Mutuo a tasso variabile o fisso, cosa conviene?

8 Novembre 2023 | Mercato immobiliare

Mutui a tasso fisso o variabile, cosa conviene?

Se hai deciso di comprare casa, è molto probabile che tu sia alla ricerca di una soluzione che risponda alle tue esigenze, ma che allo stesso tempo renda necessario richiedere un mutuo per affrontare l’importo richiesto. Non è certo una situazione inusuale nel contesto del mercato italiano. Nel 2021, infatti, il 44,5% dei cittadini maggiorenni ha un mutuo o prestito in corso (come certificato da CRIF) e, secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il 51% delle persone fisiche ha acquistato la propria prima casa avvalendosi di un mutuo.

Se hai già trovato la tua casa ideale e devi considerare un prestito bancario, una delle prime decisioni che ti troverai ad affrontare è relativa alla scelta del tasso fisso o variabile per il tuo mutuo. L’impatto di una delle due alternative è notevole ed è determinante per stabilire la rata mensile per la restituzione del debito e la durata complessiva del mutuo stesso.

In questo articolo cercheremo di spiegarti come funzionano il tasso fisso e variabile, quali sono i vantaggi e gli svantaggi delle due opzioni e quale scelta conviene effettuare per l’acquisto della tua casa.

Tassi dei mutui: come vengono decisi dalla BCE?

Prendere in prestito denaro dalla banca per finanziare un acquisto immobiliare ha un costo. Questo costo è rappresentato dal tasso di interesse dei mutui, cioè la percentuale supplementare rispetto al prezzo dell’immobile che chi riceve la somma (mutuatario) deve pagare alla banca come compenso per l’utilizzo del capitale prestato. In un certo senso, è il prezzo del denaro concesso in prestito.

Spiegare in che modo venga determinato questo tasso è particolarmente complesso ma cercheremo di semplificare il ragionamento. Per elargire queste somme, la banca ha bisogno di risorse: provengono dai risparmi dei clienti o da prestiti contratti con altre banche, tra cui la Banca Centrale Europea (BCE). Prestare denaro ha, quindi, un costo anche per la banca. Il tasso di interesse è ciò che fa funzionare il sistema.

I fattori che determinano il livello di queste tariffe immobiliari sono diversi. In primo luogo, il tasso di riferimento della Banca centrale europea (BCE). La BCE vigila sulle banche degli Stati membri della Comunità europea: decide, in particolare, sul livello del tasso e determina i tassi di interesse, poiché le banche prendono in prestito parte delle loro risorse dalla BCE. Alla BCE tocca anche stabilire il cosiddetto tasso di mercato interbancario, che si applica ai prestiti di denaro tra banche che fanno parte dell’UE.

A questi tassi, ovviamente, si sommano altri fattori interni alle singole banche – ciò che causa una differenza tra un istituto e un altro – nonché, in base al profilo del mutuatario, il costo del rischio. Negli ultimi anni, per agevolare alcune categorie considerate ad alto rischio, come i giovani, l’Italia ha previsto a livello nazionale determinate agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Esistono anche altre forme di tutela per la prima casa, a prescindere dall’età, mentre per comprare la seconda casa esistono logiche diverse, spiegate in quest’articolo.

Tasso mutui: cosa scegliere tra fisso o variabile?

È possibile scegliere tra diversi tipi di tassi di interesse per i mutui, a seconda della tua sensibilità al rischio e del livello attuale dei tassi. Nello specifico, sul mercato immobiliare italiano sono presenti le seguenti possibilità:

Tasso fisso
Tasso variabile
Tasso misto

Mutui a tasso fisso

Un mutuo a tasso fisso è un prestito per l’acquisto di un immobile il cui tasso di interesse è lo stesso per tutta la sua durata. Dall’offerta di mutuo, quindi, si sa tutto: non solo il tasso di interesse, ma anche il costo totale del credito (la somma degli interessi pagati alla banca), il periodo di rimborso e l’importo delle rate.

