Comprare casa con inquilino in affitto: l’opponibilità del contratto

Cosa fare quando l’immobile acquistato è locato?

Hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni, quella che più si adatta alle tue esigenze, ma questa è affittata? Comprare casa con un inquilino in affitto potrebbe spaventarti, perché mandare via gli attuali locatari richiede di conoscere alcune regole precise. Innanzitutto, per risolvere questo problema, basta fare riferimento alle norme del Codice civile che regolano il contratto di locazione.

Proprio sulla questione si è espressa in questi giorni una sentenza della Cassazione che ha stabilito cosa succede quando si decide di comprare casa con inquilino in affitto. 

Ecco, dunque, alcuni punti su cui è bene focalizzare l’attenzione:

• si può mandare via un inquilino di una casa appena acquistata?
• il contratto d’affitto è opponibile?
• come funziona il diritto di prelazione dell’inquilino?

Casa con inquilino in affitto: si può mandare via?

È possibile mandare via un inquilino di una casa appena acquistata? Se l’affitto ha una durata di nove anni, l’inquilino che ha registrato regolarmente il proprio contratto di affitto lo può opporre all’acquirente dell’immobile. Ovviamente, la data di registrazione del contratto deve essere anteriore al rogito notarile di compravendita. Quindi, il nuovo proprietario che intende abitare l’immobile non potrà mandare via l’inquilino, titolare di un contratto regolarmente registrato. Il contratto di locazione di data anteriore al trasferimento dell’immobile è opponibile al terzo acquirente.

Secondo la giurisprudenza tale regola vale anche per la locazione.

Nel caso in cui la durata della locazione sia superiore ai nove anni è possibile opporre il contratto all’acquirente solo se tale contratto è stato regolarmente trascritto nei pubblici registri immobiliari. Se non è stato trascritto, l’opponibilità permane solo per 9 anni dall’inizio della locazione.

Nel caso in cui la locazione non abbia data certa ma il conduttore prova che la propria detenzione è anteriore alla vendita, il contratto è opponibile per una durata massima di 6 anni.

Quando invece l’affitto non è stato trascritto, ma è stato registrato, il contratto può essere opposto per nove anni dall’inizio della locazione.

Nel contratto di compravendita, tuttavia, può anche essere inserita una clausola che obblighi l’acquirente a rispettare il contratto di locazione fino alla sua naturale scadenza.

L’acquirente, dal canto suo, subentrerà, dal giorno del suo acquisto, in tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto stesso. Quindi può esigere i canoni non ancora versati alla data del rogito e anche quelli maturati dopo. Pertanto se la morosità non riguarda il periodo successivo al passaggio di proprietà, il nuovo proprietario non potrà sfrattare l’inquilino.

Il diritto di prelazione dell’inquilino

Può accadere che alla scadenza della locazione, il proprietario decida di vendere la casa data in affitto. In questo caso, il conduttore può esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto del bene solo se non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Il diritto di prelazione tuttavia non opera nel caso in cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo. Inoltre, nel caso di coeredi di immobile caduto in comunione ereditaria prevale il diritto di prelazione riconosciuto al conduttore.

Per esercitare la prelazione il conduttore ha 60 giorni di tempo dalla ricezione della comunicazione, e dovrà notificare un atto al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Se però il locatore effettua la vendita dell’immobile senza inviare notifica al conduttore o effettuando tale comunicazione con modalità diverse da quelle previste dalla legge o ancora comunicando un corrispettivo superiore a quello stabilito con il terzo o convenendo con questi condizioni più vantaggiose, il conduttore può, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto stipulato tra il locatore e il terzo, chiedere il riscatto (o retratto) dell’immobile già trasferito.