Accatastamento e cambio di destinazione d’uso

L’accatastamento dell’immobile: di cosa si tratta

Se ti stai domandando l’accatastamento cos’è sappi che questo termine indica le operazioni catastali con le quali si denuncia e si iscrive al catasto il fabbricato. La domanda viene inoltrata all’Agenzia territoriale di competenza quando è terminata la costruzione di un fabbricato urbano o quando sono state eseguite opere rilevanti che ne modificano la struttura originaria. Se i dati catastali non vengono aggiornati si va incontro ad avvisi di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Di seguito tratteremo gli aspetti più rilevanti come:

• cos’è l’accatastamento e quali sono i compiti del tecnico
• le tempistiche per l’accatastamento
• cos’è il cambio di destinazione d’uso
• quando va effettuata una variazione catastale

L’accatastamento e i compiti del tecnico

Gli uffici del Catasto si occupano di catalogare le informazioni che riguardano i fabbricati. Sei obbligato a procedere all’accatastamento non solo quando si tratta di un nuovo immobile ma anche quando apporti delle modifiche come, ad esempio, la costruzione di una tettoia, un ampliamento, un frazionamento o un cambio di destinazione. La pratica di accatastamento, oltre ad essere un obbligo, è necessaria sia per il rilascio del certificato di agibilità sia per definire la rendita catastale su cui viene calcolata l’Imu. Fare l’accatastamento di una struttura di nuova costruzione significa censirla perché abbia un valore fiscale ed una categoria di appartenenza: per fare questa operazione dovrai rivolgerti ad un tecnico abilitato. Il professionista può essere un geometra, un architetto o un ingegnere e svolgerà la pratica utilizzando il software Docfa con cui è possibile presentare i documenti tecnici agli uffici del Catasto. Nei documenti sono inserite anche le schede planimetriche. Da alcuni anni il sistema informatico consente di velocizzare le procedure, infatti oggi si può procedere ad un accatastamento in pochi giorni. Ma quali sono i compiti del tecnico quando deve essere censita una costruzione nuova? Innanzitutto bisogna che il professionista realizzi un Tipo Mappale con il quale l’immobile viene inserito nel catasto urbano. Nel corso del sopralluogo il tecnico disegna il mappale servendosi del GPS e, quindi, i dati raccolti vengono rielaborati attraverso il programma Pregeo in uso presso l’Agenzia delle Entrate. Dopo che la richiesta è stata approvata il proprietario riceve gli identificativi catastali che servono a individuare con chiarezza il fabbricato. Alcuni di questi sono definiti “identificativi essenziali” come il Comune catastale, il foglio e il mappale (o particella catastale) che rappresenta il fabbricato o il terreno e viene indicato da un numero. La presenza di altri identificativi, tra cui la Sezione Amministrativa e la Sezione Urbana, dipendono dalla caratteristiche dell’immobile. Chi è interessato ad avere gli identificativi catastali del proprio immobile li può ottenere richiedendo una visura catastale.

Accatastamento di un immobile: quali tempistiche?

Spesso chi deve provvedere all’accatastamento si preoccupa per i tempi che in passato erano piuttosto lunghi. Oggi per l’accatastamento di immobili le tempistiche sono sostanzialmente ridotte: i tempi dipendono, soprattutto, da chi si occupa di fare i rilievi topografici, di inviare i file al Catasto e di redigere gli elaborati. Nel momento in cui queste pratiche sono svolte e vengono inviate agli uffici competenti, l’iter si conclude in pochi giorni. Diverso il caso dell’accatastamento dell’immobile in corso di costruzione: infatti il fabbricato viene accatastato in una categoria provvisoria (F/3, F/4). Nelle categorie provvisorie o fittizie l’immobile può rimanere dai 6 ai 12 mesi ma la norma prevede che possano essere concesse delle proroghe nel caso il proprietario presenti una dichiarazione per la mancata ultimazione. Inoltre sappi che gli immobili accatastati in categorie fittizie non sono soggetti all’imposta comunale perché sprovvisti di rendita. Per quanto riguarda, invece, le unità immobiliari che sono già state censite ma hanno lavori di ristrutturazione in corso, sono mantenuti i classamenti catastali.

Cambio di destinazione e permessi

Per destinazione d’uso si intende la capacità della struttura di produrre reddito e quindi realizzare un cambiamento che comporta un differente impiego dell’immobile può produrre una rendita diversa su cui calcolare Imu e Tasi. Secondo la normativa urbanistica sono cinque le categorie in cui può essere inserita l’unità immobiliare: residenziale, turistico/ricettiva, agricola, commerciale, direzionale. Il trasferimento dell’immobile da una categoria ad un’altra rappresenta un cambio di destinazione che se avviene nella stessa categoria è sempre accordato. Per effettuarlo devi fare domanda di Permesso di Costruire nel caso siano previsti cambiamenti strutturali. Se invece non sono contemplate opere edilizie, devi presentare la Domanda di Inizio Attività (DIA) o la Segnalazione di Inizio Attività (SCIA). Nel caso il cambio di destinazione riguardi un appartamento in un condominio allora bisogna consultare il regolamento condominiale e verificare che non siano previsti divieti: nel caso ci fossero dovrai chiedere all’assemblea le autorizzazioni per procedere. I prezzi da sostenere per un cambio di destinazione di utilizzo riguardano i lavori e gli oneri di concessione oltre, naturalmente, alle fatture rilasciate dai professionisti incaricati.

Quando fare la variazione di accatastamento dell’immobile

Cos’è una rettifica? Quando occorre apportarla? Quanto costa? Queste sono le domande che ci facciamo quando dobbiamo denunciare un cambio di destinazione di utilizzo, la fusione di due unità, lo spostamento dei tramezzi interni o l’ampliamento della superficie totale. Quest’ultima eventualità può riguardare la predisposizione di solai, terrazze o soppalchi dell’unità immobiliare. Infatti, poiché la costruzione deve essere conforme al progetto depositato, ogni modifica che la rende diversa, necessita di una variazione catastale da presentare non oltre 30 giorni dal termine dei lavori. Il tecnico incaricato procederà ai rilevamenti circa lo stato della struttura e presenterà la variazione agli Uffici Provinciali tramite Docfa. È bene ricordare, inoltre, che si rende necessario un nuovo accatastamento anche quando in catasto è presente una planimetria che contiene degli errori oppure quando sono avvenuti dei cambiamenti toponomastici (il nome della via o il numero civico), dati con cui si stabilisce dove è ubicata la struttura. Come abbiamo detto l’accatastamento è una pratica obbligatoria ma è opportuno specificare che ci sono casi in cui non esiste questa imposizione. Infatti non si è tenuti all’accatastamento quando si tratta di serre, di costruzioni inferiori a otto mq, di manufatti senza fondamenta e di ruderi. Il costo di variazione dell’accatastamento dell’immobile comprende l’imposta catastale e l’onorario del professionista.