Come si dimostra la proprietà di un immobile? Quali sono i documenti necessari?

Nel corso della vita può capitare di dover dimostrare la proprietà di un immobile più spesso di quanto si possa pensare. Sono numerose le casistiche in cui viene richiesta una documentazione apposita.

Pensiamo alle controversie che possono insorgere con gli inquilini che non vogliono lasciare un immobile. Oppure quando un vicino rivendica una porzione di terreno o la necessità di eseguire una ristrutturazione e dover presentare una pratica urbanistica in quanto proprietario dell’abitazione.

In questo articolo vedremo quali sono le situazioni più comuni. Analizzeremo che tipo di documentazione è necessario produrre per essere a norma di legge e poter rivendicare il proprio diritto di proprietà su un immobile.

Quando è necessario dimostrare la proprietà di un immobile?

Quando si acquista la proprietà di un immobile, per atto di vendita, donazione o cessione di ogni genere, è necessario conservare la documentazione attestante, come la provenienza. In questo modo, quando verrà richiesto, sarà più semplice dimostrarla e poter procedere in caso di ristrutturazione, controversia o disputa con gli inquilini.

Vediamo quindi quali sono le casistiche più diffuse e quando un proprietario è tenuto a dimostrare il proprio diritto:

• Rivendicazione del diritto di proprietà in caso di controversie
• Interventi di ristrutturazione e ampliamento
• Vendita di un immobile

Rivendicazione di un diritto di proprietà in caso di controversie

La rivendicazione del diritto di proprietà spesso è necessaria per la risoluzione delle controversie tra i vicini o comproprietari. In particolare, la presentazione della documentazione che attesti il titolo sull’immobile evita che le problematiche si protraggano nel tempo. Così, si regola anche la facoltà di godimento sul bene.

In genere, questa tipologia di attestazione si rende necessaria nella risoluzione di conflitti relativi a:

• lasciti e donazioni a più persone ed eredi, che possono entrare in conflitto fra loro per la percentuale spettante e ricevuta;
• controversie tra vicini e comproprietari, per delimitare limiti territoriali – soprattutto nelle dispute per terreni confinanti – o temporali;
• casistiche in cui gli inquilini dell’immobile non intendono lasciare la casa al termine del periodo di locazione. In questo caso, la presentazione della documentazione che dimostri la proprietà dell’immobile aiuterà a risolvere le problematiche in tempi più rapidi.

Interventi di ristrutturazione e ampliamento

Quando si esegue un intervento di ristrutturazione, dalla semplice variazione degli spazi interni ai lavori più consistenti come l’apertura di una finestra, è necessario compilare una pratica apposita, come una CILA o una SCIA.

All’interno di questo documento deve essere inserito il titolo di proprietà dell’immobile e i dati del proprietario, insieme alla data di inizio lavori, gli interventi da eseguire e la ditta che se ne occuperà. Inoltre, è importante inserire il titolo edilizio con il quale l’immobile è stato costruito, i permessi e le licenze concesse nel corso degli anni.

Al termine delle opere, infine, viene solitamente redatta una documentazione di fine lavori. In questo modo si certificherà la ristrutturazione eseguita, che deve necessariamente riportare ancora una volta il titolo di proprietà della casa.

Vendita di un immobile

Ovviamente l’attestazione di proprietà è necessaria anche nel caso in cui si decida di vendere il proprio immobile. In questo caso, all’interno dell’atto della sottoscrizione notarile di compravendita, devono essere riportati gli estremi della proprietà così come indicati nei documenti ufficiali.

In particolare, la visura catastale storica dell’immobile è in grado di fornire ogni indicazione non solo sui proprietari, ma anche su tutte le variazioni intercorse sul bene.

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Come si dimostra il diritto di proprietà su un immobile

Per dimostrare il diritto di proprietà su un immobile è necessario produrre una serie di documenti. Alcuni già in possesso per aver acquistato, altri che possono essere prodotti tramite notaio o portale apposito.
Vediamo quali sono i principali per evitare ogni genere di controversia.

Atto di proprietà derivante da acquisto dell’immobile

L’atto di proprietà di un immobile è sempre un atto notarile o una sentenza, in base alla provenienza del bene e e all’ente o persona che lo cede. Nel caso in cui si acquisti da un privato o da una società, verrà sottoscritto un atto di compravendita davanti al notaio, che al suo interno indica le parti, il prezzo, le condizioni e le garanzie.

Anche nel caso in cui si tratti di una nuova costruzione venduta direttamente dal costruttore verrà sottoscritto un contratto. In questo caso, il documento conterrà solo i titoli che sono stati richiesti per realizzare l’immobile.

