Mercato immobiliare: quale sarà il quadro per il 2021?

L’indagine Emerging Trends in Real Estate di quest’anno presenta un settore in continua evoluzione. La pandemia COVID-19 e le relative risposte dei Governi stanno guidando un cambiamento significativo.
Il settore immobiliare è generalmente ancora visto come una delle poche classi di attività di investimento a generare rendimenti accettabili in un momento di tassi di interesse bassi o negativi. Tuttavia, la pandemia ha costretto milioni di persone a lavorare da casa, ha chiuso negozi al dettaglio e ha accelerato i cambiamenti strutturali che hanno avuto un impatto su tre settori cardine del mondo immobiliare: uffici, vendita al dettaglio e ospitalità. Il 2020 pone sfide immediate alla sicurezza del reddito di questi settori.

L’incertezza ha spostato le priorità all’interno del settore facendo però emergere alcuni beneficiari del segmento. Tra questi figurano gli asset che operano in aree che hanno subito un minimo disagio. La logistica e gli alloggi sono particolarmente beneficiari, con data center, le infrastrutture energetiche e le proprietà industriali o magazzini che beneficiano di una domanda relativamente stabile. Anche le torri di comunicazione / fibra ottica hanno beneficiato del continuo mutamento della vita online.

Di conseguenza, vi è una crescente esigenza di esaminare più da vicino il valore che può essere derivato dai cambiamenti della domanda e dalle nuove classi di attività emergenti, nonché dalle connessioni tra i diversi tipi di beni reali, per fare le giuste previsioni per il 2021.

Come afferma un intervistato, condizioni di mercato così incerte e talvolta contrastanti possono portare a un “ processo decisionale imperfetto ”, rendendo le prospettive complessive del settore per il 2021 una questione di cautela.

L’indagine rivela un grado significativo di capitale represso, con gli investitori in attesa di una risoluzione dell’incertezza del 2020. Rivela anche una propensione emergente verso i mercati nazionali, poiché gli investitori prediligono sempre più le località in cui hanno maggiori conoscenze, si affidano meno agli esperti locali e possono valutare più facilmente i potenziali investimenti quando sono in vigore restrizioni di viaggio.

Ad amplificare questo focus domestico, c’è proprio il concetto di spostamento. Non potendo viaggiare per motivi sanitari, se non vuoi fermare gli affari, guardi solo in casa tua. La chiara aspettativa è dunque di assistere ad una ripresa nel 2021 all’interno dei mercati domestici.

Stabilità e supporto: le chiavi del mercato immobiliare 2021

La priorità della stabilità ha aiutato la Germania a guadagnare il favore, con Berlino in cima alla classifica, degli investitori. La relativa salute dell’economia tedesca, combinata con la sua efficace gestione del virus, ha infatti aiutato il paese anche in questo segmento.

L’indagine evidenzia anche una crescente attenzione alle preoccupazioni ambientali, sociali e di governance, comprese le strategie di emissione zero, la diversità e l’inclusione. Questi argomenti sono in primo piano come parte di una rivalutazione continua degli immobili nella società e di come influisce sul tessuto stesso, di come le persone vivono, lavorano, consumano e trascorrono il nostro tempo libero. La pandemia ha rafforzato l’importanza, nelle menti di molti leader del settore, della necessità di considerare come il settore possa ridurre le proprie emissioni di carbonio e l’importanza dell’agenda ESG in generale.

In Italia la situazione non appare molto florida anche a causa delle tensioni politiche e dell’incertezza dei governatori. Volendo fare una previsione realistica analizzando i dati raccolti nei primi tre trimestri del 2020, si può dire che la decelerazione più forte si avvertirà nei piccoli centri e nelle periferie. Milano resta comunque nella Top Ten delle città con le migliori prospettive Generali sfilata sempre da Emerging Trends in Real Estate, anche se solo al nono posto.

Il capitale è abbondante ma in pausa

Un’osservazione positiva dal sondaggio di quest’anno è che il capitale rimane abbondante. A differenza della crisi finanziaria globale del 2008, dopo la quale il capitale si è ridotto drasticamente, questa volta la maggior parte dei gestori degli investimenti riferisce l’esistenza di capitale represso, spesso raccolto prima della pandemia, che deve ancora essere dispiegato.

Il contesto dei bassi tassi di interesse supporta i valori delle attività e alimenta la domanda, sebbene la ricerca e le interviste condotte a luglio e agosto 2020 abbiano rivelato un senso di animazione sospesa con due fattori chiave.

Il primo è la stessa pandemia COVID-19, che ha messo in pausa le economie. Gli analisti sono comprensibilmente cauti su quando la normalità potrebbe riprendere e su come potrebbe apparire quando lo farà. Tendenze accelerate, cambiamenti nella domanda e nuovi risultati desiderati significano che il panorama potrebbe essere più difficile che mai da navigare. Il sondaggio mostra un netto calo della fiducia delle imprese per il 2021, con quasi la metà di tutti gli intervistati che prevede un calo dei profitti.

Il secondo è la risposta del governo. I governi di tutto il mondo hanno introdotto misure di mitigazione, come differimenti di tasse e insolvenza, per evitare i peggiori effetti della pandemia e in alcuni casi persino istigando differimenti o moratorie sulla riscossione degli affitti.

Di conseguenza, una grande quantità di capitale è in attesa di implementazione a seguito di una visione più chiara del percorso futuro, concretizzato da politiche come queste. Il rapporto completo di quest’anno offre una panoramica della gamma di punti di vista su quanto dureranno e saranno consequenziali questi interventi.

Sebbene i mercati dei capitali immobiliari si siano stabilizzati, la maggior parte prevede che i prezzi complessivi degli immobili scenderanno del 5-10% poiché il reddito verrà ridotto per diversi anni. Si prevede che le proprietà industriali, i data center e le case unifamiliari aumenteranno di valore, mentre la vendita al dettaglio e l’ospitalità vedranno il calo maggiore. Le prospettive a lungo termine nel settore immobiliare dipendono dalla capacità dei paesi di coesistere con il COVID-19.

Il mercato immobiliare 2021 prevede quindi un trend al ribasso ma sempre secondo gli esperti di settore virgola il 2022 porterà invece una ripresa.