Ristrutturare una vecchia casa: cosa fare per riportarla a nuovo splendore (e valore)

Ristrutturare una vecchia casa è una tendenza in crescita, come certificato dal rapporto UNICMI pubblicato a luglio 2022. Si stima, infatti, che nel prossimo periodo – costi delle materie prime permettendo – gli interventi edilizi sulle vecchie case aumenteranno fino al 12%. 

Si tratta di una sfida davvero interessante, con interventi mirati a far rivivere l’antico splendore di abitazioni realizzate molti decenni addietro. Gran parte degli edifici presenti in Italia, infatti, sono stati realizzati tra gli anni ’60 e ’70 (o prima) e per questo necessitano di una messa a nuovo mirata a valorizzarli e, perché no, a venderli a nuovi proprietari. Acquistare una casa da rimettere a nuovo, così, si può trasformare in un’idea molto valida anche dal punto di vista prettamente economico.

In ogni caso, i lavori di ristrutturazione devono essere seguiti con molta attenzione e niente deve essere lasciato al caso, soprattutto per le case più datate che richiedono precauzioni speciali. La legge inquadra rigidamente il campo dei possibili interventi e per questo è importante tenerne conto.

Come ristrutturare una vecchia casa: le disposizioni legislative

La normativa italiana regola, in modo più o meno drastico, i lavori di ristrutturazione di un immobile. La disciplina, in particolare, distingue diversi ambiti:

• una vecchia casa può essere di interesse storico ed essere inclusa nell’Inventario dei monumenti. Si tratta di un caso raro, per il quale eventuali lavori di ristrutturazione sono fortemente limitati e controllati. Per poter procedere è necessario inviare al Ministero dei Beni Culturali una richiesta di esecuzione lavori, preceduta dalla consultazione obbligatoria di un architetto specializzato sul tema;
• può capitare che la casa si trovi in una zona protetta da vincoli storici e culturali. Questo impone la consultazione di un professionista specializzato, che valuterà il progetto (soprattutto se si prevede una modifica della facciata). In questo caso, occorrerà concordare una ristrutturazione che non snaturi l’ambientazione storica.
• se la casa è vecchia ma non si trova in zona classificata, sarà necessaria una semplice dichiarazione di inizio lavori. Se sono in programma modifiche alla facciata, tuttavia, queste dovranno rispettare i vincoli fissati a livello statale e comunale, soprattutto se si trova nei centri storici.

Lo spettro dell’amianto

La legge n. 257/1992 ha reso obbligatoria l’identificazione dell’amianto (eternit) nei materiali da costruzione e la sua bonifica. Il committente, il direttore dei lavori o il proprietario di fabbricati, attrezzature o manufatti deve infatti segnalare la presenza di amianto, prima di ogni operazione che comporti rischi di esposizione del lavoratore.

L’amianto si trova in gran parte dei materiali floccati, controsoffitti, isolanti, solai, pareti e condotti, ma anche nel fibrocemento, in alcuni elettrodomestici (guarnizioni), in vernici e rivestimenti per pavimenti in plastica e in indumenti ignifughi fabbricati prima del 1992. L’eternit, infatti, è stato ampiamente e diffusamente usato per le sue qualità di isolamento termico e acustico e per la sua resistenza al fuoco. La sua polvere è invisibile, quindi è impossibile rilevare l’amianto a occhio nudo e la sua tossicità lo rende estremamente pericoloso.

L’amianto è stato bandito in Italia, come in tutti i Paesi europei, perché provoca gravi malattie respiratorie e tumori che compaiono in media solo 20 anni dopo l’esposizione e che sono dovuti all’inalazione delle sue fibre.

Ristrutturare una vecchia casa: i materiali per la facciata

La nostra guida dettagliata su come ristrutturare casa parte dagli esterni e, in particolare, dai già citati limiti legali. Tutti i lavori che riguardano la parte esteriore di un immobile, dal tetto al rivestimento della facciata, compresi i serramenti, devono soddisfare determinati requisiti normativi.

Questi sono fissati dai piani regolatori urbanistici del Comune dove è ubicata la casa, che può imporre o vietare materiali o colori. Non di rado, inoltre, capita che siano fissati obblighi per rispettare determinati limiti architettonici come altezze e distanze. Per questo è sempre consigliabile, prima di avviare l’iter di ristrutturazione, consultare gli uffici tecnici comunali per accertarsi dei vincoli da rispettare per il tuo progetto.

Facciate in pietra

Tagliate o naturali, le facciate con pietra a vista sono tipiche di molti borghi storici o di campagna italiani e per questo spesso soggette a vincoli paesaggistici. In sede di ristrutturazione in molti casi è impossibile cambiare questa tipologia di facciata, che per una rimessa a nuovo può richiedere un trattamento specifico.

