Come vendere casa con il mutuo in essere e comprarne un’altra? La guida completa

Le esigenze e le circostanze della vita, a volte, fanno sì che divenga opportuno vendere casa, anche con il mutuo in corso e ancora acceso, per comprarne un’altra. Può capitare, infatti, di dover traslocare per motivi professionali, che si presenti un’occasione d’acquisto imperdibile o che si scelga un appartamento più grande o più piccolo in base alle esigenze familiari.

Si tratta di casi sempre più frequenti al giorno d’oggi e per i quali è necessario riporre particolare attenzione, dati i vincoli esistenti per il mutuo. In particolare, se hai usufruito delle agevolazioni riservate ai giovani per la prima casa, il processo di compravendita richiede alcune accortezze da seguire.

In questo articolo ti spiegheremo quali sono tutte le soluzioni possibili per vendere una casa con il mutuo e comprarne un’altra. L’esistenza di un’ipoteca con le banche, infatti, non costituisce un deterrente alla vendita. Vedremo:

• Cos’è il mutuo ponte e come è possibile accenderlo;
• Come trasferire il mutuo da una casa all’altra;
• Come procedere con l’accollo del mutuo al nuovo proprietario;
• Come estinguere il mutuo precedente e accenderne uno parziale
• Come vendere casa prima del termine dei 5 anni dall’accensione del mutuo, nel caso in cui si sia ricorso ai benefici del bonus prima casa.

Vendere casa con il mutuo e comprarne un’altra: le soluzioni

Il ricorso sempre più frequente al mutuo per l’acquisto di casa, particolare che abbiamo approfondito nell’articolo sulla scelta tra tasso fisso e tasso variabile, e la lunghezza dello stesso (spesso tra i 15 e i 30 anni) fa sì che sia comune la vendita di un immobile interessato da un indebitamento verso le banche.

Proprio la maggior ricorrenza dei mutui, certificata dall’Agenzia delle Entrate nel Rapporto sui mutui ipotecari, rende ormai consueta la casistica, per la quale si può operare in diversi modi.

Il mutuo ponte

Già diffuso all’estero dall’inizio del secolo, il mutuo ponte ha preso piede anche in Italia da qualche anno. SI tratta di una misura che consente ai proprietari di un’abitazione di finalizzare l’acquisto di una nuova casa senza aver ancora concluso la vendita della precedente abitazione.

Si tratta, di fatto, di un anticipo di denaro effettuato dalla banca con il mutuatario che può rimborsare in due fasi:

• lungo la durata del prestito: il mutuatario rimborserà solo gli interessi generati dal prestito;
• alla vendita della sua proprietà: il mutuatario restituirà il capitale.

L’importo del mutuo ponte viene calcolato in base al valore della casa in vendita (in media tra il 50% e l’80% del valore dell’immobile) e viene generalmente accordato per un periodo di 12 mesi, rinnovabili una sola volta portando così la durata massima a 24 mesi. In questo modo, chi è già proprietario di un immobile può vendere casa con mutuo in corso senza che questa risulti seconda casa.

I principali vantaggi del prestito ponte sono 3: 

• acquisto di un immobile esistente: permette di avere subito i fondi necessari per comprare la casa dei tuoi sogni;
• acquisto di una casa in costruzione: consente di effettuare gli anticipi di cassa necessari;
• capitalizzazione delle rate mensili: se stai rimborsando un mutuo sulla tua casa, ogni euro restituito verrà sottratto dal prestito per l’acquisto della nuova casa. 

Trasferimento del mutuo e sostituzione di garanzia

In alternativa chi acquista una casa, ma ha già un mutuo che grava sulla precedente abitazione, può utilizzare il nuovo immobile per garantire il finanziamento e liberarsi del peso del precedente mutuo. Si tratta del trasferimento del mutuo da una casa all’altra.

Questa operazione, invero particolarmente complessa, può essere svolta presso alcuni istituti di credito attraverso la cosiddetta sostituzione di garanzia, e, di fatto, sposta l’ipoteca sul nuovo immobile liberando quello precedente. Per poter avvalersi di questa fattispecie è necessario vendere il vecchio immobile e acquistare il nuovo nel medesimo tempo, così da liberare l’acquirente del primo immobile da qualsiasi forma di iscrizione ipotecaria.

Il contratto di mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile deve essere redatto da un notaio.

