Uffici in disuso: come è possibile riconvertirli e dare loro nuova vita? 

In Italia, ci sono tantissimi immobili destinati a ufficio che non trovano inquilini e rimangono inutilizzati, spesso con costi importanti e difficili da gestire perfino per le grosse società. Ma ciò che rappresenta una grave problematica per moltissime proprietà può trasformarsi in una risorsa inaspettata e preziosa: riconvertire questi uffici in disuso, ad esempio in nuove abitazioni e appartamenti per contrastare la crisi abitativa, ma non solo. 

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile a fini commerciali è una pratica molto comune e, in molti casi, necessaria per riqualificare spazi che altrimenti rimarrebbero vuoti. In questo articolo, vediamo com’è possibile riconvertire gli uffici dando loro nuova vita e nuove opportunità, di business e non, e rispettando quali condizioni.

Riconvertire gli uffici in disuso: perché sono vuoti?

Nonostante sia passato qualche anno, gli effetti della pandemia sul mercato immobiliare continuano a farsi sentire. Lo smart working, misura essenziale che ha permesso di poter  lavorare nonostante le restrizioni, è rimasto presente ancora oggi, diventando la “normalità”. Moltissime aziende hanno infatti concesso ai propri dipendenti di continuare a lavorare stabilmente da casa almeno due o tre giorni alla settimana.

Come conseguenza, hanno potuto ridurre le proprie sedi e filiali, contenendo quindi anche i costi, come accaduto a Milano con gli spazi della Torre B in piazza Gae Aulenti. Al tempo stesso, però, lo smart working ha contribuito allo svuotamento di numerosi uffici che, se non vengono riutilizzati in qualche modo, rischiano di andare incontro a rapido degrado sprecando il loro potenziale. 

Riconvertire gli uffici in disuso: perché riconvertirli?

La conversione di questi spazi – spesso enormi – lasciati vuoti sembra quindi l’unica possibilità per far fronte a questa crisi. In quale modo? Cambiando la loro destinazione d’uso, che attribuisce agli immobili finalità di utilizzo e attività specifiche e permette di classificare gli edifici in base a una serie di criteri, come le caratteristiche tecnico-costruttive e igienico sanitarie, l’ubicazione e i regolamenti. 

Una soluzione potrebbe essere quella di realizzare strutture ricettive, come nel caso di un “luxury” b&b ricavato dagli spazi di un ufficio assicurativo in stato di abbandono a Torino, per rispondere alla crescita costante della domanda turistica, che pone il problema di trovare risposte alle necessità ricettive.  
Un’altra possibilità è quella di trasformarli in abitazioni, soprattutto in quelle città con il prezzo degli affitti alle stelle e pochissima offerta. Questo permetterebbe di costruire nuovi alloggi per famiglie (ma non solo), risolvendo così in parte la crisi abitativa, senza però andare a intaccare il consumo di suolo, aumentare la cementificazione o produrre maggiori emissioni per costruire altri edifici da zero.  

Le potenzialità dunque sono moltissime e il cambio di destinazione d’uso di uffici è quasi sempre ammesso, a parte in alcuni casi. È bene specificare che il cambio di destinazione d’uso da un ufficio o un magazzino ad abitazione è considerato “urbanisticamente rilevante” dato che si tratta di due categorie funzionali diverse (secondo l’art. 23-ter Legge 380/2001).

Le procedure, quindi, sono leggermente essere più complesse: non a caso, i palazzi per uffici sono concepiti diversamente da uno spazio residenziale. Per questo, le proprietà immobiliari stanno chiedendo sempre di più alle amministrazioni di agevolare le procedure costruendo sistemi di incentivi che facilitino la conversione da uffici a case, proprio per non sprecare una grande possibilità nata con la crisi immobiliare post-Covid. 