Dalla semplice pulizia alla sostituzione delle pietre troppo danneggiate, lo stato generale della facciata determinerà i lavori necessari per il rifacimento. In ogni caso ti consigliamo di rivolgerti a imprese di ristrutturazione esperte e specializzate in facciate in pietra. 

Facciate in legno

Anche la ristrutturazione delle facciate in legno, tipiche dei luoghi montani o di soluzioni di più recente concezione, può dipendere dallo stato generale della struttura.

Le soluzioni con pannelli di rivestimento o strutturali, per quanto spesso non risalenti a epoche molto antiche, richiedono una costante manutenzione che se tralasciata comporta una necessità di restauro e ristrutturazione, con l’impiego di numerose maestranze.

Imbianchini, progettisti e carpentieri possono essere necessari anche per le facciate in legno a graticcio, presenti in alcune regioni del nord Italia (soprattutto Alto Adige e Friuli). In questo caso, però, la ristrutturazione può richiedere l’impiego di artigiani specializzati.

Facciate in mattone

Decisamente più usuali sono le facciate in mattone, siano essi strutturali o di rivestimento, la cui ristrutturazione può essere affidata a un imbianchino o a un progettista di facciate. Qualora il muro sia in pessime condizioni si renderà necessaria un’opera di muratura, magari accompagnata da lavori di adeguamento delle pareti esterne secondo i più recenti criteri di efficientamento energetico.

Come ristrutturare una vecchia casa: il tetto

La ristrutturazione di un vecchio tetto dipende senz’altro dalle sue condizioni, ma anche e soprattutto dai materiali di cui è composto. Se in alcuni casi per le case più antiche è sufficiente in una pulizia, in altri si rende necessaria la sostituzione delle tegole con tanto di lavori di isolamento termico e impermeabilizzazione.

In ogni caso, per svolgere i lavori in tutta sicurezza e con la necessaria cura l’operazione richiede la chiamata di un conciatetti professsionista. La ristrutturazione del tetto, infatti, richiede la massima cura in quanto si tratta di un elemento strutturale della casa, per la cui manutenzione necessita di conoscenze e attrezzature specifiche.

Quanto più è vecchia la casa, tanto più andrà verificato lo stato generale del telaio in sede di rinnovo del tetto. Trattandosi di una superficie particolarmente esposta, infatti, la struttura potrebbe danneggiarsi e non essere più efficiente.

Tegole in laterizio

Siano esse il classico coppo ricurvo o l’embrice tipico dell’Italia Centrale, le tegole in laterizio costituiscono da sempre il rivestimento più utilizzato nel nostro paese. Si tratta di un materiale dall’incomparabile durata e capita non di rado che case di cento o più anni siano ancora dotate delle tegole originarie.

A volte, però, capita che alcuni elementi siano difficili da sostituire con elementi identici, per cui:

• Se la tegola è usurata o particolarmente sporca si può procedere a un’operazione di trattamento con pulizia, rimozione di muschi e piccolo restauro;
• Se, invece, una o più tegole sono particolarmente danneggiate e devono essere rimossa è opportuno considerare di rifare completamente il tetto, magari scegliendo tegole che rispettino l’architettura originaria.

Tegole in ardesia

Un altro materiale spesso usato per le tegole delle case antiche e recentemente ripreso anche dall’architettura moderna è l’ardesia. Le sue caratteristiche principali sono impermeabilità e resistenza al gelo, fattore che garantisce l’isolamento termico.

Quando avrai scelto come ristrutturare casa e il tetto in ardesia, sulle costruzioni più datate, valuta lo stato di salute delle tegole e scegli se optare alternativamente:

• per una semplice manutenzione con acqua e trattamento antischiuma;
• per la sostituzione delle parti più usurate con modelli della stessa misura.

Grondaie

La durabilità delle coperture dipende anche dalla corretta evacuazione delle acque tramite le grondaie, oggetto che necessita di particolare cura.

In sede di ristrutturazione della casa, in particolare se hai acquistato un immobile da rinnovare, verifica la perfetta tenuta delle grondaie e se le operazioni di pulizia e bonifica siano state eseguite con continuità. Rintraccia eventuali perdite e, anche in ottica preventiva, valuta se sostituire i segmenti più danneggiati.

Ristrutturare gli infissi di una vecchia casa

Uno dei punti più delicati della ristrutturazione di un qualsiasi immobile datato riguarda agli infissi. Mantenere i vecchi serramenti senza rinunciare al comfort termico della casa è possibile, ma particolarmente oneroso. Vecchi portoni e finestre spesso hanno un valore affettivo, legato ai ricordi d’infanzia, per cui si sceglie di restaurarli e ripristinarli. Tuttavia, nella maggior parte dei casi questi sono poco resistenti a temperature e rumori esterni.

Soluzioni di rinforzo e adeguamento sono comunque fattibili, ma valutando opportunamente l’impatto economico. In alternativa, è meglio sostituire i vecchi infissi con modelli più moderni e isolanti.

