Immobili graffati, cosa c’è da sapere a riguardo?

Sapevi che le aste online mettono a tua disposizione anche proprietà graffate?

Chi si avvicina al mondo delle aste giudiziarie online può trovarsi dinanzi a tantissime opportunità, soprattutto per ciò che riguarda il mercato immobiliare. Il consiglio è però sempre quello di rivolgersi a esperti del settore che sappiano assistere i clienti durante tutto l’iter di acquisizione, illustrando loro ogni possibilità e venendo incontro ad ogni loro esigenza. Spesso l’utente chiede ad esempio informazioni inerenti all’elenco subalterni particelle graffate e cerca risposte in merito al significato dei termini sopramenzionati. La “graffa”, come la conosciutissima parentesi, è un segno utilizzato anche in ambito catastale e di fatto va a collegare un immobile edificato con una superficie scoperta, come può essere un giardino. Questa graffatura sta ad indicare che sia all’edificio che all’area scoperta sono associati i medesimi diritti reali, come fossero un’unica particella di tipo catastale, quindi caratterizzati da uno stesso numero di identificazione catastale. Il discorso appare ovviamente articolato ed è bene perciò studiarlo in modo approfondito, tenendone separatamente in considerazione le varie parti. Ad esempio l’analisi può toccare i seguenti punti:

• Quanto è importante conoscere la terminologia ufficiale?
• Nota di trascrizione e proprietà graffate
• Immobile graffato e successione
• Ricapitolando

Quanto è importante conoscere la terminologia ufficiale?

Non è per niente semplice comprendere ogni porzione tecnica di una visura catastale. Nel dettaglio è necessario in primis conoscere i termini specifici e i loro significati, come quelli di: sezione, particella, subalterno o graffatura. La sezione ad esempio può essere amministrativa, censuaria e urbana. La particella, detta anche numero di mappa o mappale, è un dato che deve essere sempre rappresentato all’interno delle visure catastali e indica un terreno o un fabbricato, associato in modo diretto alla sua area di pertinenza, se presente. È possibile che per il medesimo immobile, anche uno venduto tramite asta giudiziaria online, siano presenti più particelle o mappali, con vari subalterni, poiché può capitare che tale struttura si trovi su diversi terreni o sia stata soggetta ad aggiunte di locali da immobili adiacenti. Il subalterno, precedentemente citato, non è un dato necessariamente segnalato nella visura catastale e sta ad indicare un’unità immobiliare singola presente all’interno della particella. Viene quindi inserito soprattutto per quanto riguarda i fabbricati costituiti da più unità. Nel caso in cui alcuni subalterni privi di rendita autonoma corrispondano ad un’unica particella, ci si trova dinanzi a proprietà graffate, come nel caso dell’abitazione associata ad un giardino precedentemente menzionata.

Immobili graffati nota trascrizione

Anche per quanto riguarda le proprietà graffate è necessario eseguire la nota di trascrizione, ossia l’azione attraverso cui si rendono pubblici tutti gli atti di trasferimento, costituzione oppure modifica dei reali diritti sul suddetto immobile. L’effettiva esecuzione dipende innanzitutto dalla deposizione dell’atto, che deve avvenire nella Conservatoria dei Registri Immobiliari responsabile della specifica zona territoriale. La sopracitata nota di trascrizione dev’essere poi presentata non oltre il trentesimo giorno dalla suddetta deposizione, che sia atto, sentenza o provvedimento. Ogni nota si caratterizza per un numero di riconoscimento attribuito in ordine di presentazione in Conservatoria e per un altro numero che appare specifico per tipologia di formalità.
All’interno della nota di trascrizione, come indicato nell’Art. N°2643 del Codice Civile, devono essere presenti, e quindi resi pubblici, atti inerenti a: singolo o multipli trasferimenti di proprietà per gli immobili; trasferimenti o modifiche dei diritti di godimento in associazione ai vari beni immobili; rinunce dei diritti sui beni immobili; esecuzioni forzate, sentenze e domande giudiziali su varie tipologie di immobili; collaborazioni societarie interessate da specifici diritti e godimenti di proprietà immobiliari.
È opportuno poi fare molta attenzione al momento dell’inserimento dei dati, poiché un modello non correttamente compilato viene di norma scartato per insufficienza o incompletezza di identificativi catastali, portando quindi ad un nulla di fatto.

Immobile graffato successione

Spesso, soprattutto quando ci si trova a dover gestire un’eredità o a mettere ordine tra le varie proprietà acquisite negli anni, ci si trova dinanzi ad una serie di dubbi. Nel caso di un immobile graffato è bene sapere che viene messa in successione la sola particella principale, ricordandosi però di dichiarare anche la o le graffate. Queste possono risultare infatti prive di reddito, andando comunque ad essere indicate all’interno dell’apposito box destinato alle note, o apparire come utilità comuni anche ad altri subalterni. Infatti un immobile graffato, come precedentemente detto, è considerato di fatto una sola unità immobiliare. Solo nel caso si parli di titolarità differenti è necessario eseguire un Docfa per frazionamento, per poi procedere alla pratica di successione.

Ricapitolando

La graffatura in ambito catastale viene indicata perciò da una sorta di graffa o cediglia, andando ad indicare di fatto l’area totale di pertinenza di un immobile. Al catasto, a fronte di un unico mappale, sono rappresentati perciò sia il fabbricato che tutta l’area scoperta ad esso associata, indicando in tal modo la proprietà dell’intero pacchetto a favore di un soggetto univoco, un solo ed unico proprietario. Viceversa, se l’immobile ed il terreno dovessero appartenere a due individui differenti, non sarebbe presente né necessaria la graffatura e anche i numeri di mappa associati ai due beni sarebbero diversi. Si parla in pratica di una rappresentazione grafica delle pertinenze che intercorrono tra terreno circostante e struttura edificata, in ambito cartografico.
Ai fini civilistici e fiscali ogni unità graffata, costituita da particella e subalterno e caratterizzate da identificativo univoco, sono a tutti gli effetti un’unica entità, con una sola rendita effettiva, una sola consistenza e una sola classe catastale.
All’interno della visura tutti questi elementi si riconoscono poiché incolonnati uno sopra l’altro. Solamente la prima particella poi ha accanto tutti i suoi dati relativi, i quali però descrivono l’intero lotto inserito in colonna.
L’onda (o graffa) si pone nelle planimetrie esattamente nelle linee di confine tra le varie particelle graffate ed è facilmente individuabile durante la lettura, tuttavia è sempre bene farci attenzione, soprattutto quando si analizzano i documenti di un lotto in asta.
Ma quanto costa graffare un terreno? Non è facilmente calcolabile e dipende da alcuni parametri specifici, primo tra tutti quello che interessa la tipologia di figura professionale al quale l’utente si andrà a rivolgere. È noto infatti che la consulenza effettuata da un notaio sia, di norma, più cara rispetto a quella eseguita da un geometra. Sta di fatto però che quest’ultima categoria professionale ha in genere molta più dimestichezza con operazioni quali la graffatura di terreni. Quindi è bene soppesare bene le due opzioni.