Surroga mutuo: come funziona?

Cos’è la surroga mutuo, quando si può fare e quali mutui si possono surrogare.

Chi acquista casa stipulando un mutuo, a tasso fisso o variabile, potrebbe trovarsi nella condizione in cui il tipo di tasso o la banca a cui ha richiesto il finanziamento non sono più convenienti (ad esempio a causa del calo dei tassi di interesse). In questi casi è possibile chiedere la surroga del mutuo.

La surroga mutuo è stata introdotta dalla Legge Bersani nel 2007 per permettere a chi acquista casa di sfruttare tassi di interesse migliori e tagliare i costi del finanziamento. Infatti, questa operazione consente di spostare il mutuo presso una banca diversa che offre condizioni più vantaggiose rispetto alla precedente. Richiedendo la surroga del mutuo, inoltre, si possono modificare anche il tasso e la durata del mutuo stipulato per l’acquisto casa, a condizione che l’importo rimanga lo stesso.

Se stai pensando di richiedere la surroga mutuo tasso fisso o variabile, è bene che tu abbia chiari alcuni punti fondamentali prima di procedere:

• surroga mutuo signifcato
• surroga mutuo come funziona
• requisiti surroga mutuo
• quali mutui si possono surrogare
• surroga mutuo prima casa

Surroga mutuo significato

Nel caso di surroga mutuo il significato è definito in modo preciso dalla legge italiana e viene identificato come trasferimento del mutuo ipotecario presso un’altra banca che offre condizioni più favorevoli e vantaggiose per il cliente.

La surroga mutuo quando si può fare? Tale operazione, sancita dalla Legge Bersani n.40/2007, è sempre consentita e, inoltre, è completamente gratuita. Per quanto riguarda gli effetti, la surroga del mutuo implica, di fatto, la stipula di un nuovo contratto di mutuo ipotecario e di un atto con il quale la vecchia banca cede il contratto alla nuova banca. L’iscrizione ipotecaria dell’immobile passa dunque alla nuova banca e il cliente si impegna a saldare le rate del mutuo alle condizioni concordate con la nuova banca, liberandosi da ogni impegno nei confronti della banca precedente.

Pertanto surrogare un mutuo significa cambiare la banca con cui si è stipulato il contratto di mutuo optando per una banca che offre tassi di interesse migliori e condizioni più vantaggiose. La vecchia banca non potrà opporsi in alcun modo alla surroga mutuo, imporre dei costi aggiuntivi per effettuare il passaggio e né compromettere eventuali benefici fiscali goduti dal cliente con il primo contratto.

Surroga mutuo come funziona

Chi vuole cambiare la banca presso cui ha stipulato il contratto di mutuo ha la possibilità di ricorrere alla surroga mutuo. Ma come funziona la surrogazione del mutuo? La prima cosa da fare è recarsi presso la sede della nuova banca e presentare domanda scritta di surroga mutuo. In alternativa è possibile inviare una lettera raccomandata alla banca subentrante e, per conoscenza, alla prima banca che ha erogato il mutuo. È importante ricordarsi di allegare alla richiesta formale di surroga mutuo i documenti necessari tra cui copia di un documento di identità e copia del codice fiscale degli intestatari del mutuo, certificato di nascita e certificato di stato civile, ecc.

La nuova banca valuterà la richiesta ed eventualmente darà l’autorizzazione al trasferimento del mutuo; successivamente contatterà la banca originaria per comunicare la volontà del cliente a procedere con la surroga del mutuo. Con la surroga mutuo l’importo del debito residuo diventa l’ammontare del nuovo mutuo erogato dalla nuova banca al debitore, per il quale viene deciso un piano di rateizzazione. Il passaggio del mutuo alla nuova banca deve avvenire entro 30 giorni dalla richiesta. La nuova banca tramite rogito notarile dà il via libera alla surroga del mutuo. Con il rogito il trasferimento dei diritti ipotecari dell’immobile a vantaggio della nuova banca diventa effettivo.

Requisiti surroga mutuo

L’articolo 1202 del Codice Civile sancisce specifici requisiti per la surroga mutuo. In particolare, devono sussistere alcune condizioni per poter richiedere una surroga del mutuo:

• il mutuo e la quietanza devono risultare da un atto avente data certa;
• nell’atto di mutuo deve essere indicata la destinazione specifica della somma mutuata;
• nella quietanza deve essere menzionata la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.

Per poter richiedere la surroga del mutuo, è necessario dunque che i documenti relativi riportino una data certa, che sia precisato l’uso della somma presa in prestito dal debitore e che sia specificata la provenienza degli importi utilizzati per il pagamento.

Quali mutui si possono surrogare

È utile sapere che la surroga mutuo può essere richiesta dal debitore per qualsiasi forma di finanziamento bancario e non solo mutuario. La vecchia banca non potrà opporsi alla richiesta di portabilità del mutuo e soprattutto non potrà esigere il pagamento di penali o altri oneri a carico del debitore per il trasferimento del mutuo. Potrà, se lo ritiene opportuno, proporre una rinegoziazione del mutuo, offrendo delle condizioni di finanziamento più favorevoli, che il cliente avrà la facoltà di accettare o meno.

Ecco quali mutui si possono surrogare:

• mutui bancari;
• mutui di liquidità;
• mutui immobiliari;
• mutui fondiari;
• mutui chirografari;
• mutui accollati;
• mutui già surrogati.

Surroga mutuo prima casa

Infine, è bene chiarire che nel caso di surroga mutuo prima casa, l’operazione non comporta per il debitore la perdita dei benefici fiscali. Dunque anche in caso di acquisto della prima casa, si potrà richiedere la surroga mutuo e non si perderanno i vantaggi legati, ad esempio, all’imposta di bollo, il cui pagamento non è dovuto nel caso di prima abitazione. Pertanto la surroga è, di fatto, esente da imposte.

La surroga viene richiesta proprio per riuscire a sfruttare delle condizioni per il mutuo più vantaggiose rispetto a quelle attuali, come ad esempio una più lunga durata e un tipo di tasso di interesse più basso che consente un risparmio consistente.

In questo articolo abbiamo fatto chiarezza su come funziona la surrogazione del mutuo e sui requisiti necessari, ora non ti rimane che effettuare tutti i passaggi opportuni per richiedere la surroga del tuo mutuo così da poterne sfruttare subito tutti i vantaggi.