Comprare immobili all’asta: sfide e opportunità
Comprare un immobile all’asta è davvero un’opportunità? Se prendiamo in analisi i dati, la risposta è affermativa. Si tratta di un mercato che nella maggior parte dei casi consente di acquistare a un prezzo inferiore a quello di perizia, in un contesto in continua evoluzione. Dal 2018 a oggi, infatti, il mercato delle vendite giudiziarie è cresciuto del 30%. Nel 2022, in particolare, sono andati in asta ben 72.000 immobili residenziali e non residenziali per un valore totale di tentativi di vendita pari a 32 miliardi.
Questi dati ci rivelano un fatto molto importante: il mercato giudiziale è in crescita e le opportunità di acquisto non mancano su tutto il territorio nazionale. Sono le grandi città a fare da padrone, con circa 210 immobili acquistabili all’asta in un anno nei comuni con più di 100.000 abitanti. Numeri comunque importanti anche per i comuni medi (tra 10.000 e 100.000 abitanti) con 25 opportunità annuali. La media annua per i comuni piccoli, con popolazione inferiore ai 10.000 abitanti, è di 5 immobili all’asta.
L’acquisto di un immobile all’asta presenta una procedura e un iter burocratico-legale che potrebbero scoraggiare i compratori meno esperti. Affidandosi agli esperti del settore, comunque, può accelerare il tutto, rendendo la compravendita semplice e veloce.
Abbiamo approfondito il tema relativo a Comprare Immobili all’Asta nel corso dell’ottava puntata di AbilioView. Guarda qui la puntata integrale!
Acquistare un immobile da vendita giudiziaria: la procedura da seguire
Dal 2018, come avevamo anticipato nell’articolo “Come comprare casa all’asta giudiziaria”, la nascita del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) ha contribuito a semplificare l’identificazione degli immobili all’asta.
Negli anni precedenti, infatti, gli annunci degli immobili soggetti a vendita giudiziaria lasciavano parecchi dubbi sull’effettiva sicurezza dell’acquisto all’asta. A generare confusione era un modus operandi che consentiva a chiunque di pubblicare gli stessi annunci, con poca chiarezza sulla procedura da seguire. Con la nascita del PVP, un vero e proprio aggregatore delle vendite all’asta presenti sul territorio nazionale, la situazione è decisamente migliorata.
La pubblicazione degli annunci sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP)
Il PVP è una proptech di Stato senza dubbio utile e vantaggioso. Si tratta di un progetto ambizioso che aggrega tutte le operazioni collegate a una vendita di tipo giudiziale, dalla pubblicità alla presentazione delle offerte passando per le visite e le richieste di partecipazione all’asta.
La presentazione degli annunci di vendita è effettuata tramite una scheda composta da un’immagine standard, ovviamente non fedele a quella reale dell’immobile. Di seguito è possibile trovare una serie di informazioni tecniche sull’immobile e da alcuni link che rimandano ai portali dei Tribunali e alla home page dei siti di pubblicità legale all’interno dei quali può essere effettuata una nuova ricerca per trovare l’annuncio di proprio interesse. La legge, infatti, prevede la pubblicazione dell’annuncio sul PVP e in contemporanea su uno o più siti iscritti nell’elenco del Ministero della Giustizia come gestori della pubblicità legale. Come noterai, Quimmo figura in questo elenco.
La presentazione sul PVP prosegue con la descrizione della procedura di vendita giudiziale, la base d’asta e l’indicazione della data in cui si terrà. Particolare attenzione merita la modalità di vendita: le regole di partecipazione e presentazione dell’offerta, infatti, possono variare a seconda della tipologia d’asta. Chiude la scheda un pacchetto di informazioni giudiziarie con allegati, inclusa la perizia del consulente tecnico d’ufficio e la stima del valore del bene.
Le problematiche del PVP
Pur essendo uno strumento innovativo, il Portale delle Vendite Pubbliche presenta alcuni meccanismi rivedibili e che necessitano di un miglioramento, così come richiesto dagli operatori del settore.
Facciamo un piccolo esempio. La selezione della zona di interesse restituisce un risultato difficile da interpretare perché non sono presenti solo le aste attive, ma la totalità degli esperimenti effettuati dal 2018 a oggi. Così, sarà possibile trovare più volte uno stesso immobile, perché magari un precedente esperimento di vendita non è andato a buon fine. Per questo, consigliamo di filtrare la ricerca degli immobili ordinando a partire dai più recenti, proprio per evitare di perdersi in un mare magnum di avvisi di vendita.
La prenotazione della visita e la partecipazione all’asta
Una volta trovato l’immobile di nostro interesse non dobbiamo far altro che prenotare una visita tramite PVP. Il custode giudiziario (o delegato alla vendita) è il soggetto autorizzato per legge alla gestione materiale dell’immobile non occupato dal proprietario. Si tratta, quindi, della figura alla quale occorre rivolgersi per visitare di persona l’immobile all’asta. Una volta concordato l’appuntamento, sarà lui che ci accompagnerà a vedere la proprietà.
