Compro casa all’asta: ne parliamo con Francesco Bentini ospite di AGGIUDICATO
Comprare casa all’asta può rivelarsi un valido investimento, con notevoli vantaggi dal punto di vista economico. In alcuni casi, però, prendere parte all’incanto senza possedere un’adeguata preparazione comporta dei rischi molto elevati. Può capitare, ad esempio, che la casa in vendita sia già occupata, oppure un appartamento la cui perizia non è abbastanza recente o le mura risultano rovinate dalla muffa (l’asta non contempla la garanzia per vizi).
Quimmo sostiene il cliente durante l’intera operazione, confermando il proprio impegno nel rendere più trasparente ed accessibile il mercato delle aste giudiziarie senza brutte sorprese. Abbiamo affrontato l’argomento in una nuova puntata di AGGIUDICATO con Francesco Bentini, attore e aggiudicatario di un immobile sito a Faenza.
Articolo di approfondimento: Comprare immobili all’asta: sfide e opportunità
Come comprare casa all’asta pur non essendo degli esperti in materia
In un’asta immobiliare è il prezzo a decretare la qualità dell’acquisto. Stabilito da un perito nominato dal Giudice, permette di risparmiare dal 20% fino al 50% del costo totale. Tuttavia, non sono poche le insidie. Come confermato dal nostro ospite, non basta soffermarsi sulle informazioni elencate nell’ordinanza di vendita, ma è necessario fare delle indagini preliminari in modo da escludere la presenza di possibili vizi o gravami sull’immobile. Non è raro imbattersi in case interessate da irregolarità urbanistiche insanabili o da pignoramento, oppure in perizie datate. Pertanto, è indispensabile procurarsi delle documentazioni valide che accertino lo stato di conservazione e la regolarità urbanistico-edilizia della struttura.
La convenienza dell’acquisto dipende anche dalle spese accessorie che, inevitabilmente, si aggiungono al prezzo offerto all’asta. Queste includono il denaro destinato alla gestione dell’intera procedura, i tributi erariali e gli eventuali costi da sostenere per interventi di messa a norma o di manutenzione dell’appartamento. Partecipare ad un’asta senza considerare questi aspetti può riservare nel futuro spiacevoli sorprese.
Nel caso particolare del nostro ospite, la consultazione della perizia formale dell’immobile sul portale delle vendite pubbliche (PVP) non è stata sufficiente a fornire le risposte che cercava. Pur essendo ricca dal punto di vista delle informazioni contenute, è tuttavia di difficile consultazione, motivo per cui Bentini e la moglie decidono di affidarsi al custode dell’immobile.
Chi è il custode dell’immobile all’asta e qual è il suo ruolo
Senza scendere troppo nei dettagli, in quanto l’argomento verrà approfondito maggiormente in un altro articolo, il custode dell’immobile è una figura professionale iscritta ad un apposito elenco e scelta dall’Istituto Vendite Giudiziarie. Ha il compito di gestire e amministrare la casa affidata fino al momento della vendita, in modo da garantirne l’integrità e il perfetto stato di conservazione. In più, ha l’obbligo di far visionare l’appartamento ad ogni soggetto interessato che ne farà richiesta.
Nominato direttamente dal giudice, il custode dovrà seguire le indicazioni fornite dal magistrato in merito ai compiti e ai limiti del proprio operato e presentare ogni tre mesi in Tribunale un fascicolo con tutte le relazioni.
Il difficile mondo delle aste giudiziarie moderne
Da qualche anno anche tra le persone comuni si sta registrando un crescente interesse verso le aste giudiziarie. Se da un lato quest’attenzione verso il mercato giudiziale è molto positivo, dall’altro però lascia ampio spazio a ciò che, in gergo, viene definito Far West delle aste oppure Jungle Auction (senza alcun mandato di vendita).
In questo contesto è facile imbattersi in consulenti preparati ma non in maniera adeguata per fornire un servizio completo e orientato verso gli esclusivi interessi del cliente. Non mancano quelle figure, poco professionali che, come capitato al nostro ospite, danno informazioni incomplete per accaparrarsi quanti più compratori possibili e legarli in qualche modo a sé o alla propria agenzia. Spesso gli investitori, convinti di fare la cosa giusta e di ricevere un’assistenza a 360 gradi, si affidano a consulenti improvvisati perdendo tempo, molto denaro e forse anche l’occasione e il sogno di una vita.
Senza dubbio è molto importante sapersi difendere e selezionare con molta attenzione i soggetti e le agenzie più serie, diffidando da coloro che intendono accampare diritti di esclusiva che di fatto non esistono, in quanto può concederli solo il custode dell’immobile.
Asta online: successi e potenziali rischi
Molte volte, partecipare a un’asta online può essere produttivo e permette di concludere un vero affare, come nel caso del nostro ospite che si è aggiudicato la casa dei suoi sogni al prezzo minimo.
Ma non è tutto oro quello che luccica e non sempre la fortuna bacia i giusti. Non sono poche le persone che incappano in vere e proprie “fregature“, pagando cifre astronomiche per aggiudicarsi catapecchie, case occupate (con inquilini aventi pieno diritto a risiedervi) oppure appartamenti che richiedono altrettanto denaro per una ristrutturazione completa.
