Cos’è il leasing immobiliare?

Alla scoperta dei vantaggi del leasing immobiliare

Cosa significa leasing immobiliare?

Quando si parla di leasing immobiliare si fa riferimento ad uno strumento di finanziamento che permette all’utilizzatore di godere dell’immobile versando un canone periodico e, al contempo, di diventare pieno proprietario dell’immobile oggetto della locazione pagando alla scadenza del contratto il canone di riscatto precedentemente pattuito. Strumento molto utilizzato per finanziare l’acquisto o la costruzione di immobili nuovi oppure la ristrutturazione di immobili già esistenti, il leasing immobiliare si rivela più vantaggioso se posto a raffronto con il mutuo, ancora troppo rigido e poco flessibile rispetto alle esigenze dell’acquirente. Infatti, nel contratto di locazione con facoltà di riscatto del bene:

• è finanziabile fino al 100% del valore dell’immobile
• per tutta la durata dell’operazione di leasing l’immobile rimane intestato alla società di leasing e, conseguentemente, non è aggredibile dai creditori
• il tasso di interesse è fisso per tutta la durata del contratto
• l’ammortamento dei canoni è effettuato in un arco temporale molto lungo, con durate sino a 18 anni e con riscatti finali sino al 30%.

Come funziona il leasing immobiliare?

Con la stipulazione del contratto di leasing immobiliare, la società di leasing si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile scelto dal cliente. Quest’ultimo acquista il diritto di utilizzare l’immobile per un tempo predefinito ed assume l’obbligo di pagare dei canoni periodici e, alla scadenza del contratto, ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene pagando il prezzo (cosiddetto riscatto) stabilito nel contratto. Detto in altri termini, il leasing immobiliare offre all’utilizzatore l’opportunità di disporre del bene dietro il pagamento di un canone, ferma restando la possibilità di acquistare, al termine del contratto, l’immobile corrispondendo una cifra precedentemente concordata e comunque inferiore al prezzo di mercato.

Nel calcolo del leasing immobiliare per privati, il canone periodico che l’utilizzatore paga all’intermediario tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto, mentre la maxi-rata finale si calcola scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni. In definitiva, il leasing immobiliare concretizza uno strumento di finanziamento contraddistinto da un’ampia prevedibilità: l’utilizzatore sa con esattezza quanto pagherà periodicamente ed è a conoscenza dell’entità dell’opzione di riscatto. E, nell’eventualità in cui il bene immobile dovesse rivelarsi obsoleto o non più rispondente alle esigenze dell’utilizzatore, il contraente ha la piena facoltà di non avvalersi dell’opzione di riscatto.

Il leasing immobiliare è davvero conveniente?

Quando conviene il leasing immobiliare? Il leasing immobiliare si rivela particolarmente conveniente per le imprese e per i privati, compresi coloro che sono alle prese con il finanziamento della prima casa. Infatti, il leasing immobiliare finanzia non solo l’IVA sull’operazione, ma anche le imposte ipotecarie, catastali e di registro. Inoltre, al momento del riscatto, la maxi-rata finale è inferiore al prezzo di mercato, in quanto calcolata sulla base del valore dell’immobile al momento della sottoscrizione del contratto.

In caso di difficoltà economica da parte del cliente, è fatta salva la possibilità di bloccare senza alcuna commissione aggiuntiva il pagamento dei canoni, per massimo 12 mesi e per una sola volta durante tutta la durata del contratto di leasing immobiliare. Al termine della sospensione, se le parti non hanno rinegoziato le condizioni del leasing, il pagamento riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto.

Se si tratta di leasing immobiliare per la prima casa, per gli under 35 con un reddito fino a 55 mila euro, è prevista una detrazione fiscale del 19% con un limite massimo della detrazione pari a 8 mila euro annui, nonché una detrazione del 19% sulla maxi-rata finale per l’acquisto del bene, per un importo detraibile non superiore a 20 mila euro. Per gli over 35 le agevolazioni sono dimezzate: la detrazione massima è di 4.000 euro annui e di 10.000 euro annui sulla maxi-rata.

Il leasing immobiliare aziendale: una soluzione a misura di business

Optare per il leasing immobiliare aziendale significa scegliere la soluzione più snella e pratica per finanziare l’acquisizione di immobili commerciali, industriali o professionali, anche in costruzione o da ristrutturare. Questa opzione di finanziamento si rivolge alle società di persone e di capitali, ai professionisti, agli artigiani e alla pubblica amministrazione e riguarda l’acquisizione di immobili industriali, commerciali e direzionali (accatastati nelle categorie A10, B, C, D), purché strumentali all’attività d’impresa. Tra i principali vantaggi operativi, nessuna garanzia ipotecaria è prevista sui beni di proprietà aziendale o dei soci. E tra i benefici fiscali, il canone di locazione finanziaria può essere dedotto, in relazione all’attività esercitata dall’utilizzatore, ripartendo l’onere complessivo su una durata pari alla metà del periodo di normale ammortamento fiscale.

Leasing immobiliare per il capannone: rapidità di ammortamento e frazionamento dell’IVA

Sarebbe riduttivo affermare che, optando per il leasing immobiliare per finanziare l’acquisto di un capannone o di un altro immobile strumentale all’attività svolta, i vantaggi per l’impresa si riassumono nella disponibilità immediata del bene e nel finanziamento per l’intero valore del bene. È indubbiamente vero che con il leasing immobiliare l’impresa si garantisce la disponibilità immediata del bene senza che la somma di denaro necessaria all’acquisto sia immobilizzata e che prende forma un finanziamento per l’intero valore del bene, cosa che non potrebbe avvenire con un normale finanziamento bancario. Ma è altrettanto vero che i vantaggi dal punto di vista fiscale, finanziario ed operativo non si esauriscono qui. Infatti, il leasing immobiliare permette un ammortamento più rapido rispetto a quanto accadrebbe nell’ipotesi di acquisto diretto, grazie alla detraibilità dei canoni periodici nell’arco della durata del contratto. Inoltre, il frazionamento dell’IVA nei canoni periodici contiene significativamente gli impatti sulla liquidità aziendale.