Imu e Tari: sono previsti tagli per gli immobili rigenerati?

Dal marzo 2021 si parla di tagli delle tasse sulla casa per gli immobili rigenerati. In particolare, si parla di Imu e Tari. La Commissione Ambiente ha ricevuto un ddl sulla Rigenerazione urbana. Esso propone degli incentivi durante i lavori di riqualificazione degli edifici abbandonati. Inoltre, i Comuni aumenterebbero l’addizionale Irpef dello 0,2% su edifici abbandonati o incompleti da oltre cinque anni. Ma gli emendamenti dovrebbero essere presentati al Senato entro il 9 aprile (fonti: SkyTG24, Fiscomania, IlSole24Ore). La situazione è incerta. Tuttavia, è possibile che il Senato approvi il ddl. Di conseguenza, si effettuerebbero i tagli sulle tasse. In questo modo, investire sugli immobili oggetto della rigenerazione converrà di più.

Le tasse sugli edifici da un punto di vista generale

In termini generali, chiunque possieda un edificio o ci abiti, ha tre tasse da pagare. Queste sono la Tari, l’Imu e la Tasi. La prima è la tassa sui rifiuti che finanzia i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti prodotti dai proprietari o abitanti di un edificio (fonte: finanze.gov.it). Il secondo è la tassa sugli immobili di proprietà che si paga nel caso di prime case considerate di lusso (A/1, A/8 e A/9). La tassa vale anche per le seconde case (fonte: Idealista.it). La terza è la tassa sui servizi che il Comune fornisce ai cittadini che abitano nel suddetto Comune e nella zona in cui si trova l’immobile (fonte: CalcoloTasi).

Il 2020 ha registrato un aumento sia della Tari che delle altre tasse. Questo nonostante la riduzione di consumi (fonte: Idealista.it). Molti cittadini, a causa della crisi economica dovuta alla pandemia Covid-19, hanno perso il lavoro. Hanno avuto a disposizione meno soldi per pagare le tasse sulla casa. E di conseguenza hanno contratto dei debiti. Da qui a ridursi all’indigenza il passo è spesso breve. Di conseguenza, i Comuni hanno meno fondi per operare sul tessuto urbano e rimediare alla piaga degli edifici in stato di degrado. Nei prossimi paragrafi, parleremo della convenienza degli immobili rigenerati rispetto a quelli degradati. E non solo dal punto di vista economico, ma anche da quello della salute.

Gli immobili in degrado

Prima di parlare degli immobili rigenerati, definiamo meglio gli immobili in stato di degrado. Essi sono degli edifici in stato di deperimento e di deterioramento a causa della loro cattiva conservazione e manutenzione (fonte: Immobiliare Living). Nel 2017, gli edifici in degrado presenti in Italia si aggiravano sui 7 milioni. Di questi 7 milioni, 3 milioni erano costituiti da seconde case. Più edifici vengono lasciati in stato di degrado, meno ci sono opportunità di guadagno per imprese e cittadini. La causa della mancata opportunità è il crollo del valore dei suddetti edifici. Le amministrazioni locali ricevono così meno introiti. Questo significa che non hanno abbastanza fondi per rimuovere gli edifici degradati e disabitati (fonte: The Vision).

Lasciare o demolire gli edifici in stato di degrado non comporta solo una spesa considerevole in termini economici. Le polveri prodotte dai materiali in disfacimento possono causare danni alla salute dei cittadini. Nel territorio italiano, i tetti di gran parte di biblioteche, edifici scolastici e ospedali sono stati costruiti usando l’amianto. Stando all’Osservatorio Nazionale Amianto, questa sostanza sta tuttora causando la morte di 6.000 vittime su base annua. Le case in degrado e disabitate in Italia, stando ai dati più recenti, creano una situazione paradossale. Da un lato, più del 25% della popolazione complessiva abita in edifici sovraffollati. Dall’altro, oltre 50.000 persone risultano essere senza fissa dimora (fonte: The Vision).

Il ruolo dei Comuni

I Comuni, in virtù della legge 457/1978 (art. 27), hanno il compito d’individuare le zone in condizioni di degrado. Hanno altresì il compito d’identificare quelle di recupero. Essi non hanno una scadenza da rispettare, quando si tratta di identificare le zone di recupero. Tuttavia, per quanto riguarda l’individuazione delle aree e degli immobili soggetti ai piani di recupero, devono approvare i suddetti piani entro i successivi tre anni. In base alla legge 10/1977, alla legge 457/1978 e 3 e al Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/2001), i Comuni possono approvare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e ristrutturazione di immobili destinati alla residenza, mantenendo la destinazione d’uso. Essi possono inoltre deliberare interventi di restauro e ristrutturazione convenzionata su interi edifici (fonte: Teknoring).

Il Comune, per far sì che gli immobili siano rigenerati, dispone anche di programmi di riabilitazione urbana (art. 17, l. 166/2002), d’intervento (art. 16, l. 179/1992), di riqualificazione urbana (art. 2, l. 179/1992) e di recupero urbano (art. 11, d.l. 398/1993, conv. in l. 493/1993). Le Società di Trasformazione Urbana possono avere voce in capitolo sulla valorizzazione del patrimonio dismesso con la tecnica della cartolarizzazione. In che modo? Occupandosi della vendita di beni o di immobili del Demanio. Si ottengono così le risorse finanziarie necessarie. Allo stesso tempo, le STU decidono la destinazione d’uso di quei beni e di quegli immobili che comporta la riqualificazione urbana e la valorizzazione ambientale (fonte: Teknoring).

La legislazione in merito

Dal punto di vista delle singole regioni, ci sono state delle iniziative virtuose. Nel 2019, il Consiglio regionale lombardo ha approvato una legge che propone incentivi e meccanismi di semplificazione per recuperare e rigenerare gli immobili abbandonati (fonte: Lombardia Quotidiano). Tuttavia, la rigenerazione degli edifici non ha ancora trovato uno spazio definitivo nella legislazione statale. Questo anche perché si tende spesso a confondere il concetto di rigenerazione con quello di riqualificazione. Ne è un esempio il D.L. 18 aprile 2019, n. 32, il cosiddetto decreto Sblocca cantieri. Nel marzo del 2019, le Camere hanno discusso il ddl “Misure per la rigenerazione urbana”. Esso già risultava più accurato in merito (fonte: Il Giornale dell’Architettura).

Gli immobili rigenerati godranno di tali esenzioni?

Stando alle ultime notizie di circa tre settimane fa, c’è questa possibilità. La commissione Ambiente del Senato sta esaminando il testo unificato di ddl sulla Rigenerazione urbana. In esso, le esenzioni dell’Imu, della Tasi e della Tari si applicherebbero sugli immobili che saranno oggetto della rigenerazione. I Comuni dove si trovano gli immobili potrebbero decidere di ridurre alcuni canoni e tributi su di essi. Se la commissione non approva il ddl, gli edifici urbani in degrado rimarranno tali. Pertanto, l’Imu aumenterà. E i Comuni avranno sempre meno fondi. Se la commissione lo approverà, gli edifici ne beneficeranno. E anche i Comuni dove questi edifici si trovano ne trarranno benefici (fonte: QuiFinanza).