Mutuo per asta immobiliare: qual è la procedura da seguire per ottenerlo?
Le aste immobiliari rappresentano una grande opportunità per acquistare la casa dei tuoi sogni, un appezzamento di terreno oppure un capannone a prezzi vantaggiosi rispetto alle compravendite tradizionali. Le tempistiche ristrette (60-90 giorni per finalizzare dopo l’aggiudicazione) potrebbero però frenare i meno esperti in materia, ma è bene sapere che diverse banche offrono la possibilità di accedere a un mutuo per asta immobiliare coprendo fino al 100% del costo dell’appartamento o di qualsiasi altra tipologia di asset immobiliare. Scopri com’è facile ottenere il credito che ti serve e quali sono le condizioni da rispettare.
Come funziona il mutuo per un’asta immobiliare
La convenzione del 2014 tra l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) e i tribunali dedicati alle esecuzioni immobiliari ha reso possibile la sottoscrizione di un finanziamento con lo scopo di comprare una casa, un terreno o un capannone all’asta. Intesa San Paolo, BPER, BNL, Unicredit, Crédit Agricole e Banco BPML sono solo alcuni degli istituti che garantiscono l’accesso a mutui specifici per le aste immobiliari. Concedendo tassi d’interesse e condizioni di contratto migliori o paragonabili a quelli offerti per i finanziamenti tradizionali. Alcune banche offrono diverse agevolazioni (la polizza gratuita) in virtù del fatto che gli importi per questa tipologia di finanziamento sono inferiori rispetto alle compravendite standard.
Per erogare il mutuo per asta immobiliare, l’istituto di credito necessita di:
1. dati anagrafici completi del richiedente (carta d’identità, tessera sanitaria, stato di famiglia)
2. situazione reddituale per valutare la capacità dell’acquirente di rimborsare il mutuo
3. eventuali garanzie che certifichino che l’individuo non sia stato segnalato come cattivo pagatore
4. relazione notarile preliminare
5. perizia tecnica sull’immobile
6. copia del bando dell’asta.
Se sussistono le condizioni per concedere il finanziamento, la banca sottoscrive con la controparte una pre-delibera privata che entra in vigore solo se l’immobile viene aggiudicato, altrimenti si annulla in automatico. Inoltre, l’istituto di credito si riserva la possibilità di sciogliere l’accordo nel caso in cui le condizioni economiche del richiedente peggiorino nel tempo.
Perchè la banca ha bisogno della perizia tecnica?
La perizia tecnica serve alla banca per stabilire il valore effettivo dell’immobile ma anche come garanzia che la somma erogata venga impiegata solo per l’acquisto della casa e non per operazioni personali. La relazione viene effettuata da un perito della banca e non ha alcun costo per il cliente.
Per avere un quadro completo della situazione, è necessario allegare anche la storia catastale dell’immobile all’asta e i diversi documenti ufficiali della proprietà che includono quello inerente alla provenienza dello stabile. Il tecnico provvederà a verificare la presenza di eventuali volture inerenti ai possessori precedenti. Le possibili modifiche subite dall’edificio negli anni e, non meno importante, la legittimità urbanistica dell’immobile. Quest’ultima è molto importante perché consente di risalire all’anno esatto di costruzione dell’immobile (preferibilmente prima del 1967), agli strumenti e ai materiali che sono stati utilizzati per l’edificazione.
L’importanza di una pre-perizia
Tuttavia, si consiglia al richiedente del mutuo di far eseguire da personale esperto una pre-perizia.
Una sorta di controllo incrociato con quella che poi sarà la valutazione finale del perito ufficiale. A differenza di quest’ultima, i costi per il privato possono variare in quanto tengono conto della parcella dell’ingegnere o del professionista. Questo infatti dovrà eseguire il calcolo in relazione ai metri quadrati, alla posizione, allo stato di conservazione e al valore di mercato dell’immobile.
Non bisogna poi tralasciare le spese relative al giuramento del perito. Il quale dovrà affermare con assoluta certezza il costo reale della casa, tenendo conto che le sue azioni hanno valore legale. A queste spese si aggiungono anche quelle per le marche da bollo da apporre sul documento e per i diritti di valutazione. In genere, l’importo totale per tali servizi si aggira intorno ai 50 euro. In caso di perizia positiva, per ottenere il finanziamento potrebbero volerci non più di 5-10 giorni. Se, al contrario, l’esito dovesse essere negativo, la richiesta non può andare avanti e, di conseguenza, l’iter si ferma.
La valutazione è indispensabile anche per acquistare con mutuo un immobile all’asta non residenziale, destinato ad esempio all’avvio di un’attività commerciale. Ricevuta la perizia, il cliente potrà rinegoziare il costo con il venditore in linea con la valutazione del perito. In alternativa, potrà integrare la differenza con risorse proprie oppure rinunciare all’acquisto se le difficoltà finanziarie dovessero essere tali da impedire la compravendita.
Cos’è il loan to value?
