Che cos’è il compromesso (o contratto preliminare di vendita)?
Dopo aver spiegato cos’è e come funziona la proposta d’acquisto, primo passaggio del processo di compravendita immobiliare, è ora di parlare del secondo, ossia il contratto preliminare di vendita. Come già anticipato, infatti, dopo l’accettazione della proposta effettuata dall’acquirente al venditore si apre l’iter che porta al contratto preliminare (chiamato in gergo compromesso, seppure in maniera errata). In questo passaggio, le parti coinvolte si obbligano a concludere la compravendita con la stipula del contratto definitivo, stabilendo modalità e termini con cui si svolgerà lo stesso.
In questo articolo ti spiegheremo:
- cos’è il contratto preliminare di vendita;
- quale deve essere il contenuto del contratto preliminare;
- gli effetti giudirici prodotti dalla sua sottoscrizione.
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Il contratto preliminare di vendita: di cosa si tratta?
Il contratto preliminare di vendita è un atto pubblico, scrittura privata autenticata o scrittura privata, a seconda della forma scelta dalle parti. Si può decidere, infatti, di rivolgersi a un Notaio per la sua sottoscrizione (con maggiori garanzie) oppure di procedere in autonomia, senza l’assistenza di un professionista.
In ogni caso, con il contratto preliminare di vendita si determina l’obbligo per venditore e acquirente a finalizzare la compravendita in un’occasione futura, solitamente coincidente con l’atto di rogito notarile. Di fatto, le due parti si impegnano e vincolano a stipulare il contratto definitivo, definendone di fatto già parte del contenuto.
Le motivazioni per cui si ricorre al preliminare, infatti, sono spesso legate all’esigenza di mettere a punto una serie di adempimenti legati alla compravendita, come la sottoscrizione di un mutuo o la necessità di traslocare. Va da sé che solo con il contratto definitivo avverrà il trasferimento del diritto reale di proprietà.
Con il contratto preliminare, pertanto, venditore e acquirente hanno la garanzia reciproca che la compravendita si effettuerà. Nel caso in cui una delle due parti decida di recedere dall’obbligo, infatti, l’altra potrà agire giudizialmente a tutela del proprio diritto secondo quanto previsto in materia del Codice Civile.
Cosa deve contenere il contratto preliminare di vendita?
Prima di specificare cosa dovrà contenere il contratto preliminare di vendita, è bene specificare che non esiste una disciplina specifica e standardizzata per la sua redazione. Di fatto le uniche clausole normative previste sono quelle che fanno genericamente capo a quanto previsto in generale per i contratti (consenso manifesto delle parti, forma scritta, esatta indicazione del bene in vendita e prezzo). A queste si somma, secondo l’articolo 1351 del Codice Civile, che il contratto preliminare “è nullo se non ha la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.
In genere, comunque, il contratto preliminare di vendita contiene:
- nominativi e dati anagrafici della parte venditrice e acquirente;
- indirizzo, tipologia e dati catastali dell’immobile oggetto di trasferimento;
- indicazioni sull’atto di provenienza dell’immobile;
- il prezzo di vendita dell’immobile, inclusa l’eventuale caparra confirmatoria ed eventuali somme versate in anticipo rispetto alla stipula notarile;
- ulteriori indicazioni prodromiche alla stipula del rogito notarile.
Inoltre, è facoltà delle parti decidere se inserire:
- una clausola penale, secondo la quale le parti possono prevedere che, in caso di inadempimento di una o più clausole, la parte inadempiente sia tenuta a pagare una penale di tipo economico;
- la data termine per la stipula del contratto definitivo;
- l’indicazione su un’eventuale consegna differita dell’immobile rispetto alla data della stipula definitiva;
Gli effetti giuridici prodotti dalla sottoscrizione del contratto preliminare
Come già specificato, la sottoscrizione del contratto preliminare di vendita impegna le due parti alla futura stipula del contratto definitivo. Questo avviene sia nel caso in cui il preliminare venga registrato, sia nel caso in cui non sia fatto. La mancata registrazione, infatti, non inficia sugli obblighi civilistici insorti, ma solo sulla fattispecie fiscale, esponendo le parti a possibili sanzioni.
Nello specifico, la registrazione va effettuata entro 20 giorni in caso di scrittura privata o 30 in caso di atto pubblico o scrittura privata autenticata da un Notaio. I costi previsti sono il pagamento dell’imposta di bollo e di quella di registro. Quest’ultima non è dovuta se l’acquirente si avvale del Bonus prima casa Under 36.
La trascrizione del contratto preliminare di vendita
La parte acquirente, inoltre, può richiedere (a proprio carico economico) la trascrizione del contratto di vendita. Tale trascrizione tutela particolarmente l’acquirente in caso di inadempimenti di qualsiasi tipo del venditore. Essa ha una validità massima di un anno dalla data fissata per la stipula del contratto definitivo o di tre anni dalla trascrizione stessa, qualora tale data non sia stata fissata in sede di preliminare. Nello specifico, gli effetti prodotti dalla trascrizione sono:
- Un effetto “prenotativo“ sulla proprietà dell’immobile che, di fatto, fa retroagire l’acquisto alla data di trascrizione del preliminare
- Un effetto “cautelativo“ sull’immobile oggetto del preliminare validamente opponibile al venditore e ai terzi. Questo effetto interviene se, ad esempio, chi vende si sia accordato per il trasferimento dello stesso bene con altri soggetti.
Cosa succede se il contratto preliminare non viene rispettato?
Il contratto preliminare di vendita, salvo diverse indicazioni statuite dalle parti, è soggetto a un termine di prescrizione decennale (fermo restando la validità annuale o triennale della trascrizione). Ciò vuol dire che, pur in assenza di rogito notarile, produce i suoi effetti per un periodo di tempo molto ampio. Ma cosa accade, nello specifico, se in questo lasso di tempo una delle due parti rifiuti di sottoscrivere un contratto definitivo?
Qualora dovesse verificarsi questa fattispecie, la parte non inadempiente può ricorrere giudizialmente affinché venga fatto valere il suo diritto. Risulta necessario, perché la domanda sia accolta, che la parte che abbia agito in giudizio esegua (o si offra di adempiere) la prestazione dovuta da preliminare, se ancora esigibile.
