Come si calcola il valore catastale di un immobile?

In questi giorni si sta avvicinando la scadenza del pagamento del primo acconto dell’Imu. Per la prima rata, sono valide le stesse aliquote Imu applicate nello scorso anno, così come sono state stabilite dalle diverse amministrazioni comunali. Anche quest’anno la scadenza dell’Imu è doppia. La prima rata la si paga entro il 16 giugno. La seconda entro il 16 dicembre. Quest’ultima data è la stessa entro cui pagare l’Imu, se si decide di pagarlo tutto in una volta. Per calcolare l’Imu del 2021, si deve partire dal valore catastale di immobile non rivalutato di qualunque immobile (fonte: Idealista). Ma che cos’è? E come si procede al calcolo valore della casa?

Cos’è il valore catastale?

Per valore catastale si intende il valore attribuito ai beni immobili che generano un reddito. Attraverso di esso, si possono calcolare diverse imposte, come quelle di successione, di donazione, di registro, di catasto e di ipoteca. Il valore catastale di un immobile è un dato che risulta essere molto utile quando si esprime l’intenzione di acquistare un edificio a scopo abitativo, oppure si è ricevuto un edificio a scopo abitativo in eredità. Nel caso in cui sia necessario regolare qualunque questione fiscale che si possa presentare nel momento in cui si entra in possesso di un qualunque bene immobiliare, quest’informazione sarà tra gli elementi fondamentali (fonti: Mutui Online e Dove.it).

Un concetto simile a quello del valore catastale di immobile è quello di rendita catastale. “Valore catastale” e “rendita catastale” non sono due termini che servono a definire lo stesso concetto. Sono due concetti differenti, sebbene collegati tra loro. Infatti, una volta che si conosce la rendita catastale di un immobile, si può calcolare il suo valore catastale. La rendita catastale è definibile come il reddito attribuito a un immobile tramite cui si può produrre un reddito autonomo. La si calcola moltiplicando la dimensione dell’immobile per la relativa tariffa di estimo, che è definita dal territorio di competenza e che dipende dalla categoria catastale dell’immobile e dalla zona di censo in cui esso si trova.

A che cosa serve?

Dunque, il valore catastale di immobile serve a calcolare alle imposte da versare in occasione di alcune operazioni immobiliari come le imposte di successione, le imposte d’ipoteca, le imposte di registro e le imposte catastali. Queste ultime tasse vengono pagate da chiunque acquisti un edificio a scopo abitativo in misura fissa, quando si parla di imposte ipotecaria e catastale, e in misura percentuale, quando si parla di imposta di registro. Quelle di successione si applicano a qualunque eredità. Quelle di registro si devono versare per registrare alcuni atti giuridici presso l’Agenzia delle Entrate. Quelle d’ipoteca si pagano per rendere opponibili a terze persone qualunque atto che trasferisca la proprietà di beni immobili (fonte: Dove.it).

Il valore catastale è altresì utile nell’ambito delle compravendite immobiliari. Infatti, il prezzo di compravendita non deve essere al di sotto del valore catastale. In caso contrario, l’Agenzia delle Entrate invierà delle cartelle esattoriali per denunciare il mancato versamento delle congrue imposte. In aggiunta, il valore catastale serve a stabilire il canone di locazione di un immobile su base annuale. Il suddetto canone di locazione, secondo la legge, non deve risultare al di sotto del 10% rispetto al valore catastale (fonte: Studio Tecnico Emmetre by Geom. Davide Minissale). A questo punto, si può procedere a esplicitare il calcolo del valore catastale di un immobile, con due esempi a corredare la spiegazione.

Come lo si calcola?

Premessa: calcolare il valore catastale di un immobile non è un’operazione semplice da fare. Per prima cosa, bisogna conoscere i coefficienti catastali, che differiscono a seconda della natura del bene immobile. Per fare questo calcolo, bisogna moltiplicare la rendita catastale, rivalutata al 5%, per il coefficiente catastale. Il bene è classificato come categoria catastale sulla base della sua destinazione di uso. Le suddette categorie catastali sono sei: A, B, C, D, E, F. Ma non solo: queste possono essere suddivise in diverse altre sottocategorie. I coefficienti catastali che sono in ogni caso necessari per la moltiplicazione della rendita catastale sono fissi, e inoltre vengono stabiliti per legge per qualunque categoria catastale.

I coefficienti catastali, nove in tutto, sono il 115,5 per gli immobili a uso abitativo, il 126 per i fabbricati di categoria catastale A (salvo la A/10), il 176,4 per i fabbricati di categoria catastale B, il 126 per gli immobili di categoria catastale C (tranne la C/1), il 63 per i fabbricati di categoria catastale A/10, il 42,84 per i fabbricati di categoria catastale C/1, il 63 per gli immobili di categoria catastale D, il 42,84 per gli immobili di categoria catastale E e il 112,5 per i terreni a scopo agricolo. Dunque, la formula per il calcolo del valore catastale di immobile è: rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente catastale relativo all’immobile (fonte: Catastosemplice.it).

Esempio

Ecco i due esempi che sono stati promessi. Nel primo, si ha un immobile appartenente alla categoria catastale B che ha una rendita che si aggira sui 100.000 euro. Per calcolare il suo valore catastale, ecco quale è la formula da seguire: 100.000 euro + coefficiente di rivalutazione, in questo caso 40% = 140.000 euro. Poi si moltiplicano i 140.000 euro x 168, e il risultato è 23.5200,00 euro. Nel secondo, si calcola il valore catastale di un appartamento di categoria catastale A/3 la cui rendita è pari a 200.000 euro. In questo caso, la formula è: 200.000 euro + 5% = 210.000. Si moltiplica 210.000 x 110, ed ecco il risultato: 23.100,00 euro. (fonti: Padroni di Casa e Predeion – Pratiche e Documenti Elettronici Immediati Online).

Valore catastale di immobile: tirando le somme

Adesso si è in possesso di tutte le informazioni necessarie per calcolare il valore catastale di un immobile, in modo da non arrivare impreparati al pagamento della prima rata dell’Imu che, come si ricorda, ha come ultimo termine il 16 giugno (a meno che non lo si paghi in una volta sola, e allora in questo caso l’appuntamento è rimandato al 16 dicembre), oltre che al pagamento delle tasse necessarie in tutti gli altri casi. Come ad esempio quelle di successione, in caso si riceva una casa in eredità. Inoltre, bisogna ricordarsi di conoscere a quale categoria catastale appartiene il proprio immobile, al fine di apprendere il coefficiente giusto per il calcolo del valore catastale (fonte: Idealista).