Oggigiorno molte banche offrono diversi prodotti per realizzare, ristrutturare, ammodernare, riqualificare e arredare locali a condizioni vantaggiose per il titolare. La durata massima di ammortamento, infatti, è inferiore a quella per le abitazioni. In più il loan to value, ossia il rapporto percentuale tra il valore del mutuo e quello dell’immobile, è molto più basso e oscilla tra il 50% e il 70% anziché l’80%. Tuttavia, anche in questo caso, il mutuatario deve fornire delle garanzie.
Oltre alle già note documentazioni, sono richieste buone capacità di rimborso e fideiussioni patrimoniali aggiuntive all’ipoteca. La restituzione del prestito avviene con rate semestrali, comprensive di capitale e interessi a tasso fisso. Per tutta la durata del mutuo, il commerciante ha l’obbligo di non cedere o alienare l’immobile finanziato e di non mutare la destinazione d’uso per un periodo di tempo preciso, deciso in sede di rogito. In caso contrario, bisognerà pagare una penalità oltre alla restituzione anticipata della somma residua del prestito.
Come si articola la procedura per l’ottenimento del finanziamento
Per avere accesso al mutuo è fondamentale recarsi in banca con largo anticipo rispetto alla data dell’asta giudiziaria (per concludere l’istruttoria ci vorranno 15 giorni circa).
Presentati i documenti necessari per la richiesta del finanziamento, l’istituto di credito provvederà alla valutazione dell’immobile, della situazione reddituale e debitoria del mutuatario e delle eventuali garanzie presentate. Le due parti dovranno poi firmare un preliminare di mutuo (o pre-delibera) con la clausola sospensione di aggiudicazione. Ciò dà alla banca il pieno diritto di annullare il contratto se le condizioni reddituali del richiedente dovessero peggiorare, qualora sussistano vizi dell’immobile e in caso di gravami come sequestri conservativi.
In caso di aggiudicazione dell’immobile e a seguito del trasferimento di proprietà decretato dal giudice, l’istituto di credito procederà all’immediata stipulazione del mutuo definitivo.
La delibera del mutuo per l’acquisto in un’asta immobiliare
Entrando più nel dettaglio, per pre-delibera si intende una scrittura privata tra il richiedente e la banca. Attraverso questa delibera si pre-autorizza l’erogazione del mutuo in caso di aggiudicazione dall’immobile all’asta. La sottoscrizione del contratto non è vincolante per l’istituto di credito. Infatti, potrà annullare l’accordo in presenza di particolari intoppi come il sussistere di gravami sull’immobile.
Comprare casa all’asta con il mutuo: cosa sapere?
Partecipazione all’asta e aggiudicazione
In genere, la vendita di una casa, di un terreno, un capannone o di un locale commerciale all’asta avviene con modalità sincrona mista senza incanto. Il sistema consente di fare la propria offerta sulla piattaforma informatica dedicata, gestita da un tecnico autorizzato dal Ministero. In alternativa, il rilancio può avvenire in forma cartacea in presenza o anche online di fronte al giudice o a un professionista delegato (ad esempio un notaio). Per la partecipazione all’asta telematica è necessaria la registrazione con i dati anagrafici, la firma digitale e un indirizzo PEC.
È importante contattare la banca prima della data dell’asta e dichiarare nell’offerta d’acquisto che il pagamento in caso di aggiudicazione definitiva avverrà mediante finanziamento, accendendo un mutuo, come prevede l’articolo 585 del Codice Civile.
Erogazione del mutuo per asta immobiliare
In un’asta giudiziaria, rispettare i tempi diventa cruciale. Qualora la somma non venisse saldata entro il termine previsto dall’ordinanza di vendita, l’affare decadrebbe con tutte le conseguenze del caso (perdita di ogni diritto sulla casa aggiudicata, della cauzione come multa e disposizione di una nuova asta). Solitamente, dopo l’aggiudicazione definitiva e la relativa presentazione del verbale, la banca eroga l’importo dovuto direttamente a favore del tribunale che ha organizzato l’asta.
Cosa si intende per trasferimento di proprietà
La stipula del contratto di mutuo con la banca e l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile avvengono a seguito dell’autorizzazione del trasferimento di proprietà. Questo è l’atto con cui il giudice certifica il passaggio della casa alla persona aggiudicataria, con la cancellazione immediata di ipoteche e pignoramenti.
Condizioni per ottenere il mutuo
La banca può disporre il finanziamento solo nei casi in cui:
• il richiedente presenta tutte le documentazioni necessarie
• se le condizioni reddituali del potenziale mutuatario siano stabili e lo storico creditizio sia in positivo (non devono essere presenti segnalazioni come cattivo pagatore)
• l’immobile è in regola catastalmente e urbanisticamente.
Come più volte sottolineato, il fattore tempo nei mutui per aste immobiliari è decisivo. Giocare d’anticipo consente di rispettare i termini dell’asta senza rischiare la perdita dell’immobile e di incorrere in gravose penali.
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