Mutuo: si può chiedere la detrazione degli interessi?

Quando gli interessi passivi generati dal mutuo ipotecario possono creare un risparmio di imposta: condizioni e limiti per compilare correttamente la dichiarazione dei redditi 2020.

La normativa fiscale vigente prevede la possibilità di detrarre in sede di dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori generati da un mutuo ipotecario. Questa agevolazione, che nel corso degli anni è stata modificata diverse volte, è regolamentata con una serie di limiti che restringono il campo di attuazione sia in funzione alla tipologia di fabbricato ( abitazioni principali, abitazioni secondarie o fabbricato non abitativo) che in base all’anno nel quale il contratto di mutuo è stato stipulato.

Per quanto riguarda il tipo di fabbricato, solo l’abitazione principale permette la detrazione degli interessi. Di conseguenza non sarà possibile beneficiare di tale agevolazione quando si stipula il mutuo di una casa dove non si risiede, come ad esempio una seconda casa acquistata per trascorrere le vacanze. Cerchiamo dunque di capire quali sono le regole che permettono la detrazione degli interessi:

• Le condizioni necessarie;
• I limiti: tetto massimo ottenibile;
• I limiti per la detraibilità;
• Tutti i documenti da conservare per poter ottenere la detrazione.

Le condizioni necessarie

La normativa stabilisce che è possibile detrarre gli interessi passivi che sorgono esclusivamente in dipendenza di un contratto di mutuo garantito dall’ ipoteca sull’immobile stesso, escludendo così qualsiasi altro contratto di finanziamento. Inoltre, il mutuo della casa deve rispondere alle seguenti tre condizioni:

1. essere sottoscritto da un soggetto con residenza italiana o di uno Stato membro della Comunità Europea. Il titolare del mutuo può anche essere extra comunitario ma deve comunque avere un’organizzazione stabile in Italia;
2. il contratto deve essere stato stipulato al massimo un anno prima dell’acquisto dell’immobile o può essere stipulato nei dodici mesi successivi alla compravendita. La normativa dà quindi libertà di movimento poiché permette sia di stipulare il mutuo prima ed in seguito acquistare l’immobile, che viceversa, fornendo un lasso di tempo ampio di 12 mesi. In questo frangente vi è però un caso di esclusione che riguarda l’ipotesi in cui il contratto originario si sia estinto e sia necessario stipularne uno nuovo con un importo uguale o inferiore alla quota residua di capitale da rimborsare;
3. entro 12 mesi dall’acquisto l’acquirente deve destinare l’immobile ad abitazione principale, o prima casa come viene abitualmente definita, per sé e la sua famiglia, o per i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado.

I limiti: tetto massimo ottenibile

La legge finanziaria del 2008, numero 244/2007, ha innalzato il tetto massimo di interessi detraibili a 4-000 euro rispetto ai precedenti 3.615,20 euro. La cifra massima ottenibile e quindi 760 euro, corrispondente appunto al 19% di 4.000 euro. La suddetta cifra comprende:

• gli interessi passivi;
• gli oneri accessori inerenti al contratto di mutuo relativo al capitale preso in prestito;
• le quote di rivalutazione che dipendono dalle clausole di indicizzazione.

I soggetti contitolari detraggono gli interessi relativi alla propria quota.  Per fare un esempio, il mutuo della prima casa cointestata ad una coppia di coniugi permette a ciascuno di questi di fruire della detrazione per la parte spettante, tranne nei casi in cui un coniuge è completamente a carico dell’altro. In quest’ultimo caso il capofamiglia può detrarre l’intera somma. Il diritto di detrazione non viene a mancare nei casi in cui il soggetto sposti la residenza in istituti di ricovero sanitari o per motivi lavorativi, purché la casa non sia affittata.

I limiti per la detraibilità

La legge specifica che è necessaria una proporzione tra gli interessi passivi detraibili e il costo dell’abitazione. Questo significa che, qualora il mutuo eccedesse il reale costo sborsato per l’acquisto della proprietà dell’immobile, l’agevolazione si deve limitare alla somma che si ottiene tra il costo dell’immobile indicato nel rogito, gli oneri accessori e le spese notarili. Riassumendo possiamo dire che gli interessi passivi detraibili sono quelli risultanti dal rapporto tra il costo reale di acquisto della casa e il capitale preso in prestito.

Per calcolare con precisione la parte di interessi ai quali è imputabile la detrazione si può utilizzare questa formula:  (costo di acquisto dell’immobile + oneri correlati) x l’ammontare degli interessi pagati / il capitale dato a mutuo.

Diventa quindi fondamentale capire che cosa si intende per oneri accessori imputabili in modo diretto all’ acquisto. Nello specifico questi sono:

• onorario del notaio;
• imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale;
• eventuali spese sostenute nei casi in cui è necessaria l’autorizzazione di un giudice tutelare;
• eventuali spese sostenute relative all’ acquisto in ambito di procedura concorsuale.

Tra gli oneri accessori bisogna considerare anche quelli relativi al contratto di mutuo:

• onorario del notaio presente alla stipula del prestito;
• la commissione dovuta agli istituti per lo svolgimento di intermediazione bancaria;
• le spese di perizia tecnica e istruttoria;
• i relativi oneri fiscali come l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca, l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;
• eventuali penalità per l’estinzione anticipata del mutuo:

Non possono essere annoverate come oneri accessori detraibili le spese sostenute per la stipulazione dell’assicurazione sull’immobile richiesta dalla banca. Si può invece detrarre il 19% delle spese di intermediazione immobiliare fino ad un massimo di 1000 euro.

Tutti i documenti da conservare per poter ottenere la detrazione

Per ottenere la detrazione è necessario presentare in sede di dichiarazione dei redditi la seguente serie di documenti:

1. le quietanze di pagamento delle rate relative all’anno fiscale in esame;
2. l’originale del contratto di mutuo nel quale si evidenzia che il finanziamento è stato erogato per l’acquisto della prima casa;
3. il contratto di acquisto dell’immobile che permette di verificare sia i vincoli temporali che i costi reali sostenuti;
4. tutta la documentazione che attesta le spese sostenute per gli oneri accessori;
5. l’autocertificazione in cui il titolare dichiara che l’immobile è stato acquistato ed adibito ad abitazione principale secondo le norme e i termini previsti dalla legge.