La surroga del mutuo, come funziona?

In questi tempi di finanziamenti a tassi ridotti, l’istituto della surroga del mutuo si rivela un’opportunità preziosa per i titolari di mutui ipotecari che cerchino di ottenere un risparmio sulla rata mensile. Si tratta di una possibilità normalmente contemplata dal nostro ordinamento, che – in ossequio al regime di libera concorrenza – consente di trasferire un mutuo già acceso presso una determinata banca verso un altro ente che offra condizioni più vantaggiose. Disciplinato dall’art. 102 c.c., l’istituto è stato innovato dal cosiddetto Decreto Bersani del 2007 sulle liberalizzazioni, che lo ha reso ancora più favorevole per i consumatori. Vediamo di seguito di cosa si tratta.

Definizione della surroga

Con l’espressione surroga, o surrogazione, del mutuo ci si riferisce alla possibilità – o meglio al diritto – per i titolari di un mutuo immobiliare di “portare” il finanziamento (non a caso, si parla comunemente di portabilità) dalla banca presso cui è stato aperto verso un’altra banca, che permetta eventualmente di pagare una rata più bassa. L’operazione di surroga – e quindi, il conseguente risparmio sull’importo delle rate di rimborso – ha effetto soltanto sul debito residuo ancora da estinguere, e non sulle rate già pagate.

Come si fa e quanto costa

Fino a una manciata di lustri fa, la surroga del mutuo era gravata da una serie di costi e oneri accessori, che si trasformavano spesso in un deterrente: paradossalmente, i clienti in molti casi (specie laddove mancavano pochi anni all’estinzione del debito) preferivano evitare del tutto di imbarcarsi nella ricerca di istituti bancari che offrissero tassi più convenienti, visto che alla fine avrebbero comunque dovuto pagare per trasferire il finanziamento! Dopo la già citata Riforma Bersani, invece, la portabilità del mutuoè completamente gratuita. Le banche – sia quelle di uscita sia quelle di destinazione del mutuo – non possono applicare alcuna commissione per l’istruttoria della pratica e tutte le operazioni accessorie!* In caso contrario, il cliente ha diritto a un risarcimento, secondo quanto previsto dalle norme del TUB (Testo Unico Bancario)

Quando conviene chiedere la surroga

Pandemia da Covid-19 e lock-down hanno inciso pesantemente sulle attività produttive – e di conseguenza su quelle finanziarie –, determinando così un abbassamento dei tassi di interesse come non si registrava da molti anni. Questa circostanza, se da un lato rende più appetibile l’apertura di nuovi mutui e altri finanziamenti, allo stesso tempo invoglia coloro che un contratto di mutuo l’abbiano già acceso a desiderare di rinegoziare (PERIL CLIENTE! Se presente, linkare un altro articolo del blog RealEstate sulla rinegoziazione) la rata del finanziamento iniziale con la stessa banca, oppure a voler “guardarsi intorno” alla ricerca dell’istituto di credito che offra le migliori condizioni possibili (surrogazione). Ciò è particolarmente vero per le persone che – avendo scelto di contrarre mutui a tasso fisso, dove l’importo finale delle rate di restituzione rimane appunto costante grazie a un tasso di interesse uguale a se stesso nel corso degli anni – intendano passare ora a un tasso variabile per poter giovarsi delle attuali fluttuazioni dei mercati finanziari.

In realtà, è possibile in ogni tempo spuntare condizioni contrattuali più appetibili presso un’altra banca: basta magari approfittare di promozioni speciali praticate da un istituto di nuova apertura. Può invece risultare poco conveniente pensare di ricorrere alla surrogazione del mutuo, quando manchino solo pochi anni all’estinzione del debito residuo. In questi casi, infatti, la quota relativa agli interessi incide poco sul peso delle ultime rate, costituite in prevalenza da quote di capitale: insomma, il risparmio finale sarebbe minimo e non varrebbe la “fatica” della surrogazione.

Cosa fare prima di chiedere la surroga

Parliamo di “fatica” perché – pur essendo la surroga del mutuo un’operazione che scorre in maniera agevole e, oggi, del tutto gratuita – è comunque necessario, prima di richiederla, confrontare i preventivi dettagliati di diverse banche, per valutare in maniera accurata alcuni elementi, quali, per esempio:

• il tasso d’interesse praticato dalla nuova banca,
• il peso delle coperture assicurative e dei costi procedurali
• l’imposta sostitutiva obbligatoria (0,2% sulle prime case, 2% sulle seconde)

Quando si sarà individuato l’istituto di credito più conveniente, si potrà dunque procedere con la richiesta di surrogazione del mutuo. Nello specifico – una volta accertato che la nuova banca è pronta ad “accogliere” il nostro mutuo (per legge, non è tenuta a farlo) – si presenterà domanda di portabilità alla vecchia banca, che deve necessariamente concedere di trasferire il finanziamento in un termine di 30 giorni. A questo punto, si stipulerà un nuovo contratto con la banca di destinazione, secondo le procedure stabilite da quest’ultima. Di norma, si richiede la presentazione di:

• documenti anagrafici (carta d’identità, codice fiscale, stato di famiglia, eventuale atto di matrimonio etc.)
• documenti attestanti la situazione reddituale (copia delle ultime buste paga o cedolini della pensione, dichiarazione dei redditi, estratti conti bancari…)
• documenti relativi all’immobile acquistato (copia del compromesso e dell’atto di vendita, planimetrie catastali, ipoteche etc.)

Tradizionalmente, tutta la procedura di surroga del mutuo – dalla richiesta alla vecchia banca fino alla sottoscrizione del nuovo contratto con la banca di destinazione – avviene tramite scambio di lettere raccomandate. Oggi, tuttavia, molti istituti consentono di effettuare tali operazioni online e – con le misure di distanziamento sociale imposte a seguito della pandemia – la modalità digitale sta diventando la regola.

Differenze tra surrogazione, sostituzione e rinegoziazione del mutuo

La surrogazione del mutuo non va confusa con altri istituti similari, capaci anch’essi di incidere sulla sorte dei finanziamenti immobiliari. In particolare, parliamo della rinegoziazione e della sostituzione del mutuo.

Come accennato qualche paragrafo fa, la rinegoziazione del mutuo è un’altra modalità per ottenere un risparmio sulle rate di restituzione del finanziamento, ma mantenendo il contratto presso la medesima banca. Piuttosto che cercare un altro istituto di credito che offra condizioni più convenienti, si tenta cioè di ottenere certe agevolazioni dalla stessa banca presso cui si è acceso il mutuo (ad esempio, si può richiedere un prolungamento dei tempi di restituzione, o la modifica dei tassi di interesse).

Con il termine sostituzione si intende, invece, l’operazione di estinzione del mutuo in corso e la contestuale stipula ex novo di un mutuo ipotecario presso un’altra banca. Diversamente dalla surroga – che ha effetto solo per il pagamento del debito residuo del mutuo originario – la sostituzione consente di ottenere liquidità aggiuntiva e, per questo, comporta il pagamento di tutti i costi relativi a un nuovo finanziamento: non è gratuita, insomma.

*Con l’unica eccezione della tassa ipotecaria, per cui è previsto il pagamento di una somma di 35 euro.