Se l’immobile sarà stato di nostro gradimento, sarà possibile presentare l’offerta secondo le modalità previste dal decreto di vendita del giudice. All’interno dell’annuncio pubblicato sul PVP viene specificato se sarà possibile procedere direttamente online, in via cartacea o in modalità mista. In ogni caso, è possibile presentare un’offerta minima pari al 25% in meno rispetto alla base d’asta fissata, accompagnata dai documenti di chi partecipa alla vendita giudiziaria e da un’assegno circolare con la cauzione. Tale cauzione solitamente è pari al 10% del valore della base d’asta.
L’asta non è chiusa fino a quando il giudice non la dichiara tale. Infatti, per aggiudicarsi l’immobile non è sufficiente aver presentato l’offerta più alta alla scadenza, in quanto diverse modalità di vendita prevedono la possibilità di effettuare rilanci. Generalmente, comunque, nel caso in cui sia stata presentata una sola offerta il giudice aggiudica immediatamente l’immobile qualora questa sia pari o superiore alla base d’asta. Qualora sia inferiore, invece, potrà decidere se accettarla o se convocare una nuova seduta. Se l’immobile è aggiudicato, il vincitore dovrà saldare il prezzo dell’immobile, il compenso del custode giudiziario e le tasse entro 120 giorni.
Come superare i difetti del Portale delle Vendite Pubbliche?
Il PVP rappresenta senza dubbio un’innovazione tra le più importanti nel mondo delle vendite giudiziarie. La presenza degli annunci su una singola piattaforma e la capacità di aver reso più chiara la procedura d’acquisto sono punti di forza del Portale. Inoltre, la piattaforma digitale assicura una partecipazione trasparente e competitiva.
È innegabile, però, che alcuni aspetti di questo portale dovrebbero essere riveduti. Tra i meccanismi ancora poco efficienti non possiamo non citare:
- Lo scarso listening commerciale. Gli annunci sono spesso poco comprensibili e contengono poche informazioni sugli immobili. Si tratta di fattori che, senza l’ausilio di un esperto, rendono il processo di partecipazione difficile e scoraggiante.
- L’assenza di una gestione centrale. Gli annunci non seguono una dinamica stabilita e un format comune per tutti i soggetti legittimati a pubblicare sul portale. Così, assistiamo ad annunci spesso incomprensibili e a una vera difficoltà di comparazione degli immobili presenti.
- Una user experience rivedibile. Il fatto che uno stesso annuncio sia pubblicato più volte, in base al diverso esperimento di vendita, genera confusione in chi si approccia per la prima volta al mondo delle aste immobiliari.
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Mercato giudiziale e libero mercato: quali sono le differenze?
Torniamo al quesito iniziale: il mercato giudiziale rappresenta davvero un’opportunità in più rispetto al libero mercato?
Per rispondere a questa domanda è necessario riflettere su un valore molto importante ovvero la percentuale di sconto giudiziale di un immobile all’asta. Il valore medio di sconto di un immobile all’asta va dal 30% al 56% rispetto al libero mercato. Il gap è meno accentuato nei mercati considerati fluidi, ossia quelli relativi alle grandi città. In provincia, invece, la differenza è maggiore anche a causa della maggior scarsità di domanda.
Le motivazioni di questo gap così forte sono diverse:
- I tempi di vendita sono spesso più lunghi rispetto al mercato libero;
- La possibile relazione tra debitore (che non può in alcun modo partecipare all’asta) e compratore rendono necessari ulteriori accertamenti sull’identità dell’acquirente;
- La reticenza di acquistare all’asta, indotta dal pensiero di danneggiare il debitore. In realtà, dal punto strettamente tecnico, cedere l’immobile pignorato aiuta il venditore a ripagare i propri debiti rimasti insoluti.
- Seppure sia una possibilità sempre più rara, può accadere che l’acquisto all’asta e la cauzione iniziale non vengano finanziate dalle banche tramite mutuo.
Mercato giudiziale: una sfida per il futuro
Il mercato giudiziale, grazie anche alla nascita del PVP, rappresenta nel nostro Paese la garanzia di un processo di acquisto solido, trasparente e certificato che garantisce pari opportunità per tutti. La sfida per il futuro però è rendere tale processo di acquisto comprensibile per tutti i consumatori. La presenza non sempre garantita della perizia, ma soprattutto le evidenti difficoltà di interpretazione di questo documento così importante possono creare notevoli problemi a chi intende acquistare un immobile all’asta.
Per evitare di commettere errori che potrebbero pregiudicare l’intero processo di acquisto, è fondamentale affidarsi all’esperienza dei professionistidi Quimmo, la prima Immo-Tech del mercato italiano. Grazie al servizio gratuito Qui con te potrai richiedere l’assistenza dei nostri consulenti che ti aiuteranno in ogni fase dell’asta giudiziaria, dalla ricerca dell’annuncio, alla lettura della perizia fino all’aggiudicazione dell’immobile. In questo modo, riduci il tempo necessario alla raccolta e compilazione dei documenti, azzerando il rischio di errori di forma.
