Spese ordinarie e straordinarie: chi le paga quando la casa è in affitto?

Le spese di una casa in affitto gravano sul locatore o sul conduttore?

Quando si va ad abitare in una casa in affitto, è opportuno sapere quali spese sono a carico del proprietario e quali, invece, a carico dell’inquilino

Vuoi prendere casa in affitto e desideri sapere a quali spese potresti andare incontro nel corso del rapporto di locazione? Allora sei nel posto giusto, perché in questa breve guida ti illustreremo la distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie, specificando quali sono le spese che gravano sul proprietario (chiamato anche locatore) e quali, invece, devono essere sopportate dall’inquilino (detto anche conduttore).

Le spese di manutenzione straordinaria comprendono, innanzitutto, quelle relative alle riparazioni conseguenti a un danno imprevedibile, oppure quelle il cui costo risulta sproporzionato se confrontato al canone di locazione pattuito tra le parti. Di conseguenza, possiamo ricomprendere tra tali spese anche le ristrutturazioni o gli interventi di notevole entità, come le opere di restauro o il rifacimento delle facciate di un condominio, dal momento che non è pensabile addebitare l’ingente costo di tali interventi al conduttore.

Chiarito ciò, occorre evidenziare che anche tra le spese ordinarie è possibile individuare costi che sono a carico del locatore e costi che, invece, vano sopportati dall’inquilino.

Le spese ordinarie a carico del proprietario

Secondo la legge italiana, riguardo alle spese ordinarie spetta al locatore eseguire tutte le riparazioni necessarie, a meno che non si tratti di interventi di piccola manutenzione. Questi ultimi, infatti, rimangono a carico del conduttore (tutto ciò è stabilito dall’art. 1576 del codice civile).

In base a tale ripartizione, quindi, il proprietario di casa è tenuto a sopportare tutte quelle spese che risultino necessarie a permettere all’inquilino di godere appieno dell’immobile concesso in locazione. Ciò significa, ad esempio, che grava sulle tasche del locatore la riparazione di un guasto che riguardi gli impianti domestici (ad es. la rete idrica, le tubazioni del gas, etc.).

Intesa la norma in questi termini, quindi, possiamo esemplificare e dedurre che spetta al proprietario la riparazione di:

• muri portanti
• lastrici e solai
• tetti e coperture
• impianti idrici, elettrici e del gas
• spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore etc.

Va tenuto presente, però, che il locatore è obbligato solo se il guasto non sia imputabile all’inquilino. Infatti, se è stato proprio quest’ultimo a causare il guasto o il malfunzionamento di opere e impianti, non vi è motivo per cui questi debbano essere riparati dal proprietario. In tal caso, quindi, il conduttore dovrà porre riparo a proprie spese al danno da lui stesso causato.

Le piccole riparazioni a carico dell’inquilino

Come si è visto, se le spese ordinarie riguardano interventi di piccola manutenzione, la legge pone tali spese a carico del conduttore.

Ma quali sono, secondo la legge, gli interventi di piccola manutenzione? A fornire una definizione più precisa è un’altra norma, l’art. 1609 del codice civile. In base a tale norma, le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese sono quelle che dipendono dal deterioramento dovuto all’uso della cosa.

In altre parole, il conduttore deve sostenere le spese per le riparazioni che risultano necessarie in conseguenza del modo in cui egli ha fatto uso della cosa. Si pensi, a titolo di esempio, ad un vetro rotto di una finestra o ad una porta i cui cardini hanno ceduto, oppure ad una maniglia che non funzioni più a dovere.

Invece, se le riparazioni dipendono dalla vetustà della cosa (cioè sono dovute al fatto che si tratta di un oggetto ormai vecchio di alcuni anni), le spese devono essere sostenute dal proprietario. Quest’ultimo è tenuto a riparare la cosa di sua proprietà anche in caso di danno dovuto a caso fortuito.

Ripartizione delle spese tra conduttore e locatore

La disciplina della ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino, comunque, non si limita a quanto previsto dal codice civile.

Le altre leggi vigenti e le pronunce dei giudici che si sono susseguite nel corso degli ultimi anni hanno consentito di chiarire in maniera ancora più efficace quali sono le spese straordinarie e ordinarie che incombono sull’una o sull’altra parte.

Ad esempio, è ormai pacifico che spetti al conduttore sostenere le spese relative a:

• pulizia delle scale e degli spazi comuni dell’edificio
• manutenzione ordinaria dell’ascensore
• consumi delle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
• eventuali altri servizi condominiali comuni

Resta ferma la possibilità per le parti di accordarsi in modo diverso, in occasione della stipula del contratto di locazione: in tal caso, di regola, ciò che viene stabilito per contratto prevale rispetto a quanto previsto, in via generale, dalla legge.

È opportuno ricordare, inoltre, che quando l’inquilino sia costretto ad anticipare delle spese urgenti che in realtà spettano al locatore, egli avrà diritto al rimborso immediato da parte di quest’ultimo relativamente a tutti i costi sostenuti. A tal fine, è sempre consigliabile che il conduttore invii, senza ritardo, una comunicazione scritta (anche una e-mail) al proprietario, informandolo del guasto, del carattere urgente che rivestiva la riparazione e dell’importo delle spese sostenute in anticipo.

Casa in affitto o acquisto? Compra casa con le aste online!

Prendere casa in affitto è spesso un’ottima soluzione, specialmente se si tratta di esigenze abitative transitorie. Ma se prevedi di abitare per molti anni nello stesso posto, probabilmente è più conveniente acquistare una casa.

A tal fine, acquistare un immobile all’asta può essere la soluzione giusta per trovare casa a prezzi più vantaggiosi rispetto a quelli comunemente praticati nel mercato immobiliare tradizionale.

Su Real Estate Discount trovi case e immobili di ogni tipo, che potrai acquistare con un’asta online, comodamente dal tuo Pc o dal tuo smartphone.

Tutti gli immobili oggetto di asta online sul nostro sito provengono da procedure ufficiali, incardinate presso i tribunali italiani.

Partecipare ad un’asta online su Real Estate Discount è facilissimo: puoi visionare le foto di ogni immobile, consultare le relative perizie catastali e fare un’offerta direttamente dal tuo telefonino, per aggiudicarti la tua nuova casa.

Iscriviti anche tu e scopri com’è facile risparmiare con l’acquisto di case all’asta online su Real Estate Discount.