Asta senza incanto o asta con incanto, come funziona?
Come probabilmente già saprai, un immobile finisce all’asta come risultato di un’esecuzione o espropriazione forzata nei confronti di un debitore che non è riuscito ad adempiere ai propri doveri nei confronti di un creditore, pubblico o privato. Partecipare a una vendita giudiziaria permette così di aggiudicarsi case, capannoni, terreni e molto altro aiutando il debitore stesso a coprire le spese necessarie per rientrare dalla propria esposizione e, magari, anche con vantaggi in termini economici determinati dalla procedura per chi compra.
Esistono diverse tipologie di aste giudiziarie tra le quali figurano anche la vendita all’asta con incanto o senza incanto. Vediamo, nello specifico, di cosa si tratta.
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Asta con incanto: cos’è e come si svolge
Per asta con incanto si intende una gara pubblica tra offerenti. La procedura si svolge in tempo reale presso il tribunale, lo studio del delegato alla vendita oppure mediante asta online, ed è guidata da un banditore, detto anche incantatore, o da un ufficiale giudiziario.
Le modalità di esecuzione, il prezzo base di partecipazione, il giorno e l’ora dell’asta, nonché l’importo della cauzione e la tipologia di pagamento sono stabiliti direttamente dal giudice. L’avviso (noto come disciplinare di vendita) deve essere esposto per almeno tre giorni consecutivi presso il luogo dove si terrà il procedimento esecutivo, ma anche pubblicato su tutti i siti specializzati e autorizzati, nonché diffuso sui giornali locali e i media. Inoltre, sono diffusi e resi pubblici tutti i documenti relativi al bene: stato di conservazione, planimetria, eventuali abusi da sanare, debiti condominiali o altro.
La procedura nella vendita all’asta con incanto
La procedura è aperta a tutti e si basa sulla presentazione di un’offerta, rilanciando finché i presenti non lo ritengano opportuno. La vendita può ritenersi chiusa trascorsi tre minuti dall’ultima proposta. Tuttavia, per regolamento l’aggiudicazione dell’immobile è solo provvisoria. I partecipanti, infatti, hanno la possibilità di inviare offerte entro dieci giorni dal termine dell’incanto, purché queste siano maggiorate di almeno un quinto rispetto al valore vincente.
Non di rado capita che all’evento si presenti una sola persona. In questo caso, se le condizioni d’asta sono rispettate, l’offerente vince. Se l’offerta dovesse essere inferiore al 20% del prezzo base, il giudice ha la piena facoltà di confrontarsi con il creditore e comprendere se la proposta possa soddisfare le sue aspettative, altrimenti viene indetta una nuova asta.
Il passaggio della proprietà avviene solo attraverso il decreto di trasferimento, ossia un atto posto in essere dal giudice che, una volta saldato il debito, trasferisce in modo formale la casa all’acquirente. È bene sapere che il pagamento può avvenire anche attraverso la sottoscrizione di un mutuo ipotecario.
Asta senza incanto: cos’è e come si svolge
L’asta senza incanto è una procedura molto comune adottata dai tribunali per la vendita di un bene pignorato e segue una procedura formale. Regolamentata dall’articolo 571 del codice civile, prevede da parte di ciascun partecipante il deposito, presso il professionista delegato alla vendita, di un’offerta in forma telematica o in busta chiusa e sigillata indicante solo il numero della procedura, senza alcun segno di riconoscimento.
La busta, inoltre, deve contenere anche copia del versamento della cauzione, che sarà trattenuta in caso di aggiudicazione o restituita all’offerente nelle modalità descritte dal Disciplinare di Vendita. Anche in questo caso, l’avviso sarà pubblicato sul sito specializzato e autorizzato che si occupa della vendita, nonché esposto presso il luogo ove si tiene la procedura, e conterrà le indicazioni sulla consegna della stessa busta.
La procedura nella vendita all’asta senza incanto
Per partecipare gli interessati dovranno compilare un modulo con l’importo dell’offerta, che si può trovare facilmente online sulla pagina di vendita dell’immobile. Questo modello, da inserire nella busta, include:
- Le informazioni anagrafiche sull’offerente
- Il recapito telefonico o la PEC dell’offerente
- I dati del lotto in vendita
- L’offerta per l’immobile che si intende acquistare: la base minima è fissata nella documentazione ufficiale
- La dichiarazione di presa visione della perizia di stima e della certificazione notarile e ipotecaria dell’immobile.
Chi partecipa all’asta, inoltre, deve attestare di non avere alcun diritto sul bene oggetto di vendita. All’asta, infatti, possono partecipare tutti al di fuori del vecchio proprietario a cui è stato forzatamente tolto l’immobile. Alla domanda bisogna inoltre allegare una copia del documento di identità in corso di validità, una marca da bollo del valore di € 16,00 e la prova del versamento della cauzione (assegno circolare o bonifico bancario).
L’aggiudicazione del bene avviene tramite l’apertura delle buste sigillate alla presenza di tutti i partecipanti. Se l’offerta valida sarà soltanto una, il bene viene aggiudicato. Qualora, invece, ci siano più proposte valide, ha inizio una gara con rilancio minimo e la base d’asta sarà costituita dall’importo indicato nell’offerta più alta. Se, invece, non ci sono offerte valide si predispone una nuova asta.
Anche in questo caso, il saldo può avvenire tramite l’apertura di un mutuo ipotecario.
Quali sono le principali differenze tra asta con incanto e asta senza incanto?
Alla luce di quanto detto finora, le differenze tra una procedura di asta con incanto e una senza incanto sono nette. La gestione delle offerte è senza dubbio la più palese: nell’asta senza incanto la busta chiusa viene aperta in presenza di tutti i partecipanti ed è assoluta garanzia di trasparenza. È altrettanto sicura l’asta con incanto, nella quale l’aggiudicazione avviene tramite competizione diretta e in tempo reale tra gli offerenti. Bisogna tenere conto, però, del carattere provvisorio della stessa in quanto nei 10 giorni successivi all’asta è possibile presentare, come spiegato sopra, un’offerta migliorativa.
In entrambi i casi, il pagamento dell’immobile andrà eseguito entro i termini stabiliti, pena la perdita della cauzione versata e, ovviamente, la mancata aggiudicazione.
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Sia nel caso dell’acquisto all’asta con incanto, sia per quello senza incanto, è sempre bene informarsi adeguatamente prima di partecipare alla procedura. In particolare, bisogna essere certi che la documentazione presentata sia corretta, onde evitare una mancata aggiudicazione per vizi di forma.
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