Acquisto della prima casa più facile: aumentano le erogazioni dei mutui

I mutui per la prima casa crescono con importi maggiori e tassi stabili. Scopriamo le diverse tipologie di mutuo.

Le richieste di mutuo per la prima casa stanno risalendo, complici i tassi convenienti e una maggiore disponibilità alla contrattazione da parte delle banche. La competitività, sempre più incalzante tra i diversi Istituti di Credito, volge a favore dell’acquirente che può così ottenere condizioni decisamente più favorevoli che in passato. Alcune Banche propongono finanziamenti, particolarmente vantaggiosi a chi ha meno di 35 anni, che comprendono anche coperture fino al 95%. Il mutuo per l’acquisto della casa richiede, però, alcune valutazioni affinché sia adatto alle esigenze del richiedente. I bisogni del mutuatario, infatti, possono riguardare un immobile in costruzione, l’acquisto e la successiva ristrutturazione di una abitazione o il completamento di una casa al grezzo (o al grezzo avanzato). In questo articolo porremo il focus su aspetti che, se chiariti, possono agevolare le diverse situazioni di chi sta per chiedere un mutuo. Prima di procedere con la richiesta bisogna avere chiare, infatti, le possibilità offerte dagli Istituto di Credito che possono riguardare:

• l’acquisto e la ristrutturazione
• l’acquisto all’asta
• l’acquisto dal costruttore
• l’acquisto di una casa al grezzo

Il mutuo per l’acquisto e la ristrutturazione

Chi intende richiedere un mutuo per disporre di liquidità sia per l’acquisto dell’immobile che per la ristrutturazione non incontra particolari problemi. Al momento della presentazione della documentazione alla Banca si dovranno allegare i preventivi e, dove occorrono, le concessioni necessarie per i lavori di ristrutturazione. Nel caso si tratti di lavori inerenti la manutenzione ordinaria basta produrre il preventivo preparato dalle maestranze che si occuperanno dei lavori ma se si tratta di una manutenzione straordinaria dovrà essere allegata anche la domanda di autorizzazione ai lavori da inoltrare al Comune interessato. Leggermente diversa è la situazione in cui si devono effettuare grandi opere perché, in questi casi, deve essere presente anche la concessione edilizia. Il mutuo per l’acquisto della casa e per la ristrutturazione è, quindi, un finanziamento immobiliare che consente di eseguire grandi opere inerenti la manutenzione straordinaria e gli interventi di manutenzione ordinaria. Per erogare il mutuo la Banca incarica un perito che valuta sia l’immobile che i costi previsti dai preventivi: questi devono risultare congrui. Concesso il mutuo, il richiedente riceve il finanziamento per l’acquisto mentre l’importo per i lavori di ristrutturazione viene erogato, in genere, secondo più quote e in base allo Stato di Avanzamento dei Lavori (SAL). Un perito dell’Istituto di Credito sarà incaricato di compiere delle verifiche in corso d’opera: il tecnico valuterà se i lavori vengono eseguiti e se sono rispondenti alle cifre richieste.

Le occasioni delle aste online e la possibilità del mutuo

Forse non tutti sanno che è possibile ottenere il mutuo per l’acquisto della casa all’asta. In questo caso bisogna rivolgersi agli Istituti di Credito che hanno stabilito delle convenzioni con le Case delle Aste. I benefici sono molti perché, come è noto, gli immobili ammessi alle gare provengono in buona parte da procedure fallimentari. La stima è sempre inferiore a quanto richiesto per le case sul mercato ma la cifra può essere ancora più bassa. Infatti nei casi in cui l’asta dovesse andare deserta nelle gare successive il prezzo è ribassato. Un altro vantaggio nell’acquistare l’immobile partecipando alla gara è dato dalla possibilità di inoltrare, entro 120 giorni, la domanda di sanatoria con la quale si ottiene il condono di eventuali irregolarità edilizie. Infine, un ultimo beneficio che si gode partecipando alle aste giuridiche, è la mancanza di spese presenti negli acquisti tradizionali: infatti non sono previsti né gli oneri notarili né l’intermediazione delle agenzie immobiliari. Per quanto riguarda i benefici fiscali, acquistando una casa in vendita all’asta si ottiene il mutuo alle medesime condizioni che si avrebbero nella compravendita classica e si ha diritto alle detrazioni previste dalla normativa. La concessione del mutuo viene comunicata al richiedente prima della gara e l’importo è erogato al pagamento del saldo.

Comprare la casa dal costruttore: su cosa vigilare

Le preferenze di acquisto vanno ad un immobile nuovo perché non richiede manutenzione e in caso di vendita ha un valore maggiore? In questo caso, comprando l’immobile dal costruttore, si può subentrare attraverso l’accollo del mutuo e rimborsare, così, la Banca. Il vantaggio è che non ci sono costi di apertura della pratica di mutuo (anche se alcuni costruttori potrebbero richiederli), bisogna però verificare alcuni aspetti per essere sicuri che l’acquisto non sia un passo falso. La prima verifica riguarda i pagamenti dell’impresa che devono essere in regola, ma non è l’unica. Prima di decidere per l’accollo è importante conoscere che tipo di finanziamento ha stipulato il costruttore perché, se fosse oneroso, anche il mutuo per l’acquisto della casa in costruzione potrebbe essere poco vantaggioso. Dovranno essere valutati, quindi, i tassi e le spese, senza dimenticare di controllare la solidità del costruttore: se dovesse fallire sarebbe il mutuatario a pagare per un immobile non completato. Un caso diverso riguarda la richiesta di finanziamento di chi possiede un terreno o desidera acquistarlo per costruire: potranno essere richiesti sia mutui per la liquidità che quelli per l’acquisto dell’appezzamento di terreno e per l’edificazione.

La casa al grezzo: mutuo e vantaggi

Una opzione interessante è l’acquisto di una casa al grezzo. Spesso la crisi economica ha impedito ai privati e ai costruttori di terminare i lavori agli immobili che un potenziale acquirente può reperire sui portali d’aste a prezzi bassi. Vediamo, però, di chiarire cosa si intende per casa al grezzo. Si tratta di case dotate di murature, solai, tetto e aperture per le finestre ma non di impianti (idraulico, elettrico e termico), serramenti, pavimenti e tramezzi interni. Con questo acquisto ci sono innegabili vantaggi: la casa può essere completata, con calma, in base alle possibilità economiche, inoltre è possibile ottenere il mutuo per l’acquisto della struttura al grezzo e per completarla. Anche in questo caso si può fare ricorso ai mutui SAL (Stato Avanzamento Lavori) i cui importi vengono erogati nei vari momenti della costruzione. Può accadere che il mutuo richiesto sia superiore al valore finale della casa: quando si verifica questa situazione la somma che non viene erogata è da considerare come estinzione parziale di quanto dovuto dal mutuatario.