Come funzionano gli stralci immobiliari

Gli stralci immobiliari per investire in immobili.

Se stai pensando di investire nel mercato degli immobili e sei alla ricerca di un ottimo affare, allora potresti sfruttare gli stralci immobiliari. In questa particolare operazione hai la possibilità di acquistare un appartamento a un prezzo molto più basso di quello di mercato, ma dovrai conoscere bene il suo funzionamento per riuscire a sfruttarne i vantaggi.

Se desideri approfondire come funzionano gli stralci immobiliari e quali sono i benefici che puoi ottenere da questo investimento, continua a leggere questo articolo. Ti sveleremo tutti i segreti di questa tecnica, e in particolare:

• cos’è uno stralcio immobiliare;
• come funzionano gli stralci immobiliari;
• vantaggi dello stralcio immobiliare;
• cosa fa il consulente del debito;
• dove trovare stralci immobiliari.

Cos’è uno stralcio immobiliare

Lo stralcio immobiliare è una tecnica che interviene in una procedura di esecuzione immobiliare e consente di evitare che l’immobile sia venduto all’asta accordandosi con il debitore e il creditore in modo da estinguere la procedura, riducendo l’ammontare del debito e trovando un acquirente disposto a comprare l’appartamento.

Può accadere che chi acquista casa con un mutuo non riesca ad onorare il pagamento delle rate: in queste situazioni, l’istituto di credito avvia i procedimenti necessari al recupero del credito. Se però la banca non riesce a recuperare le somme dovute, allora dovrà  intraprendere una procedura esecutiva forzata con pignoramento dell’immobile e successiva vendita all’asta.

In questo caso, il debitore si vede pignorato l’immobile; con il ricavato dell’asta non riesce però a soddisfare pienamente i creditori e rimane in uno stato di insolvenza. Crede, erroneamente, di non potersi difendere e che non vi sia alcun modo di evitare la vendita giudiziaria. In realtà, ha la possibilità di vendere l’immobile prima della vendita giudiziaria, evitando così il pignoramento e la messa all’incanto dell’immobile. L’operazione viene definita “a saldo e stralcio”, in quanto prevede la possibilità di negoziare con i creditori, i quali a fronte di un pagamento immediato possono decidere di “stralciare” il debito accettando un importo più basso di quanto gli è dovuto.

Ad esempio, una banca vanta un credito di 100 mila euro. Dopo vari tentativi d’asta andati deserti, e in seguito ad accurate valutazioni, è possibile proporre alla banca di chiudere la posizione trovando un acquirente che sia disposto a comprare l’immobile pagando 50 mila euro.

Nella realtà, l’operazione di stralcio immobiliare è piuttosto complessa e richiede di mettere in campo capacità di negoziazione efficaci. Ecco perché non sempre ha successo.

Ma vediamo cosa devi fare tu, come acquirente, per comprare l’immobile del debitore esecutato con uno stralcio immobiliare.

Come funzionano gli stralci immobiliari

Il primo passo per procedere allo stralcio del credito è convincere l’esecutato, ossia il debitore, a fornirti la delega per trattare a suo nome. Senza il suo consenso non potrai realizzare questa operazione.

In seguito, dovrai rivolgerti alla banca e offrire una cifra più bassa di quella contenuta nella perizia e inferiore di almeno il 40% del valore di mercato del bene. Ricorda di offrire una cifra piuttosto bassa per poter ottenere una remunerazione più elevata dall’operazione.

Il creditore è libero di accettare o meno. Se accetterà, ritirerà la richiesta di vendita all’asta dell’immobile e, una volta saldato il suo credito, lo libererà da ogni vincolo.

Vantaggi dello stralcio immobiliare

Lo stralcio immobiliare offre molte vantaggi. Innanzitutto, a te come investitore permette di acquisire un immobile a un prezzo bassissimo, fino al 50% in meno.

Offre un vantaggio anche ai creditori, perché hanno la possibilità di recuperare immediatamente i propri soldi anziché attendere i tempi lunghi e i rischi della procedura ipotecaria.

Lo stralcio immobiliare è vantaggioso anche per il debitore che può eliminare il proprio debito e ottenere anche la cancellazione della segnalazione al CRIF, mentre con la vendita all’asta correrebbe il rischio di non riuscire ad estinguere la totalità del debito  e avrebbe importanti conseguenze a livello finanziario (come, ad esempio, l’incapacità di richiedere un finanziamento).

Cosa fa il consulente del debito

Lo stralcio immobiliare è la sola soluzione per un debitore che desidera liberarsi del proprio debito e per un investitore per acquistare un immobile a un prezzo molto più basso di quello di mercato. Ma per realizzare questa operazione è necessario rivolgersi a un consulente del debito. Si tratta di una figura chiave perché permette di identificare tutte le attività da compiere.

Per prima cosa, il consulente del debito parla con l’esecutato e cerca di convincerlo che lo stralcio immobiliare è la soluzione migliore per lui. L’obiettivo è quello di raggiungere un accordo e ottenere dal debitore la delega per trattare con i creditori.

In un secondo momento il consulente del debito cerca di trovare un accordo con i creditori, affinché rivedano le loro richieste e riducano l’ammontare del debito.

Allo stesso tempo il consulente si occupa della ricerca dell’acquirente. Come dev’essere l’acquirente ideale? Innanzitutto dovrà avere già la liquidità necessaria per comprare l’appartamento, o le caratteristiche per accedere agevolmente al mutuo. Inoltre sarà qualcuno che è realmente interessato all’appartamento. Infine, un altro aspetto da considerare è la sua disponibilità ad effettuare la vendita in tribunale, e non tramite un notaio: è infatti in tribunale che si svolge la compravendita di una casa su cui pende il pignoramento.

Dove trovare stralci immobiliari

Se ti interessa fare questo tipo di investimento probabilmente ti starai chiedendo dove trovare stralci immobiliari. I modi per trovarli sono tanti. Il consiglio è quello di concentrarsi sulle zone che conosci meglio, evitando di addentrarti ad esempio in una città di cui non hai alcuna conoscenza.

Se invece non hai alcuna conoscenza del territorio, allora potresti rivolgerti a un professionista.

L’agente immobiliare è la figura che può aiutarti a trovare gli affari più interessanti, dovrai però mettere in conto il suo compenso e questo potrebbe aumentare non di poco i costi dell’operazione.

Un’altra strada potrebbe essere quella delle aste immobiliari: recandoti presso la cancelleria del tribunale potrai consultare gli avvisi e le perizie e conoscere le aste in corso in una determinata zona. Oppure, collegandoti ai vari portali di aste immobiliari potrai vedere in un colpo solo tutte le aste organizzate dai Tribunali, senza la necessità di allontanarti dalla tua postazione.

Ti chiederai perché dovresti consultare le aste per un’operazione di stralcio, in realtà non bisogna sottovalutare che esistono diverse fasi dell’asta, ad esempio potresti inserirti prima di un secondo tentativo d’asta con una proposta di stralcio, e comprare così un immobile a un prezzo ancora più basso!

Il primo passo è comunque quello di valutare attentamente quali sono le zone di tuo interesse. Se ad esempio intendi investire in un immobile per affittarlo, dovrai concentrarti sulle zone turistiche o universitarie, se invece vuoi rivenderlo dovrai scegliere piuttosto le zone residenziali ben posizionate rispetto ai servizi.

A volte l’affare è a portata di mano: sul web, oppure dietro un semplice cartello “vendesi”. Basta poco per trovare l’occasione giusta.