Come rinunciare alla proprietà di un immobile?

19 Febbraio 2025 | Speciali

Quali sono i passi da compiere per disfarsi della proprietà di una casa, di un terreno o di una quota di comproprietà in favore dello Stato o di un’altra persona? Ecco come rinunciare alla proprietà di un immobile.

Può capitare che le spese di gestione di una casa, soprattutto nel caso di eredità, diventino proibitive e superiori alle possibilità del proprietario. A maggior ragione, ad esempio nel caso di comproprietà immobiliare o di quota di proprietà, si potrebbero avere spese e adempimenti di scarsa utilità. Così, le imposte da pagare possono spingere i proprietari di immobili a disfarsi di un immobile.

Si pensi, ad esempio, a chi abbia ereditato un piccolo appezzamento in una località sperduta; oppure a chi sia divenuto comproprietario di un rudere inutilizzabile che nessuno vuole comprare. Come sbarazzarsi di tali beni la cui gestione, in molti casi, diventa un onere non facilmente sostenibile? La soluzione è la rinuncia alla proprietà.

In questo articolo vi spiegheremo tutti gli aspetti da conoscere per rinunciare alla proprietà di un immobile, tra cui:

Perché disfarsi di un immobile?
Come funziona la rinuncia alla proprietà?
Come funziona la rinuncia alla comproprietà?
Quanto costa la rinuncia alla proprietà?
Che fine fanno i debiti in caso di comproprietà immobiliare?
Vendere l’immobile come alternativa alla rinuncia.

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Perché disfarsi di un immobile?

La rinuncia alla proprietà di un immobile è utile, ad esempio, nel caso di un bene in comproprietà tra più persone, dove ciascuna di queste possiede solo una minima parte. La quota, infinitesimale, potrebbe essere più fonte di problemi che di vantaggi.

Si pensi a una casa lasciata in eredità a tre figli: nel caso in cui uno dei tre dovesse rinunciare alla propria quota, gli altri due diventerebbero proprietari del bene al 50%; mentre se anche il secondo contitolare rinunciasse alla sua quota, l’ultimo diventerebbe proprietario al 100%. Nel caso di comproprietà, dunque, la rinuncia alla proprietà è conveniente poiché provoca l’espansione della quota di comproprietà degli altri comproprietari.

Ma cosa succede se il proprietario è uno solo? Egli potrebbe ritenere antieconomica la gestione del bene. In questi casi il proprietario avrebbe tanti oneri (tasse, spese di manutenzione, ecc.) a cui dover far fronte, a maggior ragione se l’immobile è inutilizzabile o richieda costi di manutenzione o ristrutturazione ingenti. Ecco che, allora, potrebbe essere conveniente procedere con la rinuncia della proprietà dell’immobile.

Come funziona la rinuncia alla proprietà?

Il proprietario di un immobile può rinunciare unilateralmente alla proprietà dello stesso senza che ci sia bisogno di trovare un altro soggetto che ne diventi il nuovo proprietario. Ma come procedere con la rinuncia alla proprietà di un immobile?

Occorre un atto formale di rinuncia per iscritto che deve essere trascritto nei Registri immobiliari. La proprietà rinunciata diventa in questo modo di titolarità dello Stato, il quale non potrà rifiutare di diventare proprietario del bene.

Come funziona la rinuncia alla comproprietà?

È possibile anche disfarsi di una quota di comproprietà, sempre con atto scritto, da pubblicare nei Registri immobiliari. In questo caso il diritto reale non passa allo Stato ma agli altri comproprietari, che vedono aumentare la loro quota di comproprietà; essi possono a loro volta rinunciare a beneficio degli altri comproprietari, finché non ne rimane uno solo. Nel caso in cui anche l’ultimo rinunci, la proprietà del bene rinunciato arriva allo Stato.

L’atto di rinuncia di una comproprietà, con espansione della quota di comproprietà degli altri comproprietari, è da considerarsi come una donazione. Come tale prevede il pagamento dell’imposta di donazione (in quanto si tratta di trasferimento a titolo gratuito). In particolare:

nelle donazioni tra coniugi e parenti in linea retta (genitori e figli), l’imposta è del 4% ma solo sul valore del bene che eccedente la franchigia di un milione di euro per beneficiario. Per i beni di valore inferiore non si pagano tasse;
nelle donazioni tra fratelli e sorelle l’imposta è del 6% ma solo sul valore del bene che eccede la franchigia di 100mila euro per beneficiario;
nelle donazioni tra parenti fino al quarto grado e affini fino al terzo, l’imposta di donazione è pari al 6% del valore del bene, senza alcuna franchigia;
nelle altre donazioni l’imposta da pagare è pari all’8% del valore del bene.

Per quanto riguarda le imposte ipotecaria e catastale, esse sono dovute con aliquote del 2% e dell’1% del valore imponibile. Se, però, al beneficiario della rinuncia possano applicarsi le agevolazioni “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Quanto costa la rinuncia alla proprietà?

La rinuncia alla proprietà tendenzialmente non ha un costo proibitivo. Complessivamente, tra parcelle dei professionisti, spese di registrazione dell’atto, visure ed eventuali imposte richieste l’importo complessivo è inferiore ai 2000 euro.

Va comunque sottolineato, però, che l’adempimento di tutte le pratiche può richiedere tempistiche e impellenze burocratiche differenti in base alla tipologia di rinuncia. Questo, al di là di un costo materiale, comporta anche un dispendio in termine di sforzo necessario.

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Che fine fanno i debiti in caso di comproprietà immobiliare?

Particolare è la casistica in cui la sopravvenuta comproprietà immobiliare, per effetti di una successione, porti con sé anche l’esistenza di un debito pregresso. Può accadere, infatti, che l’immobile dato in eredità sia gravato da un mutuo, oppure che siano da sostenere delle spese per la conservazione del bene. Ma cosa accade in caso di rinuncia alla proprietà?

In base all’articolo 1104 del Codice Civile, la rinuncia alla comproprietà ha effetto liberatorio e, pertanto, spetterà ai comproprietari superstiti farsi carico delle spese già maturate o che si produrranno in futuro. Nel caso in cui tutti i comproprietari decidano di rinunciare alla proprietà dell’immobile, il debito non sarà dovuto. Va precisato, però, che in caso di successione si debba rinunciare all’intera eredità, in quanto quest’ultima non può essere limitata a una parte dei beni ma si esercita nel suo complesso.

Vendere l’immobile come alternativa alla rinuncia: è possibile?

Può convenire, quindi, non rinunciare alla proprietà di un immobile, pur mantenendo la volontà di disfarsene?

In questo caso, ovviamente, la soluzione più semplice è quella di cedere l’immobile e, per evitare i gravami derivanti dalla proprietà, farlo velocemente (leggi la guida che abbiamo confezionato su questo argomento).

Per questo, vogliamo consigliarti il supporto su misura di Quimmo. L’esperienza dei nostri consulenti, insieme alla gamma dei servizi offerti, consente di accorciare i tempi di vendita. Così, non solo si eviteranno ulteriori spese sull’immobile, ma anche un guadagno dalla sua cessione. Siamo pronti a prenderci cura del tuo immobile, promuovendolo al meglio e occupandoci di tutte le attività di gestione, dagli accompagnamenti alle trattative, senza che tu debba preoccuparti di nulla.