Destinazione d’suo di un immobile, cos’è?
Quando si parla di destinazione d’suo di un immobile si fa spesso molta confusione. Molte volte si tende a confonderla con la categoria catastale. La destinazione d’uso di un immobile è una classificazione che indica, dettagliatamente, la funzione e le attività che possono essere svolte in un determinato immobile. In definitiva è un concetto normativo e amministrativo con valore giuridico. Infatti se la destinazione d’uso di un immobile non viene rispettata, allora si è commesso un illecito e si può incorrere in sanzioni e problemi legali che non sono da sottovalutare. In conclusione se si sta per acquistare casa da un costruttore è bene conoscere la destinazione d’uso dell’immobile in edificazione.
Le categorie delle destinazioni d’uso
Come abbiamo visto la destinazione d’uso di un immobile definisce la funzione e le attività che possono essere svolte in un immobile. Per questo esistono diverse categorie d’immobili definite, appunto, in base alla loro destinazione d’uso. Definizioni che è meglio conoscere se si vuole comprare casa. In questo modo avremo:
1) Destinazione d’uso residenziale: comprende tutte le abitazioni purché la superficie prevalente sia destinata a uso abitativo;
2) Destinazione d’uso turistico ricettiva. Rientrano in questa definizione gli immobili destinati all’accoglienza, come: alberghi, ostelli, campeggi, b&b, case vacanze;
3) Destinazione d’uso industriale e artigianale. Questa indica un immobile la cui funzione è quella di ospitare attività finalizzate alla produzione di beni o servizi.
Proseguiamo con l’elencare le ultime tre categorie di destinazione d’suo di un immobile.
4) Destinazione d’uso commerciale al dettaglio. Rientrano in questa categoria tutti gli immobili che ospitano attività di vendita al dettaglio, ivi compresa la grande distribuzione, e le attività di somministrazione di cibi e bevande (bar, ristoranti, pub;
5) Destinazione d’uso per depositi e commerciale all’ingresso. Rientrano in questa definizione i magazzini, i depositi e i capannoni industriali;
6) Destinazione d’uso direzionale di servizio. Rientrano in questa categoria tutti quegli edifici sede di uffici o di direzione e organizzazione di enti e attività commerciali. Vediamo ora che cos’è un cambio di destinazione d’uso e per quali ragioni richiederlo.
Cambio di destinazione, cos’è e perché richiederlo?
Spieghiamo ora cos’è un cambio di destinazione d’suo di un immobile. Fondamentalmente con questa pratica si cambia l’insieme delle modalità e delle finalità di una unità abitativa o di un immobile. Inoltre occorre sapere che, a norma di legge, esistono due tipologie diverse di cambio di destinazione d’uso:
1) il cambio di destinazione d’uso con opere interne;
2) Il cambio di destinazione d’uso senza opere. Il primo si ha quando si apportano modifiche strutturali interne all’immobile, mentre il secondo avviene quando non viene apportata nessun tipo di modifica all’immobile. Verifichiamo ora quali sono i casi in cui, normalmente, si richiede un cambio di destinazione d’uso di un immobile, di un edificio o di una unità abitativa.
Il cambio di destinazione d’uso vien richiesto quando s’intende cambiare la finalità di un immobile trasformandolo in qualcosa di diverso da quello che era prima. Per chiarire è bene fare alcuni esempi. Se volessimo cambiare un box auto in un ufficio, allora avremmo bisogno di avviare le pratiche per effettuare un cambio di destinazione d’uso del box auto. Lo stesso dicasi se vogliamo cambiare un laboratorio artigianale in un negozio di vendita al dettaglio. Qualche volta succede che, per effettuare il cambio, sia necessario intervenire sulla struttura dell’immobile realizzando interventi di ristrutturazione. Questo perché la struttura precedente mancava di sevizi o impianti necessari, invece, alla nuova destinazione d’uso. Per effettuare il cambio bisogna percorrere un iter burocratico che spiegheremo di seguito.
Come funziona il cambio di destinazione d’uso
Prima di effettuare un cambio di destinazione d’uso per un edificio, un box auto, un ufficio una unità abitativa, è necessario svolgere delle verifiche. Vediamo di che tipo di verifiche si ha bisogno. Come prima cosa c’è bisogno di recuperare e controllare il piano regolatore. Questo è un insieme di regole e norme emanate dal Comune in cui è presente l’immobile di cui si vuole cambiare la destinazione d’uso. Il piano regolatore può vietare o meno, il cambio. Questo in base a esigenze urbanistiche particolari e in particolari zone della città. Se il piano regolatore non pone limiti è tuttavia necessario ottenere ulteriori autorizzazioni da parte degli enti comunali preposti all’urbanistica.
In questo caso occorre effettuare una distinzione importante, in base al fatto che la destinazione d’suo di un immobile, comporti o meno la realizzazione di opere edilizie o lavori di ristrutturazione. Al contrario se non si ha bisogno di questo tipo d’interventi, il cambio si può ottenere, molto più facilmente, presentando, presso gli uffici preposti, la DIA (Denuncia d’Inizio Attività). In alternativa, sempre secondo le rispettive indicazioni comunali, si può ricorrere alla SCIA (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività). Infine se il cambio di destinazione d’uso implica la realizzazioni di opere edilizie di una certa rilevanza sarà necessario richiedere, sempre presso gli uffici preposti del Comune di residenza, il relativo permesso di costruire.
Procedure e pratiche per il cambio di destinazione d’uso
Chiariamo che un cambio di destinazione d’uso di un immobile, sia che esso comporti opere edilizie, sia che non le comporti, ha bisogno del permesso di costruire. Questo perché il cambio comporta un mutamento dell’immobile in questione. Nel dettaglio: se il cambio comporta la realizzazione di opere edilizie e un cambio di categoria funzionale ha bisogno del permesso di costruire. Se il cambio non esce dalla categoria funzionale è necessaria una CILA (Comunicazione d’Inizio Lavori Asseverata). La procedura per il cambio di destinazione avviene in Comune e poi bisognerà comunicare la variazione catastale al Catasto. In questo modo sia la categoria catastale che la rendita catastale cambieranno e con esse gli oneri fiscali relativi. Per ultima cosa bisognerà depositare in Comune il certificato di agibilità.
I tempi per cambio destinazione d’suo di un immobile
I tempi per effettuare un cambio di destinazione d’uso di un immobile cambiano a seconda se è necessario effettuare opere edilizie o no. Una volta eseguiti i rilievi, i disegni e preparate le pratiche si ha bisogno di circa una settimana – dieci giorni per finalizzare le pratiche protocollari. Ricordiamo inoltre che per un cambio di destinazione d’uso, protocollato attraverso una DIA questa impone che l’inizio dei lavori avvenga entro, e non oltre i 30 giorni posteriori al rilascio della DIA stessa. Più lunghi i tempi se emergono vincoli di qualsiasi genere. In questo caso il Comune di appartenenza richiede un tempo di attesa di 120 giorni prima di rilasciare il nulla osta necessario.
