Come funziona comprare casa all’asta?

Case all’asta: come comprare, procedura da seguire e informazioni da valutare prima di partecipare alla vendita.

Un’asta giudiziaria è un’occasione unica per risparmiare sull’acquisto di una casa perché il prezzo proposto è, di solito, più basso del reale valore dell’immobile. Grazie alle tante occasioni proposte all’asta, hai finalmente l’opportunità di abitare in zone che non hai mai potuto prendere in considerazione per gli elevati costi d’acquisto. Ecco che, allora, con questo tipo di vendita potrai trasformare il tuo sogno in realtà. Però vorresti essere sicuro della tua scelta e informarti meglio su come comprare casa all’asta giudiziaria. 

Certamente, comprare casa all’asta non è così semplice, ma dovrai valutare diversi aspetti prima di partecipare all’asta. In caso contrario, rischieresti di incorrere in problemi. Ecco perché abbiamo scelto di scrivere questa guida, in cui troverai alcune informazioni utili su:

• quali documenti consultare per partecipare a un’asta;
• cosa fare prima di partecipare a un’asta;
• come funziona un’asta;
• chi può partecipare a un’asta; 
• come effettuare l’asta.

Quali documenti consultare per partecipare a un’asta

Per prima cosa, se intendi partecipare a un’asta giudiziaria dovrai consultare la perizia dell’immobile. Tale documento contiene tutte le informazioni essenziali sull’immobile, come la planimetria e i dati catastali, ma non solo. Puoi anche capire se l’immobile è stato sottoposto ad eventuali iscrizioni pregiudizievoli, se il proprietario è moroso verso il condominio o se nella casa sono presenti eventuali abusi edilizi. Ricorda che puoi consultare la perizia anche online.

Cosa fare prima di partecipare a un’asta

Se hai deciso di partecipare a un’asta, la prima cosa che dovrai controllare è se l’immobile sia stato sottoposto a situazione pregiudizievole. Tale termine definisce uno stato di insolvenza o inadempimento. Si verifica, ad esempio, quando la casa può essere affittata o su di essa sussiste qualche diritto di godimento come l’usufrutto o il comodato. 

Un’altra circostanza, molto più grave, è quando esistono cause legali in corso sull’immobile o anche sentenze dichiarative di fallimento.

Un altro aspetto da valutare è quello di chi siano gli inquilini che abitano attualmente l’immobile. Devi controllare se nell’avviso di vendita viene indicata la liberazione della casa al momento dell’aggiudicazione o della firma del decreto da parte del giudice. Molto spesso chi si aggiudica una casa pignorata deve fare i conti con inquilini che si rifiutano di abbandonarla. In queste circostanze, l’unica soluzione è quella di ricorrere alle forze dell’ordine per provvedere allo sfratto. È comunque sempre meglio controllare questo aspetto per evitare questa pratica.

Infine, fai attenzione ad eventuali abusi edilizi sull’immobile: il nuovo proprietario rimane soggetto alle sanzioni per eventuali vizi commessi dal debitore. A pagare sarà comunque chi ha commesso il reato, ma il comune o il tribunale si rifaranno comunque su di te per sanare l’illecito. Per chi si trova in questa situazione, lo Stato ha previsto tramite apposita legge la possibilità di ricorrere ad una procedura di sanatoria entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile. Esiste però una clausola a questo articolo: il debito che ha generato l’asta deve essere anteriore al 30 settembre 2003.

Lo stesso vale per le spese condominiali: chi subentra è obbligato a mettersi in pari con eventuali morosità. Quindi, prima di presentare un’offerta, è bene raccogliere informazioni a riguardo. Esiste a tale proposito una normativa che alleggerisce un po’ la responsabilità dell’acquirente: essa afferma che quest’ultimo diviene obbligato solidalmente con il precedente proprietario dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente all’acquisizione dell’appartamento. 

Come funziona un’asta

Un’asta giudiziaria segue un iter preciso: per prima cosa il giudice emana l’ordinanza di vendita. In tale documento viene fissato un termine tra i 90 e i 120 giorni entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto. Vengono anche definite le modalità con cui deve essere versata la cauzione. La base d’asta viene fissata dal giudice dell’esecuzione sulla base della perizia di stima dell’immobile.

Infine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e la gara tra gli offerenti viene fissata al giorno dopo la scadenza del termine e l’avviso dell’ordine di vendita viene pubblicato sia sui quotidiani di informazione che sui siti internet.

Chi può partecipare all’asta

Possono partecipare a un’asta tutti gli interessati, ad eccezione del debitore. Sono ammessi, comunque, il marito o la moglie del debitore, anche se tra i due vige la comunione legale dei beni.

Non possono partecipare, invece, i genitori o i tutori di un debitore minorenne.

Chi non può partecipare a un’asta di persona può effettuare offerte tramite mandatario munito di procura speciale.

È possibile anche partecipare a un’asta rimanendo anonimo, avvalendosi di un procuratore legale che, in questo caso, presenterà offerte per persona da nominare. Nel caso di aggiudicazione, però, il procuratore legale dovrà dichiarare in cancelleria, nei tre giorni successivi all’aggiudicazione, il nome della persona per la quale ha presentato l’offerta.

Come effettuare l’asta

Dopo aver controllato tutta la documentazione, è importante entrare nel vivo della questione e quindi capire come funziona comprare casa all’asta. Bisogna sapere, infatti, che ci sono due tipi di aste immobiliari: con incanto e senza incanto.

L’asta con incanto è quella più conosciuta. Innanzitutto, si riuniscono gli interessati all’acquisto. Questi, alla presenza di un battitore, fanno offerte partendo dalla base d’asta. L’ultima offerta, che non viene rilanciata per tre minuti, si aggiudica l’immobile.

A questa pratica, ormai desueta, viene preferita sempre di più l’asta senza incanto. In cosa consiste? Chi vuole acquistare l’immobile presenta presso la cancelleria, nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita, un’offerta irrevocabile in busta chiusa e non riconoscibile. Nella busta deve essere allegato anche un assegno circolare con il 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione. La legge prevede che possano essere accettate offerte più basse fino al 25% rispetto alla base d’asta. All’apertura delle buste possono verificarsi due situazioni.

In presenza di più offerte, si procederà a una gara tra tutti coloro che si sono mostrati interessati. La base d’asta sarà l’importo dell’offerta più alta.

Se, invece, si ha un’unica offerta, questa si aggiudicherà l’immobile.

Infine, in caso di asta andata deserta, ne verrà indetta un’altra. Ad ogni tentativo di vendita il prezzo verrà ribassato fino al 25% , con la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti.