Prima casa: a quanto ammontano le tasse per l’acquisto?

L’acquisto di una casa propria è in cima alla lista dei desideri di molti italiani. Ma quando si decide di comprare una casa ci sono così tanti oneri e doveri che è facile perdere di vista il quadro generale. L’acquisto di una casa può influire praticamente su tutto nella tua vita. Prima di procedere con l’acquisto, quindi, è importante ottenere tutte le informazioni necessarie. Per finanziare l’acquisto, molto probabilmente sarà necessario sottoscrivere un mutuo. Dopo aver firmato l’atto notarile, sarai il proprietario ufficiale della proprietà, ma avrai diverse tasse prima casa da pagare. Cerchiamo di fare il punto della situazione e capire insieme quali tasse e quali agevolazioni sono legate all’acquisto della prima casa.

Le tasse da pagare sull’acquisto di una casa in Italia

Quando si decide di investire sul