviene anche un vantaggio, poiché più il terreno rende e maggiori sono i guadagni che trae.
Salvo deroghe espresse tra le parti, l’enfiteuta ha anche diritto a ottenere rimborsi degli importi spesi per tali migliorie, oppure compensazione rispetto ai canoni periodicamente pagati.
Inoltre, l’enfiteuta acquisisce il diritto di godere anche delle opere collocate all’interno del fondo, comprese le costruzioni in muratura, potendo stabilirsi sul posto come se fosse realmente il proprietario.

Quanto dura il diritto di enfiteusi

Di fatto l’enfiteusi si configura come una sorta di contratto, che può avere un carattere perpetuo, quindi essere a tempo indeterminato, oppure prevedere un termine, il tutto secondo gli accordi presi tra le parti.
Tuttavia, la durata minima di un rapporto di enfiteusi è di 20 anni, così da consentire all’enfiteuta stesso di apportare le migliorie richieste, che spesso richiedono tempo per realizzarsi compiutamente.
La resa di un terreno, infatti, passa per una serie di procedimenti agricoli che possono durare anni e mostrare i propri frutti solo dopo diversi cicli naturali.
La legge vieta comunque la subenfiteusi, quindi non è possibile cedere il terreno ottenuto con lo stesso diritto, come invece può accadere per la sublocazione, se stabilito tra le parti.

Come nasce o si ottiene l’enfiteusi

Per ottenere un diritto di enfiteusi esistono diverse modalità, tra le quali la più immediata prevede la stipula di un contratto.
Questo deve prevedere necessariamente la forma scritta ed essere successivamente trascritto presso i registri immobiliari.
La seconda modalità di ottenimento è quella del testamento, che prevede quindi un lascito da parte di un parente che già possedeva il diritto.
Infine, è possibile avere il diritto di enfiteusi tramite quello di usucapione, ma solo se questo si è prolungato per 20 o più anni, in modo da poterlo trasformare.
Pertanto, il soggetto deve essersi comportato come se fosse il reale titolare del fondo, migliorandolo e pagando il canone, anche in assenza di accordo scritto.

Un terreno gravato da enfiteusi può essere ceduto?

Una delle domande che più spesso si pongono coloro che possiedono un diritto di enfiteusi è se possono cederlo o meno.
La risposta è affermativa, sia per via diretta sia tramite testamento, a meno che non sia presente una clausola che lo vieti sul contratto originario.
In questo caso bisognerà quindi attendere il tempo previsto di 20 anni, per poi procedere all’affrancazione o alle altre modalità di cessione a norma di legge.

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Le cause di estinzione del diritto di enfiteusi

Il diritto di enfiteusi può essere permanente, dietro sottoscrizione di un contratto a tempo indeterminato, oppure avere un termine ed estinguersi.
Vediamo i casi in cui il diritto di enfiteusi si estingue:

– trascorso il termine previsto dal contratto che, come visto, non può avere una durata inferiore a 20 anni;
– per decorso della prescrizione, cioè nel caso in cui l’enfiteuta non eserciti il suo diritto per i 20 anni previsti dalla legge;
– per rinuncia esplicita dell’enfiteuta;
– se l’enfiteuta diventa proprietario del fondo (cosiddetta confusione);
– per affrancamento, se lo stesso enfiteuta decide di pagare una somma di denaro pattuita e diventa egli stesso proprietario;
– per devoluzione, se il proprietario si rivolge al tribunale per riavere il fondo, a causa di qualche inadempienza dimostrata dell’enfiteuta. Questo, infatti, potrebbe non aver migliorato il bene, averlo addirittura deteriorato, oppure non aver corrisposto almeno due mensilità del canone;
– per perimento del fondo.

Nel caso il perimento del fondo non sia totale ma parziale, l’enfiteuta può scegliere se chiedere una riduzione del canone, proporzionata alla percentuale di terreno che non può usare, oppure rinunciare al diritto e avere anche un rimborso degli importi spesi per le migliorie che ha effettuato.
Qualsiasi sia la causa della cessazione, comunque, all’enfiteuta spetta una quota pari al miglioramento eseguito rispetto alla condizione iniziale del fondo.
Se questo non accade e il proprietario non vuole riconoscere alcun importo in denaro, l’enfiteuta può rivolgersi agli organi competenti e rimanere in possesso del fondo fino a quanto non viene compensato il credito vantato.

L’estinzione dell’enfiteusi tramite affrancazione

Una delle modalità più usate per diventare reali proprietari del fondo sul quale si esercita enfiteusi è appunto l’affrancazione.
Come anticipato, questa consiste nel pagamento di una somma pari a 15 volte il costo del canone.
Se viene corrisposto tale importo, il cedente non ha la possibilità di opporsi e deve per forza vendere il fondo, oppure rivolgersi alle vie legali.
Per tornare titolare del terreno, il precedente proprietario deve quindi ottenere una sentenza, secondo una procedura che può risultare lunga e macchinosa.

Quali sono i vantaggi dell’enfiteusi

– Possibilità di migliorare il bene e godere dei lavori eseguiti

Rispetto a una normale locazione, dove il conduttore non può cambiare la conformazione di un immobile oppure, al termine della stessa, deve ripristinarne lo stato di fatto, l’enfiteusi consente al titolare di apportare migliorie e di essere rimborsato per il denaro speso.
Pertanto, il fondo assume le caratteristiche che l’enfiteuta desidera, risultando perfettamente aderente alle sue esigenze, con un maggiore margine di manovra.

– Godimenti dei frutti del terreno

Se un contratto di locazione sancisce che l’inquilino non sia proprietario né della casa né degli oggetti presenti all’interno, ma li possa solo utilizzare, l’enfiteuta può godere dei frutti del suo terreno e scegliere anche di venderli sul libero mercato.
Pertanto, se il terreno ha un’ottima resa, è possibile ottenere un ottimo guadagno e con quello pagare anche parte del canone previsto.

– Possibilità di diventare proprietario nel tempo

La locazione ha solitamente un termine e se il proprietario non è intenzionato a vendere il conduttore non potrà mai acquistare il bene.
Tramite l’affrancamento, invece, l’enfiteuta può scegliere in autonomia se diventare titolare del fondo senza che il proprietario possa opporsi, a meno che non si rivolga al tribunale tramite le vie legali.

– Godere delle strutture e delle costruzioni che già sorgono sul fondo

Oltre a poter edificare sul fondo come miglioria, l’enfiteuta può sfruttare le strutture presenti potendole anche abitare nel caso in cui ci sia un edificio in muratura ad uso abitativo.
Pagando quindi sempre lo stesso canone è possibile approfittare di diversi vantaggi, che comprendono anche i frutti del terreno a seconda della resa del campo.

– Godimento del diritto per 20 anni

Se le locazioni si basano solitamente su contratti di breve durata, l’enfiteusi, se stabilita a tempo determinato, ha una durata minima di 20 anni, proprio per permettere le migliorie che sono obbligo di legge.
Questo tutela anche l’enfiteuta, che può godere del bene per un tempo piuttosto lungo, oltre che tramandarlo tramite testamento in caso di decesso.