Come fare la donazione di un immobile

Donazione immobile: costi e procedure da seguire.

Sempre più spesso un genitore decide di donare una casa, un appartamento, un terreno edificabile o un terreno agricolo a un figlio. La donazione di un immobile è un atto libero tra vivi e non solo familiari e parenti possono esserne i beneficiari: si può donare anche a un amico.

Affinché la donazione sia valida è necessario rispettare particolari forme e procedure, previste dal Codice Civile. Inoltre bisogna sapere che questo tipo di atto comporta anche dei costi da coprire, tra cui il notaio e tre tipi di imposte.

In questa guida approfondiremo, dunque, i principali punti da conoscere sulla donazione di un immobile, tra cui:

• cos’è la donazione di un immobile;
• come fare una donazione di un immobile;
• quanto costa fare una donazione di un immobile;
• come fare donazione immobile senza notaio;
• la donazione di un immobile può essere revocata;
• donazione prima casa e acquisto nuovo immobile.

Cos’è la donazione di un immobile

L’atto di donazione è un vero e proprio contratto in cui un soggetto regala a un altro la proprietà di un immobile. La donazione può riguardare ogni tipo di bene immobile, comprese le case, per le quali occorre seguire una procedura specifica.

La donazione può essere diretta, quando un soggetto regala un immobile a un’altra persona, oppure indiretta, quando l’atto produce un effetto donativo, pur non essendo di donazione diretta.

Chiunque può decidere di donare un immobile, ad eccezione di minorenni, interdetti o inabilitati e incapaci naturali.

La donazione di un immobile può essere fatta anche dalle persone giuridiche (società e associazioni), purché sia previsto nello statuto e nell’atto costitutivo.

Come fare una donazione di un immobile

L’atto di donazione deve essere redatto per iscritto, dinanzi a un notaio e alla presenza di due testimoni. Non possono fare da testimoni i coniugi e i parenti dei soggetti che sono coinvolti nell’atto. Oltre alla volontà del donante, il contratto dovrà indicare anche l’accettazione del beneficiario: non è infatti possibile donare qualcosa che una persona non desidera ricevere.

Il notaio si occupa poi di eseguire tutti i controlli, in particolare sull’esistenza della visura catastale e ipotecaria. 

Se siamo in presenza di un fabbricato urbano, il notaio dovrà anche dichiarare la conformità dello stesso e menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche. La dichiarazione di conformità può essere rilasciata da un tecnico abilitato come un architetto, un geometra o un ingegnere.

Dopo aver stipulato l’atto di donazione, il notaio provvederà a trascriverlo e registrarlo: da quel momento il bene passa alla proprietà del beneficiario (detto “donatario”).

Quanto costa fare una donazione di un immobile

Chi intende sfruttare questa procedura, vorrà sapere a quanto ammontano le spese notarili per la donazione immobile a un figlio. 

In realtà non è possibile dare risposta precisa a questa domanda, in quanto le tabelle relative all’onorario dei notai sono state abrogate, pertanto i costi sono a discrezione del professionista. Un modo sicuro di procedere è quello di chiedere sempre un preventivo prima di iniziare l’operazione.

Bisogna dunque mettere in conto i costi relativi all’intervento di un professionista quando si intende procedere alla donazione di un immobile. Ricordiamo infatti che per validare il passaggio di proprietà di un immobile è sempre obbligatorio un atto notarile, anche se si tratta di beni dal valore modico.

Oltre al compenso del notaio, sono previste delle tasse da pagare per la donazione di un immobile, con quote e franchigie diverse in base al grado di parentela esistente tra donante e donatario.

In particolare, le imposte devono essere pagate solo se il valore dell’immobile è superiore alle franchigie previste, e solo per la parte eccedente, in base alle seguenti regole:

• coniugi o parenti in linea retta, quindi figli: la franchiglia è di 1.500.000 euro;
• fratello o sorella: la franchiglia è di 100.000 euro;
• soggetti portatori di handicap: la franchigia è di 1.500.000 euro.

Le aliquote applicate, per la parte eccedente la franchigia, sono:

• 4% per i coniugi e i parenti in linea retta;
• 6% per i fratelli e le sorelle;
• 6% per i parenti fino al quarto grado, senza franchigia;
• 8% per altre persone, senza franchigia.

Inoltre, si devono versare anche:

• l’imposta catastale, pari al 1% del valore;
• l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore.

Se però la donazione riguarda la prima casa, l’imposta ipotecaria e catastale sono fisse e ammontano a 200 euro ciascuna.

Come fare donazione immobile senza notaio

Per chi si chiede come fare una donazione dell’immobile senza notaio, esistono due possibilità da prendere in considerazione:

1. Donazione indiretta;
2. Usucapione.

La donazione indiretta si può mettere in atto solo al momento di acquisto della casa, ad esempio quando un genitore acquista una casa e la intesta al figlio. In questo caso si risparmia il passaggio della donazione e i relativi costi notarili.

Esiste poi un’altra possibilità, che si può prendere in considerazione quando la casa è già di proprietà del donante: quella di far dichiarare l’usucapione a favore del beneficiario.

Tale opzione è prevista dall’art. 1158 del Codice Civile, che afferma:

“La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.”

Per assegnare una proprietà per usucapione è necessaria la dichiarazione da parte di un giudice, quindi i due soggetti (donante e beneficiario) dovranno intentare una causa in tribunale (con l’aggravio di costi e tempi) oppure compiere la procedura tramite la mediazione stragiudiziale, risparmiando parecchio tempo e denaro. Le parti si devono rivolgere a un organismo di mediazione che si occuperà della procedura redigendo un verbale su una scrittura privata. Tale verbale dovrà poi essere firmato da un notaio, ma con costi nettamente inferiori rispetto a un atto di donazione.

La donazione di un immobile può essere revocata

La revoca donazione immobile è prevista nei casi seguenti:

• per ingratitudine del donatario: quando il beneficiario ha tenuto comportamenti gravi;
• per sopravvenienza di figli: se il donante scopre di avere dei figli successivamente all’atto.

Inoltre nel contratto possono essere inserite determinate clausole o condizioni: ad esempio può essere donata una casa con riserva di usufrutto del donante, cioè il proprietario può donare la proprietà (o meglio, la nuda proprietà), riservandosi il diritto di usufrutto.

Donazione prima casa e acquisto nuovo immobile

In caso di donazione prima casa e acquisto nuovo immobile è possibile godere delle agevolazioni fiscali a determinate condizioni.

La condizione necessaria per ottenere il bonus prima casa nel caso di contribuente già titolare, nello stesso Comune, di un’altra abitazione, è che l’immobile sia non abitabile o troppo piccolo per il nucleo familiare.

L’impossibilità dell’abitazione a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare deve essere verificata sia in senso oggettivo (effettiva inabilità) sia in senso soggettivo (struttura inadeguata per dimensioni o caratteristiche qualitative).

Pertanto la donazione prima casa e acquisto nuovo immobile è un’opzione che può essere valutata e il beneficio viene riconosciuto se il primo fabbricato è stato acquistato senza agevolazioni e se, per qualsiasi ragione, sia inidoneo per le ridotte dimensioni a essere destinato ad abitazione.