Alberghi e hotel: rendimenti potenzialmente alti, investimenti importanti

Hotel economici in vendita: perché?

La maggior ricchezza dell’Italia è forse il suo patrimonio architettonico, paesaggistico ed ambientale: quindi, il suo richiamo turistico. Si tratta di un settore che continua a funzionare, ma gli investimenti iniziali sono importanti e le valutazioni da fare devono essere oculate.

Sul mercato degli immobili del settore alberghiero (non solo hotel ma anche agriturismi, complessi misti, resort vari e così via) non mancano affatto le offerte, in questa fase congiunturale. I motivi per cui la proprietà attuale opta per la vendita della struttura ricettiva possono essere diversi, e sono da prendere in attenta considerazione da parte di chi ritiene di poter esserne il compratore:

• Intenzione di realizzo
• Necessità di investimenti per adeguamenti, migliorie o ristrutturazioni
• Operazione prettamente commerciale
• Incapacità gestionale
• Mancanza dei presupposti di rendimento.

La casistica della vendita di alberghi

Il primo caso dell’elenco di cui sopra è piuttosto comune. Spesso un piccolo albergo, magari a gestione familiare, vede la proprietà scegliere di ritirarsi dal settore, realizzando un buon guadagno sulla cessione di una struttura in piena attività. I proprietari possono, di regola, permettersi di aspettare l’offerta “giusta” – cioè più alta possibile.
A volte invece l’albergo, normalmente non recente, ha necessità di considerevoli lavori, vuoi per adeguamento alle norme, vuoi perché sono ormai improcrastinabili delle migliorie o una completa ristrutturazione. Il proprietario decide di non imbarcarsi in questo investimento. In questo caso il prezzo dell’albergo così come sta e giace può essere interessante per il potenziale compratore, il quale però dovrà mettere in budget dei significativi esborsi per gli indispensabili lavori.
Esiste poi il caso di una struttura nuova che va subito in vendita, o di società che si specializzano nella compravendita di strutture ricettive. Sono però circostanze relativamente meno comuni.
Non tutti quelli che posseggono un albergo o un agriturismo hanno successo nel gestirlo. Questo può succedere anche indipendentemente dalle reali potenzialità della struttura: si può trattare di un fallimento della gestione, non necessariamente del progetto alberghiero. In questi casi, come vedremo più sotto, è molto probabile che il prezzo scenda, diventando quindi vantaggioso per l’acquirente.
Infine, ci sono i cosiddetti “elefanti bianchi” o “cattedrali nel deserto”: strutture costruite nel posto sbagliato e/o nel modo sbagliato, o troppo grandi per la località in cui si trovano. Un potenziale acquirente deve fare molta attenzione a non comprare, neanche a prezzo stracciato, un edificio del genere, se ha intenzione di gestirlo come albergo o di rivenderlo come tale. Tuttavia, anche queste strutture non devono necessariamente restare invendute per sempre. Esiste infatti la possibilità di rilevarle a poco, ristrutturarle, e trasformarne la destinazione d’uso. Molti vecchi alberghi in località turistiche di pregio, che non sarebbero stati economici da gestire ancora come strutture ricettive, sono stati trasformati in palazzine di appartamenti da vendere singolarmente, trasformando l’edificio in un condominio, o da affittare.

L’analisi delle prospettive economiche

Da tutto quanto sopra si deduce che chi sia intenzionato ad investire in hotel economici in vendita deve procedere con cautela e solo dopo aver analizzato attentamente le reali prospettive economiche dell’operazione. Non sarà una cattiva idea farsi assistere da una consulenza di esperti del settore. Non basta spulciare i siti che inalberano le parole “cedesi gestione attività alberghiera”, e lasciarsi sedurre dalle foto dell’antico castello o affascinante villa toscana. Si deve partire dall’analisi dei conti e dei bilanci degli ultimi anni, e studiare le previsioni per il futuro, della struttura, ma anche della località e della zona circostante. La domanda di ricettività alberghiera per quella città o area, sia attuale sia prevista per il futuro, è un fattore chiave. Si dovrà stimare la percentuale media di occupazione delle camere. Occorre tenere presenti i costi di gestione correnti e quelli previsti, oltre agli investimenti che saranno necessari anche dopo l’acquisto.
Comunque, chi pensa ad un investimento nell’acquisto di un hotel, vista la rilevanza dell’operazione anche nel caso di un piccolo albergo in vendita, di certo non è un piccolo risparmiatore sprovveduto, ed avrà già preso in considerazione la necessità di valutare tutti questi fattori. Quello che però molti non sanno, anche tra gli investitori più navigati, è che esiste una modalità particolare di acquisto, potenzialmente assai vantaggiosa.

Quando le attività alberghiere non funzionano

Torniamo al caso in cui l’albergo avrebbe tutti i numeri per andare bene, eppure viene messo in vendita per incapacità della gestione. Qualche volta, la proprietà si accorge in tempo che bisogna abbandonare la nave, e vende direttamente l’hotel. Ma altre volte l’incapacità diventa un vero e proprio fallimento. La società che gestiva la struttura deve portare i libri contabili in tribunale, come si suol dire, lasciandosi alle spalle dei buchi nei bilanci.
In questi casi, il tribunale competente deve intervenire, e metterà in vendita le proprietà di quella società, cioè, naturalmente, l’albergo stesso. Questo avviene allo scopo di rimborsare, per quanto possibile ed il più rapidamente possibile, i creditori della società fallita. L’albergo viene dunque venduto al miglior offerente, ad un’asta giudiziaria.

Come funzionano le aste giudiziarie?

Il tribunale competente normalmente incarica un professionista di eseguire una perizia di stima della struttura alberghiera così com’è. Anche se un potenziale compratore vorrà probabilmente farsi fare anche lui una stima da parte di un esperto di sua fiducia, quest’ultimo potrà partire dai dati e dall’analisi del perito del tribunale, il che già di per sé costituisce un vantaggio per l’acquirente.
Inoltre, per i motivi sopra descritti, il prezzo di base d’asta molto spesso è basso. Se chi è interessato all’albergo in vendita ritiene che la struttura possa essere resa redditizia, cioè che il fallimento sia colpa della gestione e non dell’albergo, ecco che si presenta un’opportunità molto conveniente.
L’asta potrà essere organizzata tramite un’offerta in busta chiusa, nel qual caso l’offerta più alta vince subito, purché sia superiore almeno del 20% al prezzo base. Se l’asta è all’incanto, si tratta di rilanciare.

Le aste giudiziarie online per le strutture alberghiere

Al giorno d’oggi, queste aste si svolgono anche online, attraverso l’accesso ad una piattaforma dedicata, autorizzata dai tribunali. iscrivendosi al sito, si potranno subito visionare tutti gli alberghi in vendita, in tutta Italia, attraverso queste procedure. Si potranno leggere le perizie e scaricare tutti i documenti necessari. Infine si potrà partecipare all’asta, in modo sicuro, trasparente ed imparziale. Acquistando un albergo ad un’asta giudiziaria si può fare un buon investimento ad un prezzo vantaggioso.