Come ristrutturare casa: i lavori interni

A meno che la tua casa non sia dichiarata patrimonio storico, l’esecuzione dei lavori interni non è soggetta a particolari vincoli. Perciò la ristrutturazione della parte interiore degli immobili è abbastanza libera, ma ti consigliamo comunque la massima attenzione alla messa in sicurezza dal punto di vista strutturale e antisismico.

Pareti portanti, travi, solai, scale e camini devono essere accuratamente ispezionati, puliti e trattati. Da tenere d’occhio, soprattutto, sono le soluzioni in legno e in metallo. Le prime richiedono attenzione con trattamenti insetticidi, fungicidi e antitarme, mentre per le seconde è fondamentale curare e prevenire la formazione di ruggine. Nel caso in cui la struttura sia compromessa, ovviamente, è consigliata la sostituzione.

Impianto elettrico

Punto dolente di molte costruzioni da ristrutturare è relativo allo stato di salute dell’impianto elettrico. Capita non di rado che anche in fase avanzata dei lavori si noti che circuiti e cavi interni alle pareti siano corrosi per cui si necessita di opere extra non preventivate. In ogni caso, prese e interruttori devono essere ovviamente adeguate agli standard attuali.

È quindi imperativo affidare questo lavoro a un team di professionisti che verifichino lo stato dei circuiti ed eventualmente rimuovano il vecchio e installino un nuovo impianto elettrico. Questo lavoro non può essere eseguito in autonomia, oltre che per motivi di sicurezza, anche ai fini assicurativi.

Ricorda che allacciamento e sostituzione del contatore elettrico, in ogni caso, sono a carico del fornitore di energia. Il contatore infatti non appartiene ai proprietari dell’immobile ma all’azienda elettrica di riferimento e ti verrà pertanto fatturato il solo intervento del manutentore.

Lavori di isolamento, coibentazione e adeguamento dei riscaldamenti

Le vecchie case spesso richiedono lavori di isolamento e coibentazione termica e acustica partendo dall’esterno dell’immobile. Può capitare, però, che si scelga di non intervenire sulle facciate per cui si operi dall’interno, fissando un isolante sulle pareti.

Legati all’isolamento termico sono i lavori di adeguamento degli impianti di riscaldamento. Nelle case antiche da ristrutturare spesso sono presente caldaie non più rispondenti ai criteri di conformità, radiatori molto vecchi e camini spesso otturati o comunque da ripristinare, per cui si rende necessario fare dei lavori.

I camini, in particolare, possono essere chiusi da inserti o addirittura sostituiti da stufe, per guadagnare potenza, ridurre il consumo di legna e migliorare la tenuta dell’edificio. Caldaie e radiatori guasti o non più adatti alle esigenze odierne, invece, dovranno essere sostituiti.

Pavimenti e rivestimenti

Come già visto per le pareti, anche per il pavimento va distinto cosa va conservato, aggiornato, ravvivato o sostituito. Come procedere quando si decide di ristrutturare casa?

A volte, nelle case particolarmente datate, capita di scoprire un pavimento con piastrelle in cotto nascosto da uno strato di parquet o moquette o più semplicemente da un vecchio tappeto. Per questo è sempre opportuno fare le necessarie verifiche con personale specializzato. Qualora non siano presenti particolari sorprese e il pavimento non necessiti di sostituzione, può bastare un lavaggio accurato e procedere con lavori di carteggiature, manutenzione e aggiunta di uno strato protettivo per dare al pavimento una seconda vita.

Come intervenire sull’estetica di una casa antica? Conserva ma migliora

Di quest’argomento si potrebbe parlare per ore, ma ci limitiamo a suggerirti che in linea generale è preferibile rispettare lo stile originario dell’abitazione. È vero che i suoi ambienti interni possono essere rinnovati ma, se non vuoi che perda buona parte del suo antico fascino, cerca di non stravolgerli. I progettisti di solito sono concordi con questo punto di vista e individuano subito i punti più interessanti dell’abitazione affinché non siano depersonalizzati dal restyling.

Vendere la casa ristrutturata: come fare?

Ristrutturare casa per venderla? Si tratta di una casistica sempre più ricorrente, specie quando si eredita un immobile e si sceglie di cederlo.

Eseguendo i lavori prima della vendita, infatti, il valore della casa cresce esponenzialmente e sarà possibile trarre un buon profitto. Per fare una scelta consapevole, in ogni caso, ti consigliamo di rivolgerti ad esperti del settore sia per le opere di adeguamento, sia per la vendita.

Quimmo, in particolare, è il partner perfetto per vendere il tuo immobile ristrutturato. Il nostro team di professionisti sarà in grado di valutare adeguatamente il valore attuale e potenziale della casa e consigliarti, offrendoti un servizio su misura in tutte le fasi della trattativa, post-vendita incluso.

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