Vendere un immobile ereditato: come funziona e la procedura da seguire

Stai pensando di vendere quell’immobile che hai ereditato da qualche tempo e che ora è più una spesa che una resa? La decisione di cedere può non essere facile, anche per ragioni emotive legate ai ricordi, ma può consentire di ottenere una somma consistente.

Nel caso in cui tu scelga di vendere, nel caso specifico degli immobili ereditati è necessario fare attenzione, in quanto va seguita una procedura diversa e più complessa rispetto alla normale cessione. Niente paura: vedremo, passo dopo passo, i passaggi da seguire per non incorrere in rischi.

In più, scoprirai com’è facile mettere in vendita il tuo immobile ereditato su Quimmo: i nostri collaboratori ti aiuteranno a stabilire il prezzo finale e a rendere più facile tutto il processo, passo dopo passo.

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La dichiarazione di successione

Il primo adempimento da rispettare, ancor prima di vendere l’immobile, è la presentazione della dichiarazione di successione. Si tratta di un documento che notifica, a fini fiscali, il trasferimento del bene agli eredi e va redatto entro un anno dalla data del decesso di chi ti ha lasciato l’immobile in eredità. La dichiarazione può essere presentata agevolmente tramite l’apposito software che trovi sull’Agenzia delle Entrate.

Ma in cosa consiste la dichiarazione di successione? Si tratta, di fatto, dell’elenco completo dei beni del defunto ed è usata per stabilire l’ammontare effettivo delle tasse da pagare sull’eredità in questione. Questo documento riveste una grande importanza se prendiamo in considerazione il fatto che nessun bene ricevuto a titolo ereditario può essere ceduto in mancanza del pagamento delle relative imposte.

La tassa di successione

Passando invece a quelle che sono le tasse di successione dovute sull’immobile ereditato, queste devono essere liquidate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

L’importo delle tasse è variabile, secondo i seguenti criteri:

• 4% sul valore del bene immobile registrato all’ufficio del catasto, la franchigia per coniuge e figli è fissata a 1.000.000 €;
• 6% sul valore del bene immobile registrato all’ufficio del catasto, la franchigia per sorelle e fratelli è fissata a 100.000 € per fratelli;
• stessa quota di prima sul valore del bene immobile registrato all’ufficio del catasto, non si applica nessuna franchigia per, suoceri, cognati, cugini di primo grado, zii e nipoti;
• 8%, sempre senza nessuna applicazione della franchigia per quelli che sono tutti gli altri soggetti (compreso il convivente).

Altre tasse sulla vendita di un immobile ereditato

Ci sono altre imposte che devono essere aggiunte alla tassa di successione. Queste sono le normali spese previste nelle compravendite tradizionali, cioè l’imposta ipotecaria che è pari al 2% del valore del bene immobile registrato all’ufficio catastale e l’imposta catastale, pari al 1% del valore registrato presso lo stesso ufficio.

Entrambe le imposte devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione. L’importo è ridotto alla cifra di 200 euro per ciascuna se uno degli eredi è beneficiario delle agevolazioni riguardanti la prima casa.

Vanno pagati, inoltre:

• il bollo di imposta;
• i tributi speciali;
• la tassa ipotecaria fissa.

Il bollo, per ogni nota di trascrizione, è pari a 64 euro, i tributi speciali variano, tra questi rientrano ad esempio i diritti di segreteria, mentre la tassa ipotecaria fissa è pari a 35 euro, sempre per ogni nota di trascrizione.

Voltura catastale

Per poter vendere un bene immobile ricevuto in eredità è necessario fare domanda di voltura catastale. Questa deve essere presentata entro 30 giorni dalla precedente dichiarazione di successione presso la sede provinciale del catasto interessato.

La domanda di voltura catastale deve essere accompagnata dai seguenti versamenti:

• tributo catastale, quota fissa attualmente pari a 55 €;
• 16 € di imposta di bollo per ogni 100 pagine di domanda.