Estinzione anticipata del mutuo

Chi non ha la possibilità di sostituire il mutuo, può optare per l’estinzione anticipata dello stesso tramite i ricavi della vendita e accenderne uno parziale a compensare la cifra mancante. Si tratta anche in questo caso di un’operazione che deve essere autorizzata da un notaio che può procedere alternativamente a:

• revocare l’ipoteca esistente tramite manleva, a seguito di verifica dell’effettivo soddisfacimento della banca con la cifra ricavata con la vendita della casa, tenendo conto di capitale in sospeso e altri onorari da soddisfare. In tal caso si parla di atto di cancellazione dell’ipoteca.
• rifiutare la vendita e non autorizzare l’estinzione del mutuo qualora il prezzo di vendita non soddisfi l’insieme dei creditori, dalla banca per le commissioni dovute ai necessari emolumenti notarili.

Puoi approfondire la tematica dell’estinzione anticipata del mutuo in un apposito articolo. Nel caso in cui tu abbia deciso di vendere casa con il mutuo per acquistarne un’altra, a seguito di autorizzazione notarile, potrai decidere se:

• estinguere il mutuo prima dell’atto. Se si possiede la somma sufficiente ad estinguere anticipatamente il mutuo prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, si può versare in un’unica soluzione il capitale residuo all’istituto di credito, il quale rilascerà quietanza e cancellazione di ipoteca, lasciando libero il proprietario di acquistare un nuovo immobile. Tale soluzione, ovviamente, richiede che si abbia tutta la liquidità necessaria a rimborsare il mutuo prima della sua scadenza. Ecco perché non sempre è facilmente percorribile.
• estinguere il mutuo al rogito. Si può decidere di estinguere anticipatamente il mutuo utilizzando il denaro incassato dalla vendita della casa. In questo caso l’estinzione anticipata avviene contestualmente al rogito. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma residua del mutuo (incluse eventuali penali), che verrà versato in pagamento alla banca che ha concesso il finanziamento. Questa rilascerà una quietanza dell’avvenuta estinzione e provvederà a cancellare l’ipoteca.

Accollo del mutuo

Un’ulteriore soluzione per la vendita casa con mutuo in corso prevede la possibilità di accollare il mutuo al nuovo proprietario, procedura spiegata in dettaglio al seguente articolo.

In questo caso l’acquirente della casa subentra al pagamento delle rate residue del mutuo, liberando di fatto il vecchio proprietario che potrà stipulare un nuovo mutuo da zero. Ovviamente, perché questa opzione sia percorribile, l’acquirente deve accettare le condizioni a cui è stato stipulato il mutuo originario.

I vantaggi legati a questa pratica sussistono sia per il venditore sia per l’acquirente in quanto:  

• l’accollante (chi compra casa) non dovrà sostenere le spese di accensione del prestito
• l’accollato (tu, che vendi) non dovrai sostenere gli oneri dell’estinzione anticipata.

Se si opta per l’accollo del mutuo, la banca dovrà rilasciare un documento per liberare il proprietario della responsabilità del pagamento di rate precedenti, ed evitare che l’accollatario accampi diritti su versamenti già effettuati dall’intestatario precedente del mutuo.

Vendere casa con il mutuo per comprarne un’altra entro i 5 anni dall’accensione: è possibile? 

Abbiamo visto che è possibile vendere casa con mutuo per acquistarne un’altra. Ma dopo quanto tempo si può fare senza perdere i benefici garantiti dal bonus prima casa?

Se l’immobile è stato acquistato, infatti, usufruendo di agevolazioni e bonus statali, la condizione principale per ottenerli è rispettare il divieto di vendere entro 5 anni dall’acquisto. Si può comunque vendere casa e acquistarne immediatamente un’altra entro 1 anno dalla rivendita dell’immobile già acquistato con le agevolazioni. Così facendo, il contribuente si potrà avvalere dei benefici.

In caso contrario, chi vende dovrà affrontare una serie di costi, relativi a imposte ipotecarie, di registro e catastali, oltre a un ulteriore 30% (sovrattassa) costituito dalle tasse non versate. Queste sovrattasse possono essere evitate con ravvedimento operoso presso l’Agenzia delle Entrate, conservando la residenza nello stesso comune nei 18 mesi successivi al rogito.

È invece sempre possibile vendere casa con mutuo dopo 5 anni. In questo caso non si perderanno le agevolazioni acquisite al tempo del rogito della prima casa e non si subirà alcuna sanzione.