Come dimostrare la proprietà di un immobile
Alcune informazioni su come si dimostra la proprietà di un immobile.
Può accadere che il diritto di proprietà di un bene immobile venga contestato. Ad esempio, se devi rivendicare la titolarità di una fetta di terreno con un vicino che si sta spingendo oltre i propri confini, devi dimostrare la proprietà. Oppure, se hai dato in affitto un appartamento senza registrare il contratto, qualora l’inquilino non volesse più andarsene dovrai dimostrare di esserne il proprietario. In tutti questi casi, la legge richiede di dimostrare la proprietà di un immobile.
Se non ti sei mai chiesto come si dimostra la proprietà di un immobile e vorresti scoprire quali prove fornire contro chi reclama la titolarità di una casa, un garage, un magazzino o un terreno, allora continua a leggere. Nel seguito approfondiremo i seguenti aspetti:
- cos’è l’atto di proprietà?
- dove si trova la proprietà di un immobile?
- come si dimostra la proprietà di un immobile.
Cos’è l’atto di proprietà
L’atto di proprietà è un “titolo”, ossia un contratto, che sancisce il trasferimento della proprietà da chi ha realizzato il bene a chi lo ha acquistato. Questo documento è sempre un rogito notarile o una sentenza. Difatti per il trasferimento immobiliare è sempre richiesta l’assistenza di un pubblico ufficiale, condizione necessaria affinché il trasferimento venga trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Un’eventuale scrittura privata del trasferimento della proprietà di un immobile può essere utilizzata esclusivamente per il cosiddetto compromesso (tecnicamente chiamato “contratto preliminare”), ossia l’impegno a vendere e comprare in un successivo momento. Ma è solo l’atto pubblico – dato dall’atto notarile o dalla sentenza – a determinare il vero e proprio trasferimento del diritto di proprietà.
Pertanto, per dimostrare la proprietà dell’immobile dovrai mostrare l’atto di proprietà, andando a recuperare il documento con cui sei diventato titolare dell’immobile, ossia, a seconda dei casi:
- il contratto di acquisto;
- l’atto di donazione;
- l’accettazione dell’eredità;
- la sentenza che decide la controversia tra due soggetti sulla proprietà dell’immobile;
- la sentenza che stabilisce la divisione dell’eredità o della comunione di beni tra più comproprietari;
- la sentenza che stabilisce l’usucapione di un immobile.
D’altronde, questi atti rispecchiano le diverse modalità con cui si diventa proprietari di un immobile, ovvero:
- acquisto della proprietà a titolo derivativo ossia tramite il passaggio da un soggetto a un altro (compravendita, donazione, eredità, ecc.);
- acquisto della proprietà a titolo originario ossia senza un contratto o la volontà del precedente titolare (usucapione).
Dove si trova la proprietà di un immobile?
Qualsiasi persona può sapere a chi appartiene una casa che è interessata ad acquistare, accedendo ai pubblici registri immobiliari. Tali registri contengono ogni atto pubblico di trasferimento del diritto di proprietà e possono essere consultati liberamente da chiunque. Da questi documenti può essere richiesta una “visura”, ovvero un estratto dei registri da cui rilevare alcune informazioni come:
- proprietario dell’immobile;
- particelle dell’immobile;
- eventuali iscrizioni di ipoteche o pignoramenti già in corso;
- eventuali comproprietà (si pensi a un immobile appartenente a una persona solo nella misura di 1/2, mentre l’altra metà è del coniuge);
- eventuali limitazioni al diritto di proprietà (ad esempio, la servitù di passaggio).
Come si dimostra la proprietà di un immobile?
Per poter dimostrare il diritto di proprietà di un immobile, si deve recuperare l’atto di proprietà nel proprio archivio di casa. Se non si riesce a trovare l’originale è possibile richiederne una copia al notaio rogante o qualsiasi altro notaio del luogo dove si trova l’immobile.
L’atto di proprietà, da solo, non è sufficiente. Bisogna anche dimostrare di aver ricevuto il bene da chi ne era l’effettivo proprietario, il quale, a sua volta, dovrà averlo ottenuto dal precedente titolare, e così via, fino a risalire al primo atto di acquisto. Ci si può comunque fermare agli ultimi 20 anni, ossia al tempo necessario all’usucapione, che è un titolo che permette di sanare qualsiasi tipo di acquisto “dal non proprietario”.
Chi non è proprietario del bene può sapere chi ne è il titolare anche procurandosi un certificato rilasciato dai pubblici registri immobiliari. A tal fine, gli basterà recarsi presso l’Agenzia delle Entrate, ufficio territorio, e disporre dei dati del proprietario (nome, cognome, data di nascita), oppure degli estremi catastali dell’immobile. Da tale certificato si può recuperare l’atto di provenienza tramite richiesta a uno studio notarile. Si tratta di documenti pubblici e, quindi, accessibili a tutti.
Infine, è possibile provare il diritto di proprietà in base alla semplice annotazione dei dati nei registri catastali che hanno solamente il valore di semplici indizi.
