Il diritto di enfiteusi di una casa: come funziona e cos’è

Il diritto reale di godimento che concede al titolare una vasta gamma di poteri sulla proprietà a condizione che apporti migliorie. Tutta la disciplina e le regole di questo istituto.

Disciplinato dagli artt. 957 e seguenti del Codice Civile, il diritto reale di godimento denominato enfiteusi consiste nel conferire ad un determinato soggetto il potere godere di un fondo, dei relativi frutti e di tutte le proprietà immobiliari sopra questo costruite, dietro corrispettivo di un canone pagato al proprietario. Il contratto prevede però degli obblighi da rispettare tra cui spicca il dovere di migliorare lo stesso immobile. Chiariamo bene il concetto analizzando le norme di riferimento e le varie caratteristiche di questo particolare istituto:

• Che cos’è l’enfiteusi?
• Enfiteusi: il funzionamento di questo diritto reale di godimento
• Modi di estinzione del diritto:affrancazione e devoluzione

Che cos’è l’enfiteusi?

L’enfiteusi è un particolare diritto reale di godimento che concede al titolare dei poteri su un bene immobile molto simili a quelli del proprietario. L’enfiteuta può comportarsi nella realtà delle cose come se il fondo, e tutto ciò ad esso annesso, sia di sua proprietà. La più grande differenza con la proprietà vera e propria sta nel fatto che, mentre la proprietà e imprescrittibile il diritto di enfiteusi si può estinguere per prescrizione. In poche parole, possiamo riassumere dicendo che l’enfiteuta ha diritto al godimento e all’utilizzo del bene purché rispetti determinati obblighi:

• il dovere di migliorare il fondo
• il dovere di pagare un canone periodico che, in base agli accordi preventivamente presi tra i contraenti, può consistere in una somma di denaro o in prodotti naturali.

Quest’ultimo vincolo deve essere sempre rispettato, anche nel caso in cui i frutti sono andati distrutti o persi o nell’eventualità in cui il fondo diventi improduttivo e sterile. La vera essenza di questo strumento giuridico resta infatti il concetto di miglioramento dell’immobile. Per capire la natura dello strumento, bisogna considerare che stiamo parlando di una regolamentazione introdotta dal legislatore nel 1942, con il chiaro intento di disincentivare lo sfrenato sfruttamento di una terra e il conseguente abbandono nei momenti di sterilità.

Il concetto fondamentale da chiarire è dunque il significato di miglioramento del fondo. Per la legge l’enfiteuta è tenuto a realizzare opere e ad attuare comportamenti che abbiano lo scopo di:

1. aumentare il valore dell’immobile
2. aumentare la produttività.

Su questi doveri si impernia la differenza tra l’enfiteusi e altri istituti giuridici come ad esempio il contratto di locazione.

Enfiteusi: il funzionamento di questo diritto reale di godimento

L’acquisto di una casa gravata da enfiteusi non permette al proprietario di godere del bene stesso fino a quando il diritto reale di godimento sarà in atto. L’art. 958 del Codice Civile disciplina la possibile durata del contratto di enfiteusi distinguendo tra:

• perpetua, ossia a tempo illimitato
• a tempo determinato per un periodo non inferiore ai 20 anni, in quanto il titolare del diritto deve avere a disposizione un lasso di tempo sufficiente per mettere in atto le migliorie.

Chi acquista una casa di proprietà sul quale grava tale diritto reale deve quindi informarsi bene sulla durata dell’enfiteusi, soprattutto se lo scopo primo ed ultimo della compravendita è quello di godere pienamente del possesso del bene.

A tal proposito, nessun problema sorge quando il diritto di enfiteusi è creato per natura contrattuale o testamentaria, poiché la durata è parte essenziale del contratto stesso. Più controversa può essere la situazione in cui l’enfiteuta diventa tale tramite l’usucapione, ossia il possesso continuato del bene per vent’anni o più. L’enfiteusi si può dunque perfezionare anche senza accordi scritti, è sufficiente che un soggetto, che per almeno vent’anni ha pagato il canone al proprietario e ha operato evidenti migliorie all’immobile, faccia richiesta per il riconoscimento di tale diritto reale di godimento.

Le cause di estinzione dell’enfiteusi sono invece:

• il decorso del tempo stabilito;
• la prescrizione, ossia quando il soggetto titolare esercita il suo diritto per vent’anni;
• l’esplicita rinuncia;
• la confusione (enfiteuta diventa proprietario del bene);
• il perimento del fondo;
• affrancazione e devoluzione di cui parleremo approfonditamente prossimo paragrafo.

Modi di estinzione del diritto: affrancazione e devoluzione

L’enfiteuta ha sempre il diritto all’affrancazione cioè a diventare il proprietario effettivo mediante il pagamento di una cifra che corrisponda a 15 volte quella del canone annuale.

La legge 1138 /1970 all’art. 9 sottolinea che lo stesso diritto vale anche per l’enfiteusi edificatorie o urbane. In questi casi non è necessario che il proprietario apponga il suo consenso. Il titolare infatti può rivolgersi al tribunale e fare così valere il proprio diritto potestativo.

Il proprietario, dal canto suo, può  chiedere al tribunale la devoluzione, ovvero la liberazione del fondo con lo scopo di poter nuovamente godere personalmente del bene stesso. Ma attenzione però, il proprietario potrà esercitare questo diritto solo se l’enfiteuta:

1. non ha migliorato il fondo
2. non ha pagato il canone con un ritardo di due annualità
3. ha deteriorato il bene.

Nei casi di ritardo di pagamento del canone, se l’enfiteuta salda entro la sentenza di primo grado la devoluzione non è più ammessa. Inoltre, in qualunque momento l’enfiteuta può avanzare la richiesta di affrancazione e, dopo aver pagato un valore pari a 15 volte il canone annuo, diventare pieno proprietario.

Proprio considerando quest’ultimo aspetto, si può dire che l’enfiteusi possa essere utilizzata come strumento mediante il quale acquistare una casa di proprietà in extremis.

Per tanti questo istituto giuridico viene paragonato ad una vendita virtuale, soprattutto quando riguarda enfiteusi perpetua o per lunghissimi periodi. Benché oggi non sia un contratto così utilizzato in modo diffuso come in passato, è sempre bene provvedere ad un controllo catastale prima di perfezionare l’acquisto di una casa, soprattutto se questa edificata sopra un fondo rurale. Il diritto di enfiteusi si usava infatti spesso nelle campagne  e nei terreni usati da ecclesiastici.