Vendita di immobili e di terreni: chi paga il notaio?

Le spese notarili nella compravendita e i soggetti interessati

Vendere o acquistare una casa è un’operazione delicata che può nascondere parecchie insidie e quindi è opportuno che sia un notaio competente ad occuparsi degli adempimenti. Spesso, chi sta per impegnarsi in una compravendita, si domanda a chi tocca saldare la parcella del professionista che redige l’atto pubblico. A questo proposito non ci sono dubbi, infatti le spese del contratto notarile sono a carico di chi compra. In generale, quindi, chi vende casa paga il notaio solo se tra il venditore e l’acquirente sono stati presi accordi diversi. Lo stesso Codice Civile, all’art. 1475, basa la prassi sul principio secondo il quale il costo deve gravare su colui che ha l’interesse maggiore. Per non correre rischi chi sta per comprare o vendere un bene deve scegliere un notaio di fiducia ma anche sapere:

• chi deve pagare il notaio nel caso di compravendita di un terreno
• chi si assume l’onere del pagamento quando l’acquirente è insolvente
• quali sono le spese notarili per chi vende casa

Perché è necessario il notaio

Che si tratti di un acquirente che cambia casa per mutate esigenze famigliari o di una giovane coppia che si sposa, l’acquisto della casa o di un terreno su cui costruirla comporta un notevole esborso di denaro. Nella maggior parte dei casi l’acquirente non conosce il venditore e solo il professionista è in grado di verificare se il cedente è il legittimo proprietario del bene e se l’immobile o il terreno sono gravati da ipoteche. Il notaio, dopo aver verificato l’identità dei contraenti, esegue i controlli che riguardano la regolarità urbanistica e catastale, individua il regime fiscale e verifica la possibilità di ottenere benefici fiscali nel rispetto delle norme vigenti. Va ricordato, inoltre, che il notaio, pur essendo scelto dall’acquirente, svolge una funzione super partes e tutela entrambe le parti.

Chi paga il notaio nella compravendita del terreno

Anche nel caso della compravendita di un terreno, così come per l’acquisto di un immobile, rivolgersi ad un notaio tutela sia il venditore che l’acquirente. L’atto, infatti, garantisce la certezza del contenuto, rende il contratto efficace verso terzi mediante la trascrizione e verifica la sussistenza dei diritti. Il pubblico ufficiale prepara un atto valido e inattacabile anche per quanto riguarda la cessione di un terreno. Non solo: dietro incarico dello Stato svolge il compito di riscuotere le tasse. Ma chi paga il notaio per la compravendita del terreno? Anche in questo caso è l’acquirente. Con l’acquisto di un terreno, infatti, non cambia il soggetto che deve pagare la parcella notarile, tranne nei casi in cui è stato stabilito un diverso accordo tra le parti. I terreni da acquistare possono essere edificabili o agricoli: sarà il notaio a dover controllare se il terreno ha il requisito di edificabilità nel caso l’acquirente voglia costruire una casa sull’appezzamento. La verifica comprenderà anche l’esistenza di eventuali vincoli. Inoltre sarà sempre il notaio a stabilire il trattamento tributario in base alla destinazione urbanistica.

Chi paga il notaio se l’acquirente non soddisfa l’obbligazione?

Come abbiamo detto la norma del Codice Civile pone a carico dell’acquirente le spese dell’onorario a meno che non siano stati presi accordi diversi. Ma cosa succede se chi compra è insolvente e non paga? Il pubblico ufficiale è tutelato dal principio di solidarietà contenuto nell’art.78, legge n.89/1913, Ordinamento del notariato, in base al quale le parti contraenti sono tenute al pagamento dell’onorario e dei rimborsi spese. Questo significa che il notaio può esigere il suo credito nei confronti del venditore che si troverà costretto ad assolvere all’adempimento per poi rivalersi sull’acquirente. Se il notaio non viene soddisfatto nella sua legittima pretesa da nessuna delle due parti, potrà agire contro quella che risulta maggiormente solvibile. Il notaio, quindi, può rivalersi sul venditore per il mancato pagamento dell’onorario e lo Stato può fare altrettanto per quanto riguarda le tasse che l’acquirente non ha versato.

Quali spese notarili per la vendita della casa

Vendendo un immobile o un terreno si genera una plusvalenza cioè un guadagno dato dalla differenza tra quanto è stato pagato il bene e il prezzo a cui è stato rivenduto. La tassa sulla plusvalenza viene pagata solo in alcuni casi, ad esempio quando la cessione del fabbricato avviene a meno di cinque anni dall’acquisto. La tassazione, però, non è dovuta se chi vende o un suo famigliare è stato residente nell’immobile. Diversamente accade per i terreni edificabili per i quali il venditore dovrà pagare la tassa anche se sono trascorsi più di cinque anni dall’acquisto. La stessa cosa vale per chi vende un terreno oggetto di lottizzazione: sarà tassato anche se sono trascorsi cinque anni dall’acquisto. Bisogna ricordare, però, che per lottizzazione non si intende il solo frazionamento di un terreno ma la divisione in lotti destinati alla edificazione. Le spese notarili di chi vende casa comprendono anche quelle dovute alla regolarizzazione del bene, necessaria quando si tratta di planimetrie catastali non conformi e quando si deve richiedere una sanatoria perché è stata modificata, ad esempio, la suddivisione degli spazi. Sarà compito del notaio richiedere la documentazione che attesti che lo stato dell’immobile è conforme al progetto e a quanto certificato al Catasto.

Spese notarili e imposte

Abbiamo chiarito chi paga il notaio per la compravendita del terreno o dell’immobile ma c’è ancora una cosa da aggiungere. Le spese notarili non riguardano solo l’onorario ma anche le imposte (di registro, ipotecaria, catastale e IVA). Scendendo nello specifico possiamo dire che le spese di registro riguardano la registrazione all’Agenzia delle Entrate mentre l’imposta ipotecaria è il tributo da pagare per la trascrizione in seguito alla cessione del bene. L’imposta catastale, invece, deve essere versata per la voltura. L’acquisto di un terreno su cui costruire la propria abitazione e quello di un immobile possono essere compiuti anche se non si è in possesso di un patrimonio elevato e spesso rappresenta un investimento per la vita. L’asta immobiliare online è un modo per ottenere il massimo risparmio perché i terreni e gli immobili sono proposti a prezzi molto economici. Chi partecipa alla gara è in possesso della documentazione informativa e può sfruttare un meccanismo chiaro che fa della correttezza e della trasparenza i suoi punti di forza.