Real Estate & Finance Summit: il ruolo di CDP nella riqualificazione immobiliare

Ancora investimenti per città, turismo e social housing. Ecco le prospettive del settore immobiliare definite da Cassa Depositi e Prestiti.

Il futuro del settore immobiliare in Italia è stato l’oggetto del convegno “Real Estate & Finance Summit” organizzato da 24ORE Business School in collaborazione con il Sole 24 ore. In particolar modo, si è cercato di capire dove vanno i flussi di capitale, tra grandi accordi e Npl, e individuare il ruolo strategico di Cassa Depositi e Prestiti.

Fabrizio Palermo, Amministratore delegato di CDP, ha confermato la volontà di concentrarsi sul mercato immobiliare italiano, orientandosi su 3 direttive principali:

• riqualificazione urbana;
• turismo;
• social housing.

“Sono 2 miliardi gli immobili del patrimonio CDP” ha affermato Palermo, “parte del tessuto urbano delle principali città in 19 regioni. Il piano industriale lanciato a fine 2018 conferma il nostro interesse a investire lungo le tradizionali direttrici.”

Per gli investimenti è fondamentale la capacità di ragionare in prospettiva e comprendere in quale direzione si evolvano i bisogni della società per riuscire ad intercettarli.

Riqualificazione immobiliare: il ruolo di Cdp

Cassa depositi e prestiti è uno dei protagonisti del real estate italiano e si dedica allo sviluppo di progetti con il tessuto urbano circostante agli immobili acquisiti dallo Stato o da altre amministrazioni, e ne agevola la successiva alienazione/messa a reddito.

Si occupa della riqualificazione immobiliare del patrimonio proveniente dal settore pubblico organizzando operazioni di sviluppo e riqualificazione urbanistica.

Il patrimonio immobiliare gestito da Cdp proviene soprattutto da cessione demaniale, quindi sono immobili dislocati ovunque sul territorio. Per la riqualificazione immobiliare Cdp ha scelto anche piccole e medie imprese specializzate nella costruzione e nell’immobiliare. L’obiettivo è quello di reinvestire i capitali rivalorizzando i beni del Paese e accelerare lo sviluppo del Paese collaborando con aziende pubbliche e private con fondi sia italiani che esteri.

I tre canali che segue Cdp sono soprattutto tre: riqualificazione urbana, turismo e le cosiddette “quattro S”, ovvero student housing, smart working, social housing e senior living.

Cdp intende creare modelli di gestione ad hoc per realizzare questi obiettivi ed essere di supporto al territorio.

Asset alternativi preferiti dagli investitori immobiliari

Le “quattro S” appaiono come preferiti dagli stessi investitori che individuano i cambiamenti della società e le difficoltà di fare impresa in un Paese come l’Italia.

Oggi gli investitori non si accontentano di uffici in centro a Milano, ma cercano asset più sfidanti, che implicano anche la creazione di valore. Ad esempio, lo student housing, un settore che è ancora tutto da scoprire. Oltre a Milano è interessante il mercato di Firenze, caratterizzato da una forte presenza di studenti.

Aumento rendimenti immobiliari

A fine 2018 si è avuto un generale calo dei rendimenti immobiliari a livello globale soprattutto a seguito del rallentamento globale dell’economia. Fanno eccezione il retail e la logistica che sfruttano l’andamento favorevole dei canoni di locazione, che vedono un aumento dei rendimenti immobiliari. Nei prossimi anni si potranno avere rendimenti anche fino all’8% per quegli asset a creazione di valore.

Non performing loans (recupero crediti deteriorati)

Per quanto riguarda gli Npl (non performing loans) che riguardano il recupero crediti deteriorati, questi offrono diverse sfide ed opportunità interessanti. Ad esempio, sono da evidenziare gli effetti del “decreto Bramini” o “decreto Paragone” che riscrive l’articolo 560 del Codice Civile e permette ai debitori di restare nella propria casa fino all’effettiva emissione del decreto di trasferimento della propria casa venduta all’asta. Per gli investitori e per gli stessi debitori, potrebbe rivelarsi un boomerang, anche se in ogni caso la quota di immobili interessati da questa problematica è piuttosto esigua. Tuttavia, si potrebbe avere un calo del 20% del prezzo dell’immobile, e anche la partecipazione alle aste immobiliari potrebbe risentirne.

Infatti, la vendita all’asta è già una vendita di un immobile che comporta un dimezzamento del suo valore. L’eventualità che l’immobile non venga liberato nemmeno a un anno dall’acquisto è sicuramente un deterrente da non sottovalutare.

In realtà la norma non va a favore del debitore, poiché egli non riesce a vendere a un prezzo elevato. Vendendo a un prezzo più alto potrebbe estinguere più facilmente il suo debito.

Il sistema bancario, senza la certezza di rientrare pienamente del debito in caso di insolvenza, reagirebbe probabilmente peggiorando le condizioni dei mutui. Come conseguenza, ne risentirebbe il mercato dei finanziamenti per la casa.