La plusvalenza immobiliare, come funziona la tassazione?

Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di un immobile.

Può capitare di trovarsi nella situazione di vendere un immobile acquistato (o ricevuto in successione) da poco tempo. Dalla cessione potrebbe determinarsi una plusvalenza immobiliare, ovvero una differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto dell’immobile. Il nostro sistema prevede la tassazione delle plusvalenze, ma solo in determinate situazioni.

Ovviamente, vi sono soggetti che effettuano la cessione di immobili in maniera abituale e continuativa, ma si tratta in questo caso di soggetti che esercitano un’attività commerciale, attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita IVA e altri adempimenti dal punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale.

Vi sono però altri soggetti che si potrebbero trovare nella situazione di dover vendere un immobile acquistato (o ricevuto in successione) da poco tempo. Se dalla cessione viene realizzata una plusvalenza, quando si paga?

Per rispondere a questa domanda, occorre approfondire alcuni punti:

• plusvalenza vendita immobile: normativa;
• tassazione plusvalenza vendita immobile;
• plusvalenza immobiliare quando non si paga;
• calcolo plusvalenza immobili.

Plusvalenza vendita immobile: normativa

Abbiamo detto che la plusvalenza rappresenta il guadagno che si ottiene al momento della cessione di un immobile. Fa riferimento dunque alla differenza tra il valore dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita.

In caso di plusvalenza dalla vendita di un immobile la normativa prescrive agli articoli 67 e 68 del TUIR (DPR n. 917/86) la tassazione della plusvalenza, nei seguenti casi:

• l’immobile è stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
• gli immobili sono stati ceduti prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione (l’obiettivo è tassare l’intento speculativo);
• nel caso di unità immobiliari urbane, queste non sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

In pratica, la plusvalenza immobiliare è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo. Pertanto, se vi è la volontà di arricchire il soggetto cedente si avrà la tassazione della plusvalenza.

Tassazione plusvalenza vendita immobile

La plusvalenza derivante da una cessione a titolo oneroso di un bene immobile acquistato o costruito da non più di 5 anni viene assimilato a uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” e, come tale, assoggettato a tassazione.

Una volta determinata la plusvalenza da cessione di immobili, il contribuente può optare per due tipi di tassazione: tassazione ordinaria o tassazione separata.

Con la tassazione ordinaria la plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF (redditi da lavoro dipendente, pensione, ecc.). In questo caso, la plusvalenza viene tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF, a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23%.

In generale, dunque, all’aumentare del reddito imponibile IRPEF, minore è la convenienza all’utilizzo di questo tipo di tassazione per la plusvalenza. A meno che non si possa beneficiare in maniera rilevante di oneri deducibili e detraibili ai fini IRPEF.

In alternativa, è possibile optare per la tassazione separata: al momento della cessione, in sede di atto notarile, viene applicata un’imposta sostitutiva del 20% alla plusvalenza da cessione di immobili. In questo caso il Notaio effettuerà la funzione di sostituto d’imposta e incasserà l’imposta sostitutiva per versarla all’Erario. Con questo tipo di tassazione, l’intera plusvalenza viene tassata senza possibilità di riduzioni di valore. 

Abbiamo visto che l’aliquota minima per la tassazione ad IRPEF della plusvalenza è del 23%. Ecco perché conviene chiedere al notaio che stipula l’atto di vendita l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.

Infatti, in caso di cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta del 20% sostitutiva dell’imposta sul reddito. Sicuramente più conveniente rispetto all’aliquota IRPEF, normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.

Un altro vantaggio riguarda la possibilità di essere esonerato dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni.

Plusvalenza immobiliare quando non si paga

Non è prevista tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquistati per successione o dei fabbricati abitativi adibiti dal cedente ad abitazione principale propria o dei propri familiari. Inoltre, le cessioni a titolo gratuito non determinano plusvalenza.

Abbiamo visto che un immobile acquistato e rivenduto prima di 5 anni a prezzo maggiorato prevede che si paghi una tassa pari al 20% sulla plusvalenza generata. Tuttavia, sono previste alcune eccezioni. La plusvalenza immobiliare non si paga quando:

• si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
• si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
• si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e si utilizza come abitazione principale nella maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.

Calcolo plusvalenza immobili

Per calcolare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare il contribuente può inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, e pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure in sede di rogito può richiedere al notaio l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 20%, da pagare contestualmente al rogito.

Quando ci si trova a pagare la tassazione sulla plusvalenza dalla cessione di un immobile, entro cinque anni dall’acquisto, è sempre opportuno valutare la situazione e scegliere se applicare la tassazione separata, oppure la tassazione IRPEF in dichiarazione dei redditi.

In caso di dubbi, è bene rivolgersi a un consulente fiscale che sarà in grado di aiutarci a prendere la decisione migliore.