Acquisto immobile per ampliamento prima casa

Progettare l’acquisto dell’appartamento contiguo alla tua prima casa: ecco tutti i vantaggi e le problematiche.

Con il passare degli anni e l’allargarsi della famiglia ci si ritrova spesso stretti all’interno dell’abitazione. Ecco perché in questi casi in tanti pensano all’acquisto immobile attiguo prima casa, che sia un appartamento, un grande edificio o un monolocale, purché ubicato accanto alla proprietà, condizione essenziale per procedere poi all’accorpamento delle due strutture. A livello legislativo si fa riferimento perciò al D.Lgs. 112/2008, chiamato volgarmente “Piano Casa”, che prevede un ampliamento dell’immobile abitativo fino ad un massimo del 20%. Nei successivi 10 anni tale normativa ha subito ovviamente delle modifiche, il più delle volte differenti a seconda della regione interessata, interventi utili anche a recuperare edifici ormai in disuso, a fornire il giusto apporto a categorie di persone particolarmente svantaggiate e ad affiancare il comparto edilizio e i suoi lavoratori, spesso precari.

Cosa è importante considerare quando si procede ad una fusione catastale prima casa? Sarà ovviamente necessario tenere in considerazione:

• Costi, relativi ad esempio alla progettazione, alla manodopera e ai materiali;
• Burocrazia
• Permessi

Perché procedere all’acquisto immobile attiguo alla prima casa?

Le motivazioni sono tante e vanno dalla necessità di aggiungere una cameretta per i figli in arrivo al soddisfare un capriccio, come la presenza di una stanza degli ospiti o di un’area giochi personale. Anche un miglioramento delle condizioni economiche può spingere l’acquirente verso la ricerca di un immobile contiguo, posizionato accanto o anche sopra il proprio. Quest’ultima possibilità infatti è perfetta da chi desidera realizzare una separazione netta tra zona notte, quindi le classiche camere da letto, e zona giorno, dove vanno a posizionarsi la cucina, la sala da pranzo e magari un accogliente salotto, il tutto attuabile per mezzo di una scala interna appositamente costruita. L’immobile accorpato poi, nel caso vada a sommarsi alla metratura della “prima casa” sarebbe esente da imposte, perciò l’intera operazione presupporrebbe un bel risparmio di denaro.

Mutuo: cosa cambia in questi casi? Quali agevolazioni si hanno?

Per ciò che riguarda il mutuo ampliamento prima casa per l’acquirente è possibile, nella stra-grande maggioranza dei casi, rinegoziare la rata preesistente, soprattutto considerando che di fatto il valore dell’immobile aumenterà proporzionalmente alla metratura acquisita in fase di accorpamento. Inoltre comperando un’abitazione confinante, da qualsiasi lato la si guardi, è possibile accedere alle esistenti detrazioni fiscali inerenti alla prima casa. Le agevolazioni riguardano ad esempio l’imposta catastale e quella ipotecaria, fissate entrambe a 50 euro, nonché l’imposta di registro, calcolata al 2%. Inoltre in questi casi, rispettando i tempi di accorpamento indicati nell’apposito regolamento, è possibile ottenere la cancellazione dell’Imu inerente alla prima casa, a patto che la costruzione interessata non vada a superare i 240 mq totali e non appartenga alla categoria “immobili di lusso”.

Permessi e novità

Un altro aspetto che va a favorire coloro i quali stiamo progettando l’acquisto dell’appartamento contiguo prima casa è quello inerente al cosiddetto decreto “Sblocca Italia”, che risale al 2014 e tratta i costi da affrontare nel caso si decida di accorpare due abitazioni attigue. Ad esempio se l’utente mostrasse l’esigenza di posizionare una nuova apertura, come una porta, a livello di un muro che separa due unità abitative attigue, non avrebbe più necessità di fare richiesta al proprio Comune per il permesso apposito. Il proprietario ha solamente l’obbligo di presentare il progetto e il documento Cila, ossia la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, corredato dalla firma di un professionista autorizzato, come un geometra o un architetto.

Per lavori su appartamenti posti uno sopra l’altro è necessario invece presentare un diverso documento, lo Scia, che sta per Segnalazione Certificata di Inizio Attività. In entrambi i casi il proprietario si dovrà premurare di consegnare successivamente, in sede comunale, l’avviso di termine dei lavori, atto dovuto al fine dell’avvio di un aggiornamento catastale da parte dello stesso Comune di residenza. In tal modo viene informata tempestivamente, delle modifiche inerenti al nuovo accatastamento, anche l’Agenzia delle Entrate.

Fusione catastale prima casa, come comportarsi

La succitata cancellazione della quota Imu è richiedibile per unità abitative distinte e confinanti che vadano incontro a fusione catastale. La richiesta di accatastamento unitario è da eseguire il prima possibile, ad esempio dopo un acquisto o un’eredità ricevuta, poiché allungando le tempistiche si potrebbe andare incontro a problematiche varie ed eventuali. Un esempio potrebbe essere l’accatastamento di una delle proprietà implicate nell’operazione come seconda casa.

Rendere unica un’abitazione a partire da due case distinte richiede quindi l’esecuzione tempestiva degli opportuni lavori, che possono riguardare ad esempio la modifica degli impianti, gli interventi sui tramezzi e il posizionamento di porte e finestre. Come precedentemente detto, a lavori conclusi, il proprietario dovrà consegnare all’Ufficio tecnico comunale la documentazione che certifica l’effettiva unione delle due case. C’è da considerare a questo punto che ci sarà sicuramente un aumento della rendita catastale, per via della maggior metratura, ma le detrazioni fiscali ottenute risulteranno favorevoli e supereranno di gran lunga le spese affrontate.

Costi e ampliamenti casa

Infine c’è da considerare quelli che sono i costi che andranno a gravare sulle operazioni di ampliamento. Questi si calcolano come anticipato in base ai mq, considerando in primis la tipologia di materiali utilizzata. Il cemento armato, come facilmente intuibile, prevede esborsi più elevati, dell’ordine di 1000 euro/mq, e assieme alle strutture finite in legno (1500 euro/mq) rappresenta l’opzione più dispendiosa per i proprietari delle unità abitative sottoposte a modifica. Chi decide però di scegliere il legno può valutare anche l’ipotesi di lasciare la struttura al grezzo, risparmiando qualche centinaio di euro. A seguire ci sono i prefabbricati e le installazioni in alluminio, utilizzate ad esempio per la costruzione di verande, entrambe soluzioni che non superano i 300 euro/mq.

A quelli relativi alla scelta dei materiali si affiancano i costi da destinare alla manodopera e alle consulenze da parte di professionisti del settore, come ingegneri, geometri e architetti. In questi casi il consiglio è sempre quello di valutare più preventivi prima di dare il via ai lavori, andando a ricercare tra le varie possibilità quella che maggiormente si avvicina alle proprie esigenze ed al proprio budget.

Interessante infine, soprattutto per i più giovani, la possibilità di richiedere un finanziamento chiamato Fondo di Garanzia per la Prima Abitazione, rivolta a coppie, individui con contratti di lavoro atipici e single attestanti la condizione di figli a carico. Tali agevolazioni riguardano sia gli ampliamenti che i lavori di ristrutturazione prima casa.