Abitazioni occupate da ex proprietari ed inquilini: come entrarne in possesso

Come la legge tutela l’acquirente di un immobile occupato. I vantaggi dell’acquisto e le procedure previste per liberare l’abitazione.

Sei alla ricerca di una nuova abitazione, e desideri risparmiare sul prezzo di acquisto? Optare per un immobile occupato rappresenta una valida soluzione. La presenza di condomini all’interno di una casa, a parità di altri fattori (dalla metratura alla zona di riferimento), può portare ad una riduzione del prezzo di vendita nella misura del 15-30%. Anche chi acquista un immobile per operare un investimento, scegliendone uno occupato vedrà innalzarsi i suoi guadagni in conto capitale. Tuttavia, ai lati positivi appena indicati si va ad affiancare un aspetto negativo. Non è raro, infatti, che per liberare l’abitazione sia necessario procedere allo sfratto. In diversi casi tale operazione finisce per rivelarsi più complessa del previsto. Battaglie legali e tempistiche eccessive dal punto di vista burocratico finiscono per rendere l’acquisto meno vantaggioso. In questo articolo prenderemo in considerazione le procedure da seguire per acquistare un immobile occupato e analizzeremo i seguenti punti:

• Aste giudiziarie ed immobili occupati: come essere certi di guadagnare dall’acquisto
• Perché ricorrere alla clausola risolutiva
• Diffida, richiesta di esecuzione forzata e intervento dell’ufficiale giudiziario
• Immobile occupato da un inquilino

Aste giudiziarie ed immobili occupati: come essere certi di guadagnare dall’acquisto

Sono soprattutto le aste giudiziarie a proporre, a prezzi allettanti, delle case occupate. Qual è l’iter da seguire nel caso in cui l’esecutato (ossia il precedente proprietario) non sia disposto a lasciare l’immobile oggetto dell’asta?
Recenti sentenze hanno confermato la possibilità, per le parti coinvolte (compratore e venditore), di inserire nel contratto di compravendita (o all’interno del compromesso) una particolare clausola. Nel dettaglio, quest’ultima prevede che, qualora il conduttore non sia disposto a lasciare l’immobile “con le buone”, il contratto finisca per sciogliersi automaticamente. Questo significa beneficiare della risoluzione immediata del contratto, senza attendere l’intervento di un giudice; semplicemente, l’acquirente dovrà rilasciare una dichiarazione in cui indicherà la volontà di far valere il suo diritto.
Ma acquirente e venditore hanno anche la facoltà di inserire, nell’atto di vendita, una data precisa; si tratta del giorno in cui l’inquilino si impegnerà a lasciare libera la casa, o l’appartamento. Nulla vieta, ad ogni modo, di ritenere valida la scadenza naturale del contratto di affitto.

Perché ricorrere alla clausola risolutiva

Qualora, giunti alla naturale conclusione del contratto di affitto, l’immobile non venga abbandonato di spontanea volontà dall’inquilino, saranno 3 le strade percorribili dall’acquirente.
La prima consisterà nel rinunciare ad avvalersi della clausola risolutiva. Così facendo si procederà per vie legali nei confronti di chi si rifiuta di lasciare l’immobile. La vendita, in questo caso, potrà seguire il percorso previsto.
Una seconda opzione è rappresentata dalla scelta di svincolarsi dal contratto e, pertanto, di scioglierlo. Se non si è già giunti al rogito, limitandosi alla stipula del compromesso, verrà meno l’obbligo di procedere alla firma del contratto definitivo. Sul piano pratico questa scelta porterà il venditore a restituire gli acconti già ottenuti.
In presenza di rogito, invece, sarà necessario procedere ad un nuovo passaggio di proprietà per fare in modo che l’abitazione possa tornare nelle mani del primo venditore. Ovviamente, perché tale procedura vada a buon fine, è fondamentale che il venditore sia disposto a collaborare. In caso contrario, per far valere i propri diritti l’acquirente sarà costretto a rivolgersi al giudice.

Diffida, richiesta di esecuzione forzata e intervento dell’ufficiale giudiziario

È ora opportuno esaminare nel dettaglio come ha luogo la compravendita di un immobile occupato nelle aste giudiziarie. Chi sceglie di acquistare un’abitazione prendendo parte ad un’asta online vedrà il giudice dell’esecuzione emanare un apposito decreto di trasferimento, grazie al quale l’acquirente diverrà il proprietario “unico” ed “esclusivo” dell’immobile. Ad accompagnare il decreto è un’ingiunzione, rivolta al vecchio proprietario, attraverso la quale quest’ultimo verrà invitato a lasciare libera l’abitazione. Da quel momento, per legge, l’ex proprietario non ha più diritto di occupare la casa.
Se nonostante quanto previsto la casa non sarà liberata, chi si è aggiudicato l’asta potrà cercare di accordarsi con il precedente proprietario. Lo farà inviando una lettera di diffida, quindi stabilendo un tempo massimo per abbandonare l’immobile. Potrebbe comunque accadere che tale diffida si riveli del tutto inutile, incontrando la ferma opposizione di chi risiede al momento nella casa posta in vendita. A quel punto, la richiesta di esecuzione forzata diventerà inevitabile. Come procedere? L’acquirente dovrà spedire una serie di documenti, in primis una copia del decreto di trasferimento dell’immobile (purché sia conforme all’originale). È necessario anche l’invio dell’atto di precetto di rilascio dell’immobile, che permetterà di richiedere l’abbandono della casa entro un certo arco di tempo (il periodo minimo è di 10 giorni).
Se la richiesta di esecuzione forzata cadrà nel vuoto, l’aggiudicatario dovrà effettuare un ulteriore passo per far valere i propri diritti: rivolgersi all’ufficiale giudiziario. Spetterà a quest’ultimo il compito di redigere una comunicazione ufficiale. Sarà proprio tale comunicazione a riportare il giorno, e l’ora, in cui la casa dovrà essere lasciata dall’occupante. Quando giungerà la data prevista l’ufficiale giudiziario sarà tenuto a verificare che quanto indicato sia realmente avvenuto. Nel caso in cui il suo intervento non si sia concluso con i risultati sperati sarà la forza pubblica ad intimare l’abbandono dell’immobile.

Immobile occupato da un inquilino: ulteriori indicazioni in merito

Prima di concludere questo articolo rimangono ancora alcuni aspetti da puntualizzare, nello specifico in merito alla presenza di un inquilino nell’abitazione oggetto della compravendita. È vero che la sottoscrizione da parte del giudice dell’esecuzione del decreto di trasferimento costituisce un titolo esecutivo (pertanto consente al compratore di entrare in possesso dell’immobile immediatamente). Tuttavia, potrebbe accadere che chi occupa in quel momento l’abitazione non possieda un regolare contratto di acquisto, oppure che l’acquirente si trovi a che fare con un inquilino moroso. In entrambi i casi, lo sfratto potrà aver luogo comunque, ma sarà direttamente il nuovo proprietario a sostenerne tutte le spese. Lo sfratto avverrà solo dopo che l’acquirente entrerà in contatto con un legale; a sua volta spetterà allo stesso legale rivolgersi ad un ufficiale giudiziario per procedere alla liberazione dell’immobile. È opportuno ricordare, infine, che in presenza di un regolare contratto di affitto chi acquista l’immobile sarà tenuto ad attendere la scadenza del contratto; solo allora l’immobile potrà essere liberato.