Il Libro bianco della fiscalità immobiliare

Nasce il documento che definisce la nuova politica fiscale per favorire lo sviluppo sostenibile delle città e l’efficientamento energetico degli immobili.

Di recente, il Parlamento europeo ha approvato la Direttiva UE 30 maggio 2018, n. 844, che aggiorna le norme esistenti relative alla prestazione energetica nell’edilizia e all’efficienza energetica. Il nuovo quadro normativo regolamenta le modalità con cui viene effettuata la ristrutturazione edilizia, in vista dell’obiettivo urgente della transizione verso la decarbonizzazione degli edifici.

Gli Stati membri dovranno, entro il 2050, definire le modalità con cui concentrare gli investimenti nella ristrutturazione edilizia, nella realizzazione di un parco immobiliare decarbonizzato e ad alta efficienza energetica. Intervenire sul tema della rigenerazione è, quindi, un’urgenza a livello europeo.

È necessario passare dall’emergenza alla prevenzione, considerando che nel nostro Paese:

• il 70% degli edifici residenziali esistenti è stato costruito prima dell’introduzione delle norme antisismiche (1974) e sull’efficienza energetica (1976);
• il 50% dello stock abitativo (circa 6,2 milioni di edifici) è ubicato nelle aree a maggior rischio sismico (zone 1 e 2), dove vivono circa 23 milioni di persone (circa il 39% della popolazione), e che circa sette milioni di persone vivono in aree a rischio frane o alluvioni;
• il fabbisogno energetico medio degli edifici residenziali, pari a 180Kwh/mq./anno, risulta circa 4 volte superiore alla media degli edifici costruiti secondo le norme vigenti;
• l’aria delle principali città presenta livelli di concentrazione di particelle sottili nettamente superiori alla norma, dovuti in gran parte ai sistemi di riscaldamento delle abitazioni.

Per passare dalle parole ai fatti, serve sviluppare una visione strategica di lungo periodo delle politiche urbane che si ponga come obiettivo principale lo sviluppo sostenibile del territorio, considerando allo stesso tempo i principali ostacoli che si sono frapposti alla realizzazione di piani e programmi per la rigenerazione urbana del territorio. Ad esempio, occorre orientare l’uso della leva fiscale immobiliare all’ambiente e allo sviluppo sostenibile, rendendolo uno strumento fondamentale per la realizzazione dell’interesse pubblico. È da questo obiettivo che nasce il “Libro Bianco della fiscalità immobiliare”.

Il Libro bianco della fiscalità immobiliare

19Nato dalla collaborazione tra Ance e Confcooperative Habitat, Legacoop Abitanti, Associazione Nazionale Cooperative di Produzione Lavoro e Servizi, Assoimmobiliare, Legambiente e i due prestigiosi studi legali Biscozzi Nobili e Miccinesi, questo documento vuole essere il punto di riferimento per una nuova politica fiscale. Un manifesto di intenti in ambiti strategici come gestione del territorio, rigenerazione urbana, sicurezza sismica e risparmio energetico.

L’obiettivo è definire, dunque, un’offerta abitativa che risponda alle nuove esigenze di salubrità e di riqualificazione energetica, utilizzando la leva fiscale immobiliare per raggiungere tale scopo. Senza sottovalutare, poi, il ruolo che l’immobiliare può rivestire come motore per la crescita dell’economia e dell’occupazione nel nostro Paese.

Primo ambito di intervento: la revisione della fiscalità immobiliare

Per rigenerare e favorire la sostituzione edilizia, il riuso e la messa in sicurezza degli immobili, servono regole certe. Chi investe deve essere tutelato e deve essere in grado di definire i costi e rendimenti dell’operazione. Serve dunque una revisione della fiscalità immobiliare, che è ancora obsoleta e inadeguata rispetto alle esigenze di rigenerazione urbana e sostituzione edilizia.

Nel nostro Paese, chi acquista costruzioni nuove o ristrutturate, sicure dal punto di vista sismico e ad alta efficienza energetica, appare penalizzato dal punto di vista fiscale. Chi compra da un privato immobili obsoleti, infatti, paga meno imposte.

È necessario estendere, ad esempio, l’applicazione della detrazione Irpef per un ulteriore triennio (2018-2020), commisurata al 50% dell’IVA dovuta e versata sull’acquisto di abitazioni in classe energetica non inferiore alla A1. È essenziale ripristinare regimi fiscali agevolativi per l’acquisto di immobili vecchi e, allo stesso tempo, riconoscere incentivi per l’acquisto di immobili nuovi, efficienti dal punto di vista energetico.

Secondo ambito di intervento: gli incentivi fiscali

I vari bonus fiscali (ristrutturazioni edilizie, eco-bonus, sisma bonus, ecc.) hanno sicuramente avuto impatti positivi sia in termini di volumi d’affari che di occupazione.

Tuttavia, se si continueranno a trascurare gli effetti positivi (legati alla loro capacità di innescare interventi che altrimenti non sarebbero effettuati) e saranno considerati solo un costo per lo Stato, tali incentivi saranno sempre di difficile attuazione. Al contrario, devono essere visti come investimenti capaci di generare risorse fiscali aggiuntive in grado di compensarne il costo, e al contempo prevenire i danni da sisma e garantire il contenimento delle emissioni che impattano sul clima.

È necessario dunque rivedere gli incentivi, ad esempio eliminando i limiti soggettivi (solo persone fisiche e non anche esercenti attività commerciali) e oggettivi (solo immobili residenziali) oggi previsti per il bonus ristrutturazioni ed estendere a tutti la possibilità di recuperare l’importo detraibile.

Allo stesso tempo, occorre intervenire sin da subito (sia per gli interventi sui singoli immobili agevolati sino al 2018, sia per quelli che riguardano i condomini, per i quali le agevolazioni scadono nel 2021) sui meccanismi premiali dei bonus, introducendo criteri di modulazione che consentano di finalizzare gli incentivi agli interventi in grado di dimostrare una elevata prestazione energetica.

Terzo ambito di intervento: il riordino del catasto

Il Catasto deve essere adeguato alle mutate esigenze ambientali di efficienza energetica e sismica e dovrà premiare gli immobili che rispettano gli standard energetici e sismici previsti dalla legge. A tali immobili andrà riconosciuto un trattamento fiscale favorevole, e non una penalizzazione in termini di prelievo (le case che costano di più generalmente sono caratterizzate da un prelievo più alto). Si dovranno mettere in atto politiche premiali che incentivino la produzione, l’acquisto o il possesso di immobili ad alta efficienza energetica.

Dovrà essere introdotto un coefficiente che tenga conto della prestazione energetica dell’immobile e, in virtù del minor impatto ambientale del fabbricato agisca in senso inversamente proporzionale sulla rendita e sul valore catastale imponibile.

Tale meccanismo dovrebbe essere premiante, e di fatto il proprietario/conduttore dovrebbe essere disincentivato dal possedere immobili inefficienti, per i maggiori costi di gestione dell’immobile.

Deve comunque essere consentito un graduale adeguamento ai nuovi standard energetici e strutturali degli immobili, soprattutto per permettere alle fasce sociali più deboli, che non possono scegliere di vivere in abitazioni più innovative, e comunque più costose, di adeguarsi. Ecco perché, in ultima analisi, il ruolo degli incentivi fiscali sarà fondamentale per pervenire a un graduale efficientamento di tutto il patrimonio edilizio più obsoleto.