Le potenzialità della riconversione degli uffici svuotati: 3 possibilità vincenti 

Da vuoti e freddi uffici di lavoro a nuove destinazioni d’uso tutte da immaginare, a seconda delle caratteristiche e delle condizioni preesistenti. Acquistare, riconvertire e riqualificare questi immobili a fini commerciali è un’opzione competitiva in termini economici e vincente sul lungo periodo. Ma quali sono le opportunità? Scopriamole! 

Residenziale  

Con i dovuti lavori, tantissimi immobili commerciali inusitati presenti in Italia possono essere trasformati in nuove unità abitative, ovviamente previo riconoscimento del requisito di cambio di destinazione d’uso, di abitabilità e di fattibilità. Il cambio d’uso può non essere così immediato, ma non è impossibile.  

La prima cosa da fare è verificare che il vigente Piano Regolatore Generale del proprio Comune di competenza preveda il cambio di destinazione d’uso nella zona oggetto d’intervento. Inoltre, se l’immobile in questione si trova in un condominio, il regolamento non deve vietare la nuova destinazione d’uso. Inoltre, bisogna tenere conto delle opere di trasformazione che molto probabilmente saranno richieste. Semplificando, effettuare la conversione da ufficio ad abitazione è possibile se non è vietato dal Piano regolatore comunale, dal regolamento di condominio, e se sono rispettate le indicazioni tecniche imprescindibili per la specifica categoria, come i limiti su superficie calpestabile, soffitto, aspetti igienico-sanitari, rapporto tra illuminazione, ricircolo dell’aria e così via. 

Una volta appurato ciò, le possibili soluzioni di conversione sono però tantissime, al di là delle abitazioni per singole famiglie. Ad esempio, la pandemia ha aggravato una situazione già delicata, facendo aumentare gli affitti e rendendo difficile per gli studenti trovare alloggi adatti, per non parlare della mancanza di quelli pubblici. Gli edifici per uffici possono presentare interessanti potenzialità di trasformazione in abitazioni di edilizia sociale, riconvertendo uffici in disuso per creare residenze per studenti e universitari.  

Spazi collaborativi 

Un’altra possibilità, per chi non vuole stravolgere la destinazione d’uso degli uffici, è quella di trasformarli in spazi collaborativi, pensati in ottica di maggiore apertura, condivisione e flessibilità. Un esempio perfetto e innovativo è quello del coworking, che in questi ultimi anni sta spopolando in tutte le città. Le dinamiche lavorative sono cambiate e sempre più giovani vanno in direzione del lavoro autonomo, necessitando quindi di strutture dotate di postazioni, pc, strumenti digitali e connessione utili allo svolgimento dell’attività per lunghi o brevi periodi. Gli spazi di coworking sono spesso pensati come open space, in un’ottica di condivisione del di lavoro. In questo caso la conversione non richiede procedure particolari essendo urbanisticamente non rilevante, dato che avviene all’interno della stessa categoria funzionale.

Al di là dei singoli lavoratori, uno spazio pensato e studiato in ottica collaborativa e creativa e magari ad uso temporaneo permette di prendersi carico di incubatori di start-up, hub tecnologici, imprese emergenti e così via, creando spazi ibridi e vivaci. Riqualificare gli immobili in quest’ottica può contribuire al miglioramento della qualità dell’ambiente di lavoro e al rilancio dell’economia anche in città non estremamente forti nel terzo settore.  

Spazi e centri culturali e sociali 

C’è invece chi guarda a questi spazi di lavoro inutilizzati in maniera completamente nuova, mettendoli a disposizione della cittadinanza non solo in termini commerciali ma comunitari.

Questi spazi, spesso enormi, possono rispondere non solo alla crisi abitativa o servire alla creazione di nuovi luoghi di lavoro ibridi e flessibili, ma anche andare a colmare un vuoto, quello di spazi culturali e sociali aperti alla comunità.

Ad esempio, si può optare per la creazione di veri e propri centri culturali e sociali che ospitano sale dedicate a eventi, laboratori e attività, biblioteche condivise, aule studio per gli studenti di tutte le età, sale espositive, una zona dedicata al bar e così via. In questo caso, però, è richiesta la presentazione di Permesso di Costruire.  

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