Nuda proprietà: cos’è e cosa significa

Al giorno d’oggi, imbattersi in annunci immobiliari che hanno a che fare con il concetto di nuda proprietà è sempre più frequente, dato che si tratta di un istituto giuridico largamente utilizzato nella realtà di tutti i giorni. Tuttavia, conoscere per filo e per segno come funziona tale istituto e le differenze con altre diciture simili è di cruciale importanza per non fare confusione e capire se questa tipologia di annunci può fare al caso nostro.

Pertanto, nel decidere se intendiamo acquistare o meno un immobile sul quale insiste una nuda proprietà è bene analizzarne significato e funzionamento. In quest’articolo scopriremo di cosa si tratta, quali sono i vantaggi e gli oneri e, infine, come calcolare correttamente il prezzo d’acquisto.

Nuda proprietà: di cosa si tratta?

Innanzitutto, è bene iniziare questa attenta e dettagliata spiegazione con la definizione esatta del concetto di nuda proprietà.

Quando si parla di nuda proprietà si fa riferimento a un diritto reale differente rispetto a quello di piena proprietà. Infatti, a sfruttarlo è un individuo diverso dal proprietario: l’usufruttuario, che ha facoltà di godere e disporre di un immobile o un terreno pur senza, di fatto, possederlo. Nel caso specifico di una casa, pertanto, chi acquista una casa in nuda proprietà ne prende possesso solo al termine di decorrenza del diritto. Il cosiddetto diritto di abitazione, pertanto, può essere ritardato mediante una durata fissa stipulata da contratto o, come spesso accade, finché l’usufruttuario è in vita.

Pertanto, possiamo definire la nuda proprietà come il valore assunto dall’immobile, ma decurtato dal diritto di usufrutto che permane in capo al suo detentore. In altre parole, vendere la nuda proprietà implica la cessione dell’immobile, ma non quella del diritto di abitazione.

Differenza tra nuda proprietà e diritto di superficie

Appurato che nuda proprietà e diritto di usufrutto sono, di fatto, le due diverse facce della stessa medaglia, facciamo una doverosa distinzione tra nuda proprietà e il diritto di superficie, del quale abbiamo parlato in un precedente articolo.

Nel caso di diritto di superficie, infatti, viene distaccata la proprietà del terreno da quella dell’immobile su di esso costruito, che è in capo a un terzo soggetto. Nel caso della nuda proprietà, invece, il titolare del diritto di proprietà permane uno e un solo soggetto, che concede il diritto di abitazione all’usufruttuario.

Obblighi, diritti e spese da sostenere

Vediamo insieme, adesso, quali sono gli oneri, i diritti e le spese da sostenere in capo a proprietario e usufruttario.

Il proprietario, in deroga all’articolo 832 del Codice Civile, rinuncia al diritto di godere e disporre delle cose in modo esclusivo e pieno, trasferendolo all’usufruttario. Questo, a sua volta, ha il dovere di mantenere in buono stato l’immobile o terreno concesso dal nudo proprietario. Non solo: non può mutarne la destinazione economica né apportare radicali modifiche non concordate con il proprietario, il quale a sua volta può richiedere che vengano effettuati interventi di manutenzione ordinaria. Quanto riguarda la manutenzione straordinaria e strutturale, invece, ricade sul proprietario.

Altro dovere a carico dell’usufruttario, come stabilito dall’articolo 1008 del Codice Civile, è quello di sostenere le spese relative alle imposte, ai canoni, alle rendite fondiarie e agli altri pesi fiscali che gravano sul reddito per tutta la durata del suo diritto. Pertanto, anche imposte e tasse come l’IMU, se dovuta, in via straordinaria non ricadono sul proprietario, ma sull’usufruttuario.

I vantaggi per l’acquirente e il venditore

Una volta compreso il reale funzionamento della nuda proprietà, passiamo all’individuazione dei vantaggi dei quali possono godere usufruttario e nuovo proprietario nel caso di compravendita dell’immobile.

Per il venditore il principale vantaggio è quello di ottenere un utile immediato proveniente dalla cessione dell’immobile, ma garantendosi un diritto temporaneo ed esclusivo di abitazione che può perdurare sino alla morte. Non è un caso come molto spesso la cessione della nuda proprietà avvenga da parte di persone anziane o, malauguratamente, affette da gravi patologie debilitanti.

Lato acquirente, invece, un grande vantaggio è dato dal costo decisamente conveniente dell’immobile rispetto ai prezzi di mercato, pur trattandosi di un affare su lungo termine. Non solo: nel tempo il valore dell’abitazione o terreno acquistato può anche crescere, garantendo un ulteriore benefit al nudo proprietario che, al termine del diritto, potrà godere di un bene ancora più profittevole.

Modalità e il prezzo di vendita della nuda proprietà

Nella maggior parte dei casi, la vendita di un immobile in nuda proprietà è regolamentata da un’agenzia immobiliare. Per concludere la compravendita nel migliore dei modi e in tempi rapidi, infatti, è necessario occuparsi della gestione delle complesse pratiche burocratiche indispensabili per la buona riuscita dell’affare.

Relativamente al prezzo, questo consuetamente si stabilisce mediante una perizia professionale. La perizia si rileva necessaria sulla base di due criteri, uno oggettivo e uno soggettivo:

• Valore e quotazione di mercato dell’immobile (oggettivo)
• Coefficiente basato sull’età e sullo stato di salute dell’usufruttuario (soggettivo). Ovviamente, più è avanzata l’età del venditore, maggiore sarà il valore della nuda proprietà.

In linea generale, comunque, il prezzo di vendita di un immobile in nuda proprietà si può ottenere detraendo il valore dell’usufrutto dal prezzo di mercato dell’immobile stesso, modalità tradotta in realtà dalla perizia e dall’applicazione del coefficiente menzionato precedentemente.