Come e dove trovare magazzini in vendita

La vendita di magazzini si trasferisce sul web, e con le aste online trovare l’immobile giusto è ancora più semplice e vantaggioso!

Il magazzino è fondamentale per ogni azienda che abbia l’esigenza di gestire gli approvvigionamenti, la spedizione e il magazzinaggio di ogni sorta di merci. Rappresenta dunque il luogo focale della logistica di ogni impresa ed è quello su cui spesso si gioca il fattore competitivo delle aziende che vogliono sopravvivere sul mercato.

Ecco perché un locale uso magazzino è un investimento importante, poiché a fronte di un esborso di denaro iniziale spesso ingente dovremo assicurarci un luogo che permetta una gestione efficiente degli ordini e dei resi, garantendo allo stesso tempo una riduzione dei costi dell’impresa. La ricerca di un immobile di questo tipo, oggi, si è trasferita sul web, con le aste online infatti gli acquirenti hanno a disposizione un canale trasparente e sicuro dove comprare immobili per ogni esigenza.

Prima di procedere all’acquisto di un magazzino, dovresti prendere in considerazione i seguenti punti:

• Definizione e classificazione dei magazzini
• Consigli utili per l’acquisto di un magazzino
• Quanto può costare un magazzino
• Acquisto magazzino: il notaio è necessario?
• Dove trovare magazzini in vendita

Magazzino: definizione e classificazione

Il magazzino fa parte della categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito), corrispondente alla T/2 del nuovo Quadro Generale: in questa categoria rientrano quei locali dove si esercita la vendita all’”ingrosso” di merci, prodotti, derrate, ecc. e anche quei locali che sono adibiti a contenere – in deposito – merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc. È questo quanto prevede la Circolare n. 146 del 2 agosto 1939 che contribuisce a darci del magazzino una definizione precisa.

La categoria C/2 fa riferimento ai magazzini, locali di deposito, fienili, locali di sgombero come cantine, solai e sottotetti. In alcuni casi tali immobili sono da ritenersi di pertinenza dell’abitazione, in altri casi sono immobili a sé stanti. Inoltre, rientrano nella categoria C/2 anche quei locali in cui le merci vengono vendute all’ingrosso. Attenzione a non confondere tali locali con i negozi: esiste un criterio di distinzione che è dato dalla presenza di vetrine per cui è possibile mettere in mostra i prodotti che si vendono.

L’attribuzione della categoria C/2 è da ritenersi indipendente dalla superficie dell’unità immobiliare: la superficie infatti può raggiungere, a volte, ampiezza anche elevata purché l’unità immobiliare si sviluppi in comuni locali suscettibili di altra destinazione ordinaria senza radicali trasformazioni. È questo il caso di autorimesse collettive, palestre e sale per ginnastica senza fine di lucro, ricreatori religiosi, spacci, esercizi sportivi, ecc.

Consigli utili per l’acquisto di un magazzino

Un magazzino, dunque, per essere accatastato come tale può avere ampiezza anche elevata. Nello scegliere un magazzino da acquistare, non dovrai necessariamente focalizzarti sulla dimensione dello stesso, quanto piuttosto prediligere una superficie che per struttura e composizione interna sia in grado di garantirti la gestione efficiente dei tuoi flussi di merce.

Un magazzino ottimale dovrà permettere lo svolgimento delle attività che si svolgono al suo interno, prevedendo una suddivisione nelle seguenti aree:

• Area di ricevimento / accettazione
• Area stoccaggio
• Area picking
• Area imballaggio e consolidamento
• Area spedizione

Il magazzino dovrà includere nella zona antistante un’area di scarico facilitato per la merce sui mezzi.
Prima dell’acquisto, dunque, dovrai verificare la presenza di piazzali o rampe di scarico. L’ampiezza di questi spazi dipenderà ovviamente dal tipo di merce e dal modo in cui viene scaricata. È molto importante studiare la baia esterna per capire se sarà in grado di facilitare al massimo lo scarico dei mezzi.

Un magazzino dovrà prevedere poi un’area di stoccaggio e un’area di picking: nell’area di stoccaggio la merce verrà stoccata, mentre nell’area di picking, solitamente non spostata da quella di stoccaggio, si andranno a formare le unità di carico miste. Dall’area di picking la merce uscirà in bancali.