Per avere successo noi di Quimmo consigliamo di seguire alcune indicazioni base:
- Stabilire un budget massimo di investimento
- Effettuare un’analisi tecnico-giuridica della casa prima dell’asta
- Verificare personalmente le condizioni dell’immobile
- Ragionare prima di comprare casa all’asta
Stabilire un budget massimo d’investimento
Prima di effettuare l’acquisto, è opportuno stabilire un budget massimo per comprare casa all’asta. La stima deve includere non solo la somma offerta, ma anche gli eventuali tributi da versare all’erario (imposta ipotecaria, catastale e di registro) e le probabili spese di procedura e di ristrutturazione dell’immobile. In tal senso, è utile lasciarsi consigliare dal delegato per la vendita oppure da un avvocato esperto in materia immobiliare, che possano seguire il cliente dal momento della presentazione dell’offerta d’acquisto fino all’effettivo trasferimento dell’immobile aggiudicato all’asta.
Effettuare un’analisi tecnico-giuridica della casa prima dell’asta
Per evitare brutte sorprese, è opportuno valutare la documentazione tecnica dell’immobile depositata nel fascicolo dell’esecuzione. Un’analisi tecnico-giuridica della casa che intendiamo comprare all’asta, infatti, è indispensabile per avere informazioni utili sullo stato di conservazione e la regolarità urbanistico-edilizia. Qualora l’appartamento dovesse essere inserito in uno stabile condominiale, bisogna indagare se vi sono debiti verso il condominio o se sono previsti nell’immediato dei lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni. Tutte queste indicazioni sono necessarie per individuare i potenziali rischi dell’asta.
Verificare di persona le condizioni dell’immobile
Mai accontentarsi delle sole foto online o delle planimetrie: prima di effettuare l’acquisto consigliamo di contattare il professionista delegato per la vendita e concordare insieme un giorno per visitare personalmente la casa. Accedere all’appartamento, poterne visionare l’effettivo stato di conservazione permetterà di valutare in modo obiettivo la convenienza dell’affare. Non di rado, capita che la perizia tecnica non corrisponda alle condizioni attuali dell’immobile. Ciò accade quando trascorre un lungo lasso di tempo dalla data della perizia a quella della messa all’asta, come nel caso delle vendite deserte, ossia quando nessun potenziale acquirente si presenta per fare un’offerta sull’immobile.
Ragionare prima di acquistare
Non bisogna mai lasciarsi guidare dalle emozioni e dalle aspettative quando si partecipa ad un’asta giudiziale. Per poter concludere un ottimo acquisto è necessario fermarsi un attimo e prendersi del tempo per valutare in maniera acritica tutta la documentazione raccolta e la reale fattibilità del progetto. Mettendo da parte ogni sentimentalismo, è opportuno lasciarsi consigliare da un esperto del settore e da un tecnico di fiducia (un architetto, un geometra oppure un ingegnere) per considerare insieme ogni aspetto rilevante. Quella che a primo impatto può sembrare la casa dei propri sogni in grado di rispecchiare le aspettative della famiglia, potrebbe invece rivelarsi un pessimo affare e fonte di non pochi problemi.
Il lungo processo di post-vendita: tutto ciò che c’è da sapere
Aggiudicarsi e comprare una casa all’asta al prezzo minimo, come accaduto al nostro ospite, non implica l’immediata disponibilità dell’immobile. Il processo di post-vendita è assai delicato e talvolta anche molto stressante. Francesco Bentini ci ha raccontato di aver vissuto con la moglie dei significativi momenti di tensione a causa del prolungarsi delle tempistiche.
Le indicazioni relative al versamento del denaro compreso di IVA, infatti, sono arrivate solo due mesi dopo la conclusione dell’acquisto, con deposito dell’intera somma entro poche settimane. In più, il custode dell’immobile era quasi irreperibile (impegnato nelle mediazioni con il Tribunale), il decreto di trasferimento ha impiegato sei mesi ad arrivare e si sono aggiunti anche alcuni problemi di dicitura e di vincoli indiretti della Sovrintendenza. Alla fine, però, tutto si è concluso per il meglio con la consegna delle chiavi. Ad oggi, la casa ha acquisito ulteriore valore e fortunatamente tutta la famiglia ci vive benissimo.
Come scaricare il manuale di Quimmo per comprare casa all’asta
Quanto vissuto da Francesco Bentini è solo una parte di ciò che accade di norma nelle aste giudiziarie immobiliari. Per non farsi cogliere impreparati e per ridurre al minimo ogni rischio, è importante farsi seguire da esperti in materia, seri e affidabili, che possano guidare il potenziale acquirente in questo lungo iter.
Se sei interessato a scoprire di più sul mondo delle aste, Quimmo ti offre la possibilità di scaricare gratuitamente il manuale per l’acquisto in asta giudiziaria. La guida include tante informazioni utili su come partecipare a un’asta e aggiudicarsi la casa dei propri sogni senza fregature.
Inoltre, troverai indicazioni sui documenti da produrre (spid, pec, firma digitale) e su come funzionano le varie tipologie d’asta. In più, sono presenti tanti consigli redatti dai professionisti di Quimmo che vantano oltre dieci anni di esperienza nel settore.
