Tutela degli acquirenti di immobili da costruire

Maggiori garanzie in favore di chi si appresta a comprare una casa da costruire. Ecco le tutele previste dal Dlgs n. 14 del 12 gennaio 2019.

La scelta di comprare una casa ancora in costruzione può essere rischiosa, poiché significa comprare quando l’opera non è stata ancora ultimata, e in caso di costruttore inadempiente l’acquirente potrebbe avere difficoltà a recuperare le somme versate a titolo di caparra e/o acconto.

Esistono, ad ogni modo, delle forme di tutela a favore dell’acquirente per assicurare la restituzione delle somme investite. Le ha previste il Decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019, recante il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155”.

La nuova normativa va a modificare alcune norme del Decreto Legislativo 20 giugno 2005, la legge di riferimento per chi acquista immobili su carta e subisce il fallimento del costruttore. Ha lo scopo di incrementare le garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire e intende garantire maggiori controlli e verifiche a favore dell’acquirente, in caso di omissioni o scorrettezze da parte del costruttore.

Le principali novità riguardano:

• il contratto preliminare di vendita;
• la fideiussione;
• la polizza assicurativa decennale.

Tutela degli acquirenti di immobili da costruire: cosa prevede la normativa

Con la precedente normativa dlgs 122/2005 in materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, il legislatore si era posto l’obiettivo di tutelare quegli acquirenti, che stipulavano un contratto d’acquisto di un immobile in costruzione con un’impresa di costruzione, dal rischio che poteva determinarsi, in caso di fallimento dell’impresa costruttrice, di perdita degli acconti versati per l’acquisto.

In particolare, il costruttore aveva l’obbligo di:

• consegnare all’acquirente una fideiussione, per garantire il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
• consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale che garantisse il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivanti da gravi difetti costruttivi.

Tutela degli acquirenti di immobili da costruire: cosa cambia

Con la nuova legge Dlgs n. 14/2019 è previsto che il contratto preliminare o ogni altro contratto diretto al successivo trasferimento della proprietà o di un diritto reale di godimento su immobile da costruire debba essere redatto con l’intervento del notaio, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Peraltro, il notaio avrà l’obbligo di verificare e attestare la correttezza della fideiussione e della polizza assicurativa indennitaria, in mancanza della quale la compravendita è da considerarsi nulla. 

Tutela degli acquirenti di immobili da costruire: la fideiussione

L’impresa di costruzioni è tenuta a versare all’acquirente una somma fideiussoria per tutelare l’acquirente, in caso di crisi dell’impresa, per le somme da questi versate e ancora da versare, in base ai termini stabiliti nel contratto preliminare.

La fideiussione serve all’acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, qualora abbia comunicato di voler recedere dal contratto o il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma. L’acquirente potrà recuperare il denaro pagato, pur rinunciando all’acquisto dell’immobile.

La nuova normativa stabilisce che la fideiussione degli acconti corrisposti debba essere rilasciata unicamente da banche e imprese di assicurazioni, con esclusione degli intermediari finanziari.

Inoltre la fideiussione bancaria o assicurativa potrà essere escussa anche in caso di mancata ottemperanza, da parte del costruttore, dell’obbligo di consegnare una polizza assicurativa postuma decennale. In particolare, ciò avviene se il notaio dichiara di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa, che dovrà essere predisposta seguendo dei modelli standard di garanzie fideiussorie definiti da apposito decreto ministeriale.

Tutela degli acquirenti di immobili da costruire: la polizza assicurativa

Altra tutela degli acquirenti di immobili da costruire è quella relativa alla polizza assicurativa postuma decennale. L’impresa costruttrice è tenuta a consegnarla all’acquirente nel momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile.

Rappresenta una garanzia sottoscritta dal costruttore con un’impresa di assicurazioni a tutela del patrimonio, in caso di danni materiali e diretti all’immobile che dovessero verificarsi nei 10 anni successivi alla data di ultimazione dei lavori. Ad esempio, i danni, compresi quelli causati a terzi, derivanti da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti di costruzione dell’immobile. La ditta di costruzione risulta responsabile di tali danni, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile.

Nel rogito notarile si dovrà indicare la presenza di tale copertura e includerne anche gli estremi.

Anche la polizza assicurativa, come la garanzia fideiussoria, dovrà rispettare un modello standard definito da apposito decreto ministeriale.

Se alla data del rogito non viene consegnata la polizza assicurativa da parte del costruttore, l’acquirente potrà richiedere la nullità del contratto.

Tutela degli acquirenti di immobili da costruire: cosa succede se non viene rispettata la norma

Il notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo è tenuto a verificare e garantire il rispetto dell’obbligo di consegna della fideiussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo). Inoltre egli dovrà indicare nel contratto la presenza di questi elementi.

Se non viene stipulato il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata, si determina la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma.

Tutela degli acquirenti di immobili da costruire: procedura da seguire

Esiste allora una precisa procedura da seguire per chi intende acquistare un immobile su carta. Con la nuova norma, infatti, bisogna obbligatoriamente procedere in questo modo: rivolgersi al notaio, affidandogli gli opportuni controlli sul rilascio della fideiussione.

In questo modo, gli acquirenti di immobili da costruire risultano maggiormente tutelati e potranno richiedere la nullità del contratto in caso di mancata ottemperanza, da parte del costruttore, degli obblighi previsti dalla nuova normativa.