Vendere la prima casa per acquistarne una nuova: come funziona?
Cosa accade quando le persone e i nuclei familiari si ritrovano a dover vendere la prima casa che era stata acquistata con le agevolazioni concesse dallo Stato? Può capitare, infatti, che nuove opportunità lavorative, l’arrivo di un bambino o altre casistiche di natura personale rendono opportuno l’acquisto di una nuova abitazione in cui risiedere.
Comprare un nuovo immobile da destinare a prima casa, infatti, evita le sanzioni previste in caso di vendita anticipata di una proprietà acquistata con i benefici previsti dalla Legge. Infatti, la normativa prevede che, una volta fissata la residenza nella casa acquistata con le agevolazioni, ci si impegna a mantenere la stessa per almeno 5 anni.
Di seguito, vediamo quali sono le regole da rispettare per procedere alla vendita dell’immobile e acquistare una nuova proprietà in sicurezza.
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Vendere la prima casa prima di 5 anni: quali agevolazioni decadrebbero se non si comprasse un nuovo immobile?
Facciamo un breve riassunto dei vantaggi concessi dalla legge per l’acquisto della prima casa e che decadrebbero qualora si decidesse di venderla senza acquistarne un’altra entro il termine dei 5 anni.
- Imposta di registro al 2% (anziché al 9%) sul valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1000 euro.
- Imposta catastale e imposta ipotecaria da versare una tantum per un importo di 50 euro ciascuna.
In aggiunta, grazie al Bonus Prima Casa Under 36 (introdotto nel 2021 con il Decreto Sostegni Bis) le imposte di registro, catastale e ipotecaria venivano azzerate.
Come già anticipato e previsto dall’Agenzia dell’Entrate, con la vendita della casa si perde il diritto alle agevolazioni e l’acquirente dovrà versare integralmente le imposte previste, con una sovrattassa pari al 30% di quanto non pagato e il versamento degli interessi dovuti.
Inoltre, se si è registrata una plusvalenza sulla vendita dell’immobile, ovvero se si è ottenuto un prezzo più alto rispetto a quello d’acquisto, questa sarà soggetta a ritenuta IRPEF ordinaria o, in alternativa, a un’imposta sostitutiva fissa pari al 26%.
Come mantenere le agevolazioni previste?
La normativa, come già specificato, consente comunque di mantenere le agevolazioni previste per la prima casa qualora si decida di venderla e acquistarne un’altra, anche a titolo gratuito o se la casa è oggetto di donazione o successione. In ogni caso, per l’acquisto della nuova abitazione sarà necessario che la stessa possieda tutti i requisiti già previsti dall’immobile per il quale si è già goduto dei benefit, ossia:
- Deve appartenere alla categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11, incluse le relative pertinenze. Sono escluse dalle agevolazioni, infatti, gli immobili di lusso (categoria A/1), le ville (categoria A/8) e i castelli o palazzi di rilevanza storica o artistica (categoria A/9).
- L’acquirente non deve possedere, da solo o in comunione con il coniuge, nessun immobile a uso abitazione su tutto il territorio nazionale.
- L’acquirente deve utilizzare l’immobile come abitazione principale, fissando qui la propria residenza. Differentemente da quanto previsto per l’acquisto, però, i termini si riducono a 12 mesi rispetto ai 18 previsti.
Ovviamente, per accedere alle nuove agevolazioni è necessario vendere l’immobile precedentemente destinato a prima casa. Dal 2025 il termine per la vendita è aumentato da 12 a 24 mesi.
È possibile mantenere l’agevolazione acquistando un terreno edificabile?
Il mantenimento delle agevolazioni è possibile anche nel caso in cui si decida di vendere la prima casa e acquistare un terreno sul quale costruire un fabbricato.
Anche in questo caso è necessario che la nuova abitazione sia adibita a residenza principale e che appartenga a una delle classi catastali consentite. Entro i 12 mesi, inoltre, non è necessario che il fabbricato sia ultimato e che il nuovo immobile deve acquisire rilevanza dal punto di vista urbanistico, possedendo i requisiti minimi di un rustico comprensivo delle mura perimetrali con copertura ultimata.
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Decadimento dei vincoli dopo 5 anni
L’unico modo per vendere la prima casa senza comprarne un’altra e non incorrendo in sanzioni amministrative è aspettare i 5 anni stabiliti dalla legge. Rispettando questi termini, la prima casa può essere venduta senza vincoli e si può beneficiare anche di un credito di imposta che equivale alla somma versata per l’imposta di registro. Tale credito può essere usufruito entro un anno per le altre imposte per l’acquisto di un immobile come prima casa.
Vendere la prima casa per acquistarne un’altra: di cosa bisogna tenere conto in un’operazione del genere?
Pur agendo in buona fede e con attenzione, la complessità delle operazioni di vendita e riacquisto della pima casa può far sì che si incorra in alcuni errori. Per questo, per operazioni del genere è sempre consigliabile affidarsi a professionisti del settore che siano in grado di guidare l’acquirente nell’intera trattativa.
Quali sono, nello specifico, i principali fattori di cui tenere conto?
- Dilatazione delle tempistiche: come abbiamo visto, il tempo costituisce un elemento determinante in questa tipologia di operazioni. È importante, pertanto, tutelarsi a fronte di qualsiasi tipologia di imprevisto.
- Presenza di un mutuo sulla prima casa: non di rado, la prima casa che si intende vendere è stata acquistata con un mutuo e, pertanto, ci sono alcune accortezze da seguire. Abbiamo approfondito la tematica in un articolo dedicato.
- Costi accessori: oltre alla casistica, già evidenziata, dell’eventuale tassazione sulla plusvalenza dalla vendita, vanno considerati altri costi accessori quali la parcella da corrispondere al notaio, le imposte connesse alla registrazione dell’atto e quelle per l’eventuale trasferimento del mutuo o una nuova stipula.
Vendere la prima casa e acquistarne una nuova con Quimmo
Abbiamo appreso insieme gli aspetti principali da tenere in considerazione per vendere la prima casa e acquistarne una nuova. Come avrai capito sono diversi gli aspetti da curare per la buona riuscita dell’affare: per questo, puoi contare sull’assistenza qualificata di Quimmo.
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