La sentenza giudiziale, inoltre, diviene un titolo di proprietà nel caso in cui il bene sia requisito e assegnato al legittimo proprietario o a un terzo acquirente davanti a un pubblico funzionario.

La più recente giurisprudenza (ordinanza 10472/2023 Corte di Cassazione) ha ammesso che, in assenza di atto pubblico, vi è la possibilità di dimostrare la proprietà tramite semplice scrittura privata, solo se derivante da patto fiduciario intercorrente tra le parti. 

Ne è esempio, a titolo esemplificativo, la cointestazione di un immobile nella proposta d’acquisto o nell’eventuale preliminare, seguiti da un atto pubblico notarile nel quale esiste un unico intestatario. In questo caso, il cointestatario potrà dimostrare la quota di proprietà dell’immobile sulla base della documentazione precedentemente prodotta.

Atto di donazione e accettazione dell’eredità

Oltre al contratto di acquisto, gli atti di proprietà più comuni sono quelli di donazione e di accettazione dell’eredità. La differenza tra i due prevede che:

• Nel caso di donazione, il bene viene ceduto da un soggetto a un altro pre-mortem, senza richiedere alcun compenso economico. Spesso si specifica che gli effetti della donazione, tuttavia, interverranno solo al decesso del cessionario.
• L’accettazione, invece, sancisce la volontà del defunto post-mortem, come da lascito testamentario, o assegna un bene in base alla legge e secondo la giusta quota parte per gli eredi legittimi quando non esiste un testamento chiaro o un accordo tra le parti.

Dimostrazione della proprietà tramite usucapione

La proprietà di un quella che definisce l’usucapione e la modalità di godimento della casa da parte di un soggetto.

Si tratta essenzialmente di due modalità di acquisto della proprietà, la prima a titolo derivativo, cioè con il bene che passa da un soggetto all’altro per le motivazioni sopracitate.

La seconda a titolo originario, cioè secondo i desideri per precedente proprietario, come avviene nel caso dell’usucapione.
Infine, ogni atto deve essere necessariamente trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari.

Provenienza dell’immobile e cambi di proprietà nel tempo

All’interno delle diverse tipologie di atto che abbiamo citato è sempre contenuta la provenienza dell’immobile. Una sorta di storia di passaggi di proprietà che lo hanno contraddistinto nel tempo.
In questo modo è possibile conoscere tutti gli acquirenti che si sono succeduti, dalla costruzione all’ultimo atto, oltre che le pratiche urbanistiche e catastali che sono state presentate affinché avesse l’aspetto dello stato di fatto attuale.

Visura catastale

La visura catastale è una sorta di documento d’identità di un immobile. Se di natura storica, indica anche le diverse proprietà che si sono succedute nel corso del tempo.
In ogni caso, è sempre riportata l’ultima, insieme a una serie di dati che identificano il bene.
Tra questi il foglio, la particella e il subalterno, unico per ogni unità, oltre che il numero dei vani, la superficie catastale, la zona censuaria e soprattutto la rendita, indispensabile per il calcolo dell’IMU e di altre tasse sulla proprietà.
Presentando una domanda ai Registri Immobiliari è possibile ottenere una visura catastale e scoprire alcune delle informazioni essenziali che contraddistinguono un immobile.
Il consiglio è di chiedere aiuto a un esperto per la produzione della documentazione e del suo studio. In questo modo è possibile individuare eventuali problematiche prima di compiere un acquisto potenzialmente affrettato.

Visura ipotecaria

La visura ipotecaria, così come quella catastale, riporta i dati essenziali dell’immobile che abbiamo citato in precedenza.
Oltre a questi, informa il potenziale acquirente circa le eventuali ipoteche presenti sul bene, così come altri vincoli, pignoramenti e pesi che possono pregiudicarne il godimento.
Inoltre, se parliamo di un bene dai molteplici proprietari, sono presenti le quote e la percentuale di possesso.
Si tratta quindi di un documento importante per attestare la proprietà e anche da richiedere quando si compra un’abitazione, per avere una precisa idea del suo stato di fatto anche da questo punto di vista.

La conservazione dei documenti per dimostrare una proprietà

Per dimostrare di essere proprietari di un bene possono quindi essere utili tutti i documenti che abbiamo citato.
Per quanto riguarda l’atto di proprietà e la provenienza, questa deve essere conservata con cura, in formato digitale o cartaceo, in modo di averla sempre a disposizione in caso di necessità.
Non serve tornare indietro oltre i 20 anni, poiché solitamente non è richiesta documentazione anteriore a questo lasso di tempo.

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