Comproprietà e quota di proprietà di un immobile: come funziona

Come si regolano i comproprietari che vantano gli stessi diritti su un bene immobile.

Che la comproprietà di un immobile nasca su base volontaria, ad esempio a seguito dell’acquisto di una casa in coppia , o involontaria, come l’acquisto di una casa di famiglia a seguito di un lascito testamentario, possono affiorare numerose problematiche nella gestione del bene comune. Da chiarire non c’è infatti solo l’eventuale volontà di vendere o tenere l’immobile, ma spesso risulta controverso anche l’utilizzo.

La prima cosa da sottolineare in merito al diritto di comproprietà, o comunione come viene definita in termini giuridici, è che i titolari di questo diritto possiedono una percentuale sull’intero bene e non una parte ben definita di porzione del bene stesso. Per rendere più chiaro il concetto, possiamo dire, ad esempio, che i coniugi che acquistano insieme un bilocale non sono proprietario di una stanza ciascuno ma detengono il 50% della proprietà dell’immobile a testa.

Cerchiamo di capire come la legge regolamenta i casi in cui la comunione impone la coesistenza dei diritti di proprietà di più soggetti:

• Cosa comporta possedere un immobile in comunione?
• Quali sono i diritti dei contitolari
• Come gestire i lavori sull’immobile
• Quote immobili condivise: amministrazione e spese
• Si può uscire dalla comproprietà?
• Acquisto di una casa in coppia: il caso dei coniugi

Cosa comporta possedere un immobile in comunione?

Quando si parla di comunione di un immobile si intende un diritto reale di godimento in cui la proprietà è frazionata per quote ideali, ovvero attribuite per percentuale, tra diversi soggetti tutti proprietari. Le quote di proprietà di un immobile possono essere uguali, come ad esempio nel regime di comunione di beni dei coniugi, o differenti, come nel caso di un eredità in cui un genitore è deceduto e l’altro è ancora in vita. In questa situazione il coniuge in vita erediterà il 50% della proprietà del de cuius mentre i figli divideranno il restante 50%.

La comproprietà può nascere anche quando vi è un accordo tra i vari titolari che decidono volontariamente di acquistare lo stesso bene insieme. Un esempio di questo contesto può essere rappresentato da una coppia di amici, o fratelli, che decidono di acquistare insieme una casa di vacanze al mare.

Un ultimo frangente di comproprietà immobiliare è rappresentato dal contratto di multiproprietà tramite il quale diverse persone acquistano una quota di un immobile, ottenendo un periodo di godimento del bene determinato e disciplinato dal contratto stesso.

Quali sono i diritti dei contitolari

I comproprietari vantano tutti lo stesso diritto di godimento e non possono impedire agli altri di usare l’immobile . Per riassumere possiamo dire che gli obblighi ai quali i titolari del diritto di comunione devono sottostare sono essenzialmente tre:

1. non è possibile impedire il contemporaneo uso del bene agli altri comproprietari;
2. non è possibile alterare la destinazione d’uso dell’immobile senza l’assenso degli altri comproprietari;
3. non è possibile pregiudicare l’integrità del bene danneggiandolo o distruggendolo.

Quando la natura dell’immobile permette l’utilizzo contemporaneo si creano ovviamente meno problemi.  I problemi nascono quando la casa in questione non può, o non si vuole utilizzarla, simultaneamente. A tal proposito si deve sottolineare che quando la legge parla di pari uso non intende un uso contemporaneo e identico, ma la possibilità di godere del bene nello stesso modo in diversi momenti dell’anno, regolamentati firmando un accordo che preveda un uso rotatorio della casa. Qualora nell’accordo si decidesse che a godere dell’immobile sia un solo soggetto, questo può essere obbligato a pagare un’ indennità agli altri contitolari.

Come gestire i lavori sull’immobile

Se uno dei comproprietari decide di fare modifiche o lavori all’abitazione comune, al fine di migliorarne il godimento, può operare purché non impedisca agli altri di utilizzare il bene e non ne alteri la destinazione. Il costo dei lavori grava esclusivamente in capo a colui che li ha promossi. In nessun caso potrà chiedere un rimborso o una partecipazione, a meno che non sia stato stipulato preventivamente un accordo con gli altri titolari.

Quote immobili condivise: amministrazione e spese

Tutti i titolari del diritto di comunione sono autorizzati a partecipare all’amministrazione del bene comune. Questi soggetti hanno inoltre l’onere di partecipare alle spese di ordinaria amministrazione, ovviamente in relazione alle quote di proprietà dell’immobile, a meno che non sia stato sottoscritto un accordo che distribuisca le spese in modo diverso rispetto alle quote. L’amministrazione ordinaria è decisa secondo l’opinione della maggioranza dei titolari, mentre l’amministrazione straordinaria necessita dell’unanimità.

Si può uscire dalla comproprietà?

Nessuno può essere obbligato per legge a detenere un diritto di comunione che non desidera più . Se da parte degli altri titolari ci fosse ostruzionismo all’operazione di uscita, il soggetto interessato può rivolgersi al giudice per ottenere la divisione del bene immobile. In un primo momento il giudice dovrà valutare la possibile di dividere il bene in natura. Qualora non fosse possibile potrà seguire altre strade: disporre ad esempio della vendita della quota agli altri contitolari fino al caso estremo della vendita dell’immobile all’asta con successiva divisione tra tutti i comproprietari del ricavato.

Acquisto di una casa in coppia: il caso dei coniugi

Il caso più comune di comunione di un immobile è quello che si verifica tra due coniugi per l’acquisto della casa di famiglia. Entrambi dispongono del 50% della proprietà ma possono operare singolarmente gli atti di ordinaria amministrazione per la corretta gestione dell’abitazione comune. Sempre singolarmente si può agire in giudizio come rappresentante della comunione ma solo nei casi di controversie che hanno ad oggetto materie relative all’ordinaria amministrazione. Per quanto riguarda invece l’amministrazione straordinaria, i coniugi devono prestare entrambi il medesimo consenso. Per esempio, un immobile in comunione non può essere venduto se a manifestare la volontà è solo uno dei contitolari. Infatti qualsiasi atto di amministrazione straordinaria compiuto da un solo coniuge può essere annullato per volontà dell’altro. Solo la separazione legale può liberare dalla comunione.