Estinzione anticipata del mutuo: come funziona?

L’estinzione anticipata consiste nel riconsegnare in anticipo l’importo finanziato alla banca o all’ente finanziario erogante, prima della scadenza contrattuale. In questo modo è possibile estinguere prima il proprio debito rimanente o rimborsare una parte di esso. In quest’ultimo caso, si tratta di estinzione parziale e può incidere sull’entità della rata: in base all’importo versato, sarà possibile ridurre l’importo delle rate periodiche così da avere una spesa inferiore da sostenere. Oppure, se le condizioni contrattuali lo permettono, è possibile mantenere la stessa rata accorciando però la durata del piano di ammortamento. Conviene quindi richiedere una estinzione mutuo anticipata? Vediamo quali sono gli ulteriori vantaggi ed eventuali svantaggi che l’estinzione anticipata può comportare.

I vantaggi di un’estinzione anticipata del mutuo

Oltre al vantaggio più ovvio del sollevarsi prima dall’impegno di restituire un’ingente somma di denaro, l’estinzione anticipata del mutuo permette in realtà di ottenere anche un risparmio sull’importo totale. Quando si stipula un mutuo acquisto casa, infatti, gli interessi dovuti all’ente finanziatore vengono calcolati tenendo conto del piano di ammortamento e sono maggiori quanto maggiore è la durata dello stesso. Riducendo dunque la durata del mutuo con un’estinzione anticipata, parte degli interessi non ancora maturati dovranno essere rimborsati al mutuatario, che dovrà sì consegnare una grossa somma tutta in una volta, ma otterrà in cambio un bel risparmio. Questa operazione è inoltre più vantaggiosa se si è nei primi anni di mutuo, quando le quote di interesse all’interno delle rate sono maggiori.

A questo proposito, è bene fare una precisazione riguardo alle rate. Esse sono composte da una quota capitale più una quota di interessi; una parte è quindi costituita da una porzione dell’importo ricevuto in prestito da restituire, mentre una parte è composta dagli interessi dovuti all’ente finanziatore. La quota di interessi è contenuta però per la maggior parte nelle rate dei primi anni e diminuisce man mano nelle rimanenti, che sono costituite principalmente da quota capitale più solo una piccola parte di interesse. Per questo motivo, l’estinzione anticipata genera vantaggi maggiori se effettuata durante i primi anni di mutuo, mentre se effettuata verso la fine permette un risparmio inferiore ma comunque confacente.

Ci sono svantaggi generati dall’estinzione anticipata del mutuo?

Se il mutuo è stato stipulato prima del 2007, a seconda delle condizioni contrattuali potrebbero essere previste delle penali in caso di estinzione anticipata. L’ente finanziatore, infatti, per tutelarsi ed evitare di avere una perdita dovuta al risparmio di interessi da parte del mutuatario potrebbe aver inserito nel contratto delle clausole che prevedono l’ammontare in percentuale delle penali da pagare in caso di estinzione anticipata. In questo caso, quindi, prima di procedere con l’estinzione anticipata, è bene fare dei calcoli per valutare se questa conviene veramente, soppesando spesa e risparmio. Dal 2007 in poi, invece, questo tipo di penali non è più previsto e dunque non sussistono svantaggi per contratti stipulati dopo questa data.

Il 2007 è l’anno di uscita del cosiddetto Decreto Bersani, che ha rivoluzionato le regole dell’estinzione anticipata del mutuo sancendo che non venisse più richiesta una penale da parte dell’ente finanziatore. L’estinzione anticipata del mutuo è infatti un diritto e il mutuatario è dunque tutelato per poterlo esercitare. La legge non poteva però andare a intaccare i contratti di mutuo già stipulati abolendo le penali anche da essi, ma ha previsto anche per i contratti precedenti il 2007 un tetto massimo da non superare. Se la penale per estinzione anticipata inizialmente prevista dal contratto supera quindi tale tetto, il mutuatario può chiedere all’ente finanziatore di abbassarlo facendo riferimento a questa legge.

Come si richiede l’estinzione anticipata del mutuo?

Se hai molta liquidità disponibile e pensi che ti convenga richiedere un’estinzione anticipata del mutuo, dovrai innanzitutto rivolgerti all’ente finanziario che te lo ha erogato e comunicare questa tua volontà. L’ente mutuante fornirà un eventuale modulo da compilare per la richiesta e procederà calcolando la somma residua da versare per estinguere il debito, producendo in breve tempo un documento con il conteggio. Per i mutui stipulati prima del Decreto Bersani del 2007, occorrerà inoltre presentare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, necessaria per certificare i requisiti per l’applicazione di penali ridotte. Cerca di verificare che ci siano ancora quote interessi da versare, così da accertarti del guadagno effettivo che otterrai estinguendo il mutuo anticipatamente.

Solitamente, per comunicare all’ente finanziatore il proprio intento di estinguere il mutuo in anticipo, è necessario inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno contenente il modulo compilato fornito dall’ente mutuante stesso, copia di un documento di identità e copia del codice fiscale, più eventualmente la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà se necessaria. L’ente finanziario procederà dunque con tutte le verifiche del caso e, in un periodo di tempo di circa 30 giorni, rilascerà la documentazione che attesta la fine del contratto e indicante la scadenza entro cui effettuare il versamento dell’importo residuo. A questo punto, puoi finalmente procedere con la chiusura del contratto e liberarti di questo impegno periodico.

Chi può richiedere l’estinzione anticipata del mutuo?

L’estinzione anticipata del mutuo può essere richiesta da chiunque abbia un mutuo attivo e, per quanto riguarda l’estinzione totale, sia in possesso di abbastanza liquidità disponibile per saldare il debito residuo. Per quanto riguarda l’estinzione parziale, il mutuatario deve disporre ed essere disposto a versare una somma di denaro tale da permettere di estinguere una parte del debito rimanente, scegliendo di accorciare il piano di ammortamento per il rimborso della parte restante oppure di rinegoziare l’ammontare delle rate periodiche. Non sono dunque richiesti requisiti particolari per l’estinzione del mutuo, ma bisogna soltanto presentare i documenti richiesti che abbiamo visto più sopra e versare la somma stabilita entro i termini concordati con l’ente mutuante.

Ricapitolando: l’estinzione anticipata del mutuo conviene?

A conti fatti, scegliere di estinguere il proprio mutuo anticipatamente rispetto ai termini previsti dal contratto conviene quasi sempre, perché si ottiene un risparmio sugli interessi da pagare. L’unico caso in cui potrebbe non convenire è quando si tratta di estinguere mutui stipulati prima del Decreto Bersani del 2007, che prevedono tra le proprie clausole il pagamento di una penale. In questo caso, è bene calcolare a quanto questa penale ammonta, così da verificare se la spesa da sostenere risulta maggiore o minore al risparmio sugli interessi. In tutti gli altri casi, l’estinzione anticipata è sempre conveniente, ma bisogna ricordare che prima si sceglie di effettuarla e maggiore sarà il risparmio degli interessi, che nelle rate finali compaiono in maniera inferiore.