Atti di accettazione e di trascrizione

Per poter vendere un immobile ereditato è necessario presentare anche gli atti di accettazione e trascrizione.

La sola dichiarazione di successione, infatti, non è sufficiente per attestare il passaggio dei beni. Pertanto, è necessario procedere con due possibilità, l’accettazione espressa o tacita.

• Con l‘atto di accettazione espressa dichiari in maniera formale la tua accettazione dei beni ereditati. Si tratta della scelta più sicura, specie se vuoi portare a termine senza troppi intoppi burocratici la compravendita in questione.
• L’accettazione tacita, invece, non avviene tramite la predisposizione di un atto di tipo formale, ma prevede il passaggio mediante la semplice manifestazione della volontà dell’erede, attraverso i suoi comportamenti.

Atto di trascrizione

L’atto di trascrizione, invece, serve a certificare e accertare che la proprietà dell’immobile passa dal titolare dichiarato defunto al nuovo proprietario che ha intenzione di venderlo. Per la piena conclusione dell’atto, in particolare, è necessario disporre del rogito.

Inoltre, per presentare correttamente la documentazione dovrai disporre dell’atto di successione e del certificato di morte del soggetto che ha disposto l’eredità in tuo favore.

Vendita dell’immobile ereditato da più eredi: come procedere?

In alcuni casi l’immobile può essere destinato a più eredi, peculiarità che ne rende più difficoltosa la cessione. Se così fosse, infatti, tutti gli eredi dovranno aver espresso in modo unanime il loro consenso alla vendita. Qualora ciò non accada si può procedere seguendo due opzioni:

• Si può scegliere di vendere una quota dell’immobile ereditato. In questo caso i coeredi hanno diritto di prelazione. Dopo che si è stabilito il valore di ogni quota, quindi anche della tua, dovrai proporre l’acquisto ai titolari delle altre quote. Se questi non sono interessati puoi passare a vendere la tua quota a terze parti non coereditanti;
• Sciogliere la comunione: dovrai farlo però in presenza di un giudice. Questa soluzione resta percorribile solo in seguito ad un primo tentativo di mediazione, azione obbligatoria che deve essere intrapresa con i coeredi. Se la mediazione non porta a risultati puoi allora procedere allo scioglimento. Toccherà quindi a un giudice stabilire le condizioni di vendita dell’immobile. Il ricavato dovrà poi essere diviso tra tutti i coeredi.

Vendita immobile ereditato prima dei 5 anni e dopo i 10 anni

Come hai già visto, la proprietà di un’eredità immobiliare passa solo in seguito alla dichiarazione di successione. Solo così potrai vendere la casa ricevuta.

Va considerato, però, il lasso di tempo trascorso dall’avvenuta morte del titolare del bene ereditato, con una sensibile differenza tra quanto accade se la vendita avviene prima dei 5 anni dal decesso e dopo i 10 anni dallo stesso.

Vendita dell’immobile ereditato da meno di 5 anni

Se decidi di vendere l’immobile ereditato entro 5 anni non dovrai pagare le imposte sulla vendita dell’immobile ereditato. Infatti, durante una normale compravendita, sussiste una tassazione riguardante la plusvalenza che viene applicata nel caso in cui l’immobile sia messo in vendita entro 5 anni.

Devi inoltre sapere che l’Agenzia delle Entrate non applica la tassazione perché non considera la cessione di beni immobili avuti in eredità come una speculazione immobiliare.

Vendita dell’immobile ereditato da più di 10 anni

Qui devi prestare un po’ di attenzione, perché la vendita che avviene dopo i dieci anni dalla data di morte del soggetto che ti ha lasciato il bene immobile in eredità è più complessa.

Infatti la legge italiana prevede un tetto massimo, fissato a 10 anni, per accettare l’eredità. Se non accetti l’eredità entro questo periodo la dichiarazione di successione, da sola, non basterà per affermare la tua accettazione in merito.

Vendita dell’immobile ereditato: affidati a Quimmo

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