Frazionamento casa: cosa c’è da sapere

Bonus fiscali, costi e regole da seguire per suddividere una casa.

Il frazionamento casa è prassi diffusa tra coloro che hanno la necessità di creare un appartamento per i figli, oppure vogliono affittare o vendere una parte della propria abitazione. Ci sono poi gli imprenditori che, specie nelle grandi città, decidono di acquistare casa da frazionare per ricavarne più appartamenti, in modo da realizzare un investimento remunerativo ed efficace.

Quando si decide di frazionare casa, ad ogni modo, occorre rispettare delle condizioni e seguire specifiche procedure.Tuttavia, grazie alle regole introdotte dal 2014 con il decreto Sblocca Italia per il frazionamento catastale la procedura è stata resa molto più semplice e non comporta adempimenti burocratici particolari. Nel caso tu abbia deciso di procedere al frazionamento casa, ad ogni modo, dovrai sapere:

• le condizioni da rispettare per frazionare casa;
• la procedura da seguire per dividere un immobile;
• quando non è possibile realizzare il frazionamento di un immobile;
• come funziona il frazionamento casa all’interno di un condominio;
• quanto costa frazionare una casa;
• le detrazioni fiscali di cui puoi usufruire.

Frazionamento casa: condizioni da rispettare

La legge numero 164 dell’11 novembre 2014, nota come Sblocca Italia, ha semplificato le procedure relative al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari. Si può scegliere di dividere o accorpare due alloggi posti sullo stesso piano o su due piani diversi, a seconda delle esigenze del proprietario, senza dover richiedere alcun permesso al Comune. La procedura per il frazionamento casa è la stessa prevista per il rinnovo o sostituzione di alcune parti dell’immobile, apertura di varchi interni o miglioramento delle parti igienico-sanitarie dell’appartamento. Si deve però sempre rispettare la volumetria complessiva degli edifici, che non dovrà essere modificata. E, quindi, non si possono aumentare le stanze di un immobile né modificare la destinazione d’uso, ad esempio trasformando un immobile ad uso abitativo in un ufficio.

Frazionamento casa: procedura da seguire

La procedura da seguire in caso di frazionamento casa richiede di trasmettere semplicemente la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata da un tecnico abilitato) al Comune in cui si trova l’immobile. Assieme alla CILA occorre allegare altri documenti, tra cui i disegni tecnici da cui è possibile evincere la modifica dell’appartamento e i dati dell’impresa che effettuerà i lavori.

Al termine dei lavori si dovrà inviare al Comune la comunicazione di fine lavori per ottenere l’aggiornamento catastale. Il Comune, infatti, una volta ricevuta tale comunicazione invierà la documentazione all’ufficio del Catasto.

Frazionamento casa: quando non è possibile

La procedura per frazionare un immobile è dunque molto semplice, tuttavia vi sono alcune ipotesi in cui il frazionamento non è attuabile. Ad esempio, nel caso in cui vi siano delle limitazioni circa le prescrizioni igienico sanitarie, non è possibile frazionare la casa. Sono situazioni che riguardano le caratteristiche dell’immobile e possono variare in base al Comune in cui è collocato. Per questo, è bene fare riferimento al regolamento edilizio comunale, avendo cura di rispettare le disposizioni sulle superfici minime da destinare a finalità igienico sanitarie e anche il rapporto tra superfici dei locali e superfici con finestre.

Altri aspetti da valutare per capire se vi è la possibilità di suddividere un certo appartamento riguardano la costruzione e anche gli impianti. Si dovranno fare opportune considerazioni circa la pendenza delle tubazioni, gli scarichi, le canne fumarie e i fumi di combustioni. Sono tutte verifiche da fare che potrebbero rendere complicato il frazionamento dell’immobile.

Piuttosto spinosa è poi la questione relativa al frazionamento di un immobile all’interno di un condominio. Se il regolamento condominiale vieta espressamente la possibilità di frazionare una singola unità immobiliare, non sarà possibile procedere con il frazionamento casa.

Frazionamento casa all’interno di un condominio

Quando l’immobile da frazionare è all’interno di un condominio, il primo passaggio sarà quello di confrontarsi con l’amministratore condominiale e ricalcolare i millesimi del condominio, anche se si tratta di un’operazione piuttosto costosa.

Si devono frazionare le quote di possesso dell’appartamento non diviso, relative all’appartamento da dividere. Per la divisione si utilizzano i criteri presenti nelle tabelle condominiali, e le quote vengono successivamente riassegnate alle nuove unità create.

Un metodo più semplice, alternativo a questo, è quello di procedere dividendo in maniera proporzionale le quote condominiali, tenendo conto della superficie. Per evitare contestazioni, si dovrà prestare molta attenzione nell’eseguire la divisione.

Quanto costa frazionare una casa

Per quanto riguarda il costo frazionamento casa, si dovranno pagare al Comune degli oneri solo nel caso in cui la modifica effettuata produca un aumento della superficie calpestabile dell’immobile per cui si genera una maggiore erogazione di servizi del Comune, ovvero un maggiore servizio idrico, fognatura, ecc. Il calcolo degli oneri da versare è effettuato dal Comune sulla base di alcune tabelle deliberate dall’amministrazione comunale.

Altri costi potrebbero essere difficili da stimare. Bisogna ad ogni modo tenere in considerazione il costo dei professionisti e il loro onorario. Il tecnico che ha eseguito la pratica urbanistica, impiantistica, energetica e catastale dovrà riscuotere la parcella, così come il professionista che ha diretto i lavori. Quindi per capire quanto costa frazionare un immobile bisognerà valutare i costi dei professionisti. Non solo, bisognerà pagare anche i diritti di segreteria, l’allaccio di nuove utenze e gli oneri di urbanizzazione, dovuti in misura ridotta poiché si ritiene che i pagamenti effettivi siano già stati fatti in passato.

Frazionamento casa e detrazioni fiscali

La procedura di frazionamento di un immobile rientra nei lavori di manutenzione straordinaria e per questo motivo si ha diritto alla detrazione IRPEF del 50% prevista per le ristrutturazioni, secondo la Legge di Stabilità del 2018. C’è un limite di spesa per poter richiedere la detrazione, pari a novantaseimila euro per ogni unità immobiliare. Lo sgravio fiscale si suddivide in 10 rate annuali di pari importo.

Per usufruire della detrazione fiscale al 50% si dovranno effettuare i pagamenti con bonifico bancario o postale, indicando una causale chiara e il riferimento all’articolo 16-bis del Dpr 917/1986. Si dovrà includere anche il codice fiscale del beneficiario o la partita IVA. Le ricevute e le fatture dovranno essere conservate per 10 anni.

Un’ulteriore detrazione di cui è possibile usufruire è il bonus mobili, che prevede una riduzione dell’Irpef del 50% per l’acquisto di mobili nuovi (cucine, letti, armadi, cassettiere, scrivanie, grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+, ecc.). La detrazione è calcolata su un importo massimo di 10.000 euro riferito alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. Anche nel caso di bonus mobili occorrerà effettuare i pagamenti con bonifici bancari o postali ed indicare nella causale del versamento il codice fiscale o la partita IVA del beneficiario della detrazione.