Una volta formata l’unità di carico mista questa si dovrà consolidare, imballare e caricare sui mezzi: è importante dunque che vi sia un’area in cui si potranno diminuire il più possibile le unità di carico e ottimizzare gli spazi per rendere stabile il carico con la filmatura.

Infine, un magazzino efficiente deve prevedere un’area di spedizione dedicata alla collocazione della merce pronta a partire. È questa un’area vuota che permette di preparare in maniera adeguata le spedizioni. C’è la tendenza da parte di costruttori e proprietari dei magazzini a preferire un’area non troppo ampia, perché ovviamente pagano uno spazio che in realtà non possono utilizzare. Tuttavia si tratta di un’area importante poiché permette di armonizzare il carico di lavoro del personale e inoltre porta a una diminuzione degli errori di consegna.

Quanto costa un magazzino?

Un magazzino organizzato, strutturato e ordinato è in grado di influenzare positivamente il processo della logistica. Tempi di gestione e preparazione degli ordini sono diminuiti, inoltre è possibile gestire le scorte e i resi in maniera ottimale.

Ma quanto costa realmente un magazzino? Se è vero che è un investimento importante, occorrerà anche valutarne attentamente i costi prima di procedere all’acquisto. Tra questi, sono da menzionare quelli relativi a:

• Terreno
• Oneri di urbanizzazione
• Fabbricato (fondazioni, pilastri, tetto, tamponatura)
• Pavimentazione speciale
• Sistemazione aree esterne
• Scaffalature
• Sistema di movimentazione
• Supporti di movimentazione (pallet)
• Impianto antincendio
• Impianto di illuminazione
• Impianto di riscaldamento
• Sistema di gestione: hardware e software

Dunque, il costo di un magazzino non si limita al solo prezzo d’acquisto dell’immobile ma dovrà comprendere anche i costi relativi alla gestione dello stesso.
Se abbiamo deciso di acquistare un magazzino, probabilmente vorremo sapere a quanto ammontano le imposte relative alla compravendita. Per le compravendite di immobili ad uso non abitativo, tra i quali figurano anche i magazzini, la base imponibile ai fini delle imposte di registro o dell’IVA è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Nello specifico, se il venditore è un privato o un’impresa costruttrice che ha ultimato i lavori da più di 4 anni, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro

Se, invece, il venditore è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile, e la vendita si conclude entro 4 anni dal termine dei lavori, questa sarà soggetta all’imposta sul valore aggiunto (IVA) in una percentuale pari al 22%. In questo caso, l’imposta di registro si paga in misura fissa pari a 200 euro, mentre le imposte catastale e ipotecaria saranno pari a 50 euro per ciascuna di esse.

Acquisto magazzino e consulenza notarile

È bene ricordare che i trasferimenti immobiliari, di qualsiasi tipologia di immobile si tratti, richiedono un atto notarile. Quando un immobile passa da un vecchio proprietario a uno nuovo, il Notaio deve stilare uno specifico atto che sancisce l’effettivo passaggio del bene oggetto della compravendita da un soggetto a un altro. Il Notaio svolge le verifiche del caso relative ai controlli catastali, controlla l’assenza di ipoteche o vincoli, predispone l’atto e lo fa sottoscrivere in sua presenza. Quindi procede con la registrazione dello stesso affinché il passaggio di proprietà divenga definitivo.
Nel caso si debba ricorrere a una consulenza notarile, dovremo informarci prima su quanto ammontano le parcelle del professionista, ma anche su quali documenti è necessario presentare e quali pratiche burocratiche dovremo affrontare. Inoltre, dovremo sapere quali sono i tempi necessari per la consulenza notarile.

Comprare un magazzino a un’asta giudiziaria online

Le aste giudiziarie online permettono di acquistare facilmente magazzini o locali di deposito senza doversi recare presso la sede dell’asta, abbattendo così ulteriormente i costi d’acquisto. Chi è interessato a partecipare a un’asta potrà registrarsi e cercare subito tra gli immobili pubblicati quello più adatto alle sue esigenze. Una volta individuato un magazzino in vendita e versata la cauzione richiesta, potrà fare un’offerta direttamente online e anche impostare dei rilanci automatici, nella più totale sicurezza.
Con le aste online è possibile risparmiare tempo prezioso e, in più, non si dovranno nemmeno versare le spese notarili e di mediazione normalmente richieste per la compravendita di immobili, perché per l’acquisto all’asta non è richiesto l’atto di un notaio. Ecco perché acquistare un magazzino all’asta è molto vantaggioso.