Mutui a tasso variabile

In questo caso, il tasso di interesse di mutui varia secondo un indice di riferimento determinato al momento della sottoscrizione. Il costo totale (somma degli interessi) non può, quindi, essere conosciuto in anticipo, poiché dipende dal tasso. Se quest’ultimo sale, il credito costerà di più. Se diminuisce, sarà più conveniente.

L’indice di riferimento per i prestiti a tasso variabile è generalmente l’Euribor, stabilito a livello continentale: questo stabilisce il tasso di interesse al quale le banche europee si prestano denaro, a breve termine. Il tasso di interesse corrisponderà alla somma di tale indice e del margine praticato dalla banca e specificato nel contratto di mutuo.

Il tasso variabile viene rivisto periodicamente (generalmente alla data di anniversario della firma del mutuo), in base all’evoluzione del livello delle tariffe sul mercato. In definitiva, puoi firmare, quindi, un tasso inferiore rispetto a quello fisso, ma sei esposto alle variazioni del mercato, sia al rialzo sia al ribasso. Tuttavia, per maggiore sicurezza, le banche offrono prestiti a tasso variabile tetto massimo: le tue mensilità non possono superare un certo importo stabilito in anticipo.

Mutui a tasso misto

Il prestito a tasso misto è una combinazione delle due opzioni precedenti. Il tuo mutuo è a tasso fisso per i primi anni, poi diventa a tasso variabile. Questa scelta può essere vantaggiosa perché è relativamente sicura e il suo tasso iniziale è inferiore a quello dei tradizionali prestiti a tasso fisso.

Tasso mutui, fisso o variabile: quale conviene?

Sebbene l’impatto finanziario della tua decisione non sarà immediato, non si tratta di una scelta priva di significato. Al contrario, si farà sentire per molti anni dopo la firma del contratto di mutuo. La domanda che sorge allora è: conviene optare per un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile?

Vantaggi e svantaggi del tasso fisso

Come suggerisce il nome, il tasso fisso rimarrà stabile e non risentirà delle fluttuazioni del mercato. Per cui:

la parte della rata mensile destinata al capitale e quella destinata agli interessi saranno identiche da un mese all’altro;
il mutuo è prevedibile, nel senso che il tasso di interesse resta fisso per l’intera durata e si evitano spiacevoli sorprese;
si scongiura il rischio di veder allungare il periodo di ammortamento del debito al crescere del tasso di interesse;
si conosce con certezza e in anticipo la scadenza del debito, il che dà l’opportunità di pianificare di conseguenza la gestione delle finanze.

A differenza di chi ha optato per un tasso variabile, però, purtroppo non potrai sfruttare un potenziale calo del tasso di interesse dei mutui. È, quindi, impossibile godere di vantaggi economici causati dalla variabilità dei tassi. Resta, invece, salva la possibilità di surroga, che consente di pagare una rata più bassa passando da una banca all’altra.

Vantaggi e svantaggi del tasso variabile

La BCE può decidere di aumentare o diminuire il tasso di riferimento dei mutui otto volte, durante l’anno.

Cosa succede, allora, se il tasso di interesse sale? Esiste un elemento di incertezza con cui devono fare i conti i proprietari che hanno scelto l’opzione a tasso variabile. Tuttavia esistono almeno due vantaggi sostanziali legati al tasso variabile:

tasso di partenza inferiore a quello di un prestito a tasso fisso;
possibilità di usufruire di eventuali riduzioni di tasso.

Con tassi fissi molto alti, infatti, si può legittimamente sperare in un calo. È lo scenario vissuto da chi ha acceso prestiti a tasso variabile nei primi anni 2000. I tassi fissi hanno poi oscillato tra il 5 e il 6%, mentre quelli variabili sono stati scambiati di un punto in meno e si prevedeva ancora un allentamento.

Va, in ogni caso, detto che:

l’eventuale aumento dei tassi non implica necessariamente una fluttuazione delle rate mensili;
solitamente, l’importo del rimborso mensile sarà simile a quello ottenuto con un tasso fisso;
se il tasso di interesse aumenta, una parte maggiore della tua rata mensile sarà riservata al pagamento di questi e non al capitale;
l’impatto dannoso può essere modesto se l’aumento è minimo (0,25%).

In generale, il tasso variabile è conveniente se sono soddisfatte due condizioni:

divario significativo tra l’indice di riferimento del tasso variabile e quello del tasso fisso;
in presenza di tassi fissi di inizio ciclo, cioè alto (maggiore di 6 %).

Per evitare che il prestito si trasformi in una trappola, è fondamentale mantenere il controllo del rischio. Per questo è impensabile impegnarsi senza aver verificato il tetto del tasso di interesse. Il tasso, quindi, è variabile, ma entro un certo limite, che può essere 1%, 1,5% o 2%. Quando il tasso aumenta o diminuisce, è la rata mensile che varia.

Inoltre, chi si lasciasse sedurre dall’idea di un tasso variabile piuttosto basso potrebbe essere tentato di acquisire una casa il cui costo superi la propria capacità di rimborso. In caso di aumento, questo potrebbe diventare un vincolo importante.

Una riduzione del tasso consentirà, al contrario, di destinare una parte maggiore del rimborso al capitale, riducendo così quella destinata agli interessi. Di conseguenza, si assottiglierà il periodo di ammortamento del debito e il capitale verrà rimborsato più rapidamente.

Il tasso misto è un buon compromesso?

Sebbene si possa tendere a credere che ci siano solo due opzioni, in realtà ce n’è una terza: scegliere un tasso che sia fisso e variabile insieme.

Alcuni istituti finanziari, infatti, offrono la possibilità di suddividere il mutuo in termini diversi. Questa potrebbe rivelarsi una buona soluzione per coloro che desiderano sfruttare sia i tagli occasionali dei tassi di interesse sia la stabilità del tasso fisso. La strategia mista aiuta anche a mitigare l’impatto degli aumenti dei tassi di interesse.

L’unico scenario in cui il tasso misto può essere di interesse, in periodi di tassi fissi bassi, è quello di operazioni a breve termine (inferiore a 7-8 anni), con un buon tasso di partenza che rimane fisso per i primi due o tre anni. Questa ipotesi riguarda i clienti che non hanno bisogno di rimborsare il mutuo in termini lunghi o che sono certi di rivendere il proprio immobile in tempi brevi, magari per acquistarne un altro. Nei primi anni si risparmia, senza poi correre il rischio di sostenere tariffe proibitive per anni interminabili.

Tasso mutui: come calcolare la rata mensile

Ogni mutuo prevede due diverse parti di pagamento:

rimborso del capitale preso in prestito;
pagamento degli interessi

Il capitale (importo originario necessario per l’acquisto della casa) è diviso in rate mensili uguali e gli interessi (commissione addebitata per il prestito) sono calcolati sul saldo capitale non pagato ogni mese.

Vuol dire che l’importo degli interessi mensili diminuisce al diminuire del saldo principale. Quindi, per un prestito rimborsato in pagamento di capitale e interessi vengono pagati meno interessi rispetto a un prestito rimborsato in rate combinate.

Per fare un calcolo approssimativo della rata del mutuo esiste una formula matematica che tiene conto di alcuni fattori:

Capitale: la somma chiesta alla banca (C)
Tasso Annuo: il tasso di interesse su base annua (TA)
Rate Annue: il numero di rate di ogni anno (RA)
Anni: il numero di anni necessario per estinguere il mutuo (A)

La formula matematica è la seguente:

C * (1+TA/RA)^(RA* ^A) TA/RA
* ——————–
(1 + TA/RA)^(RA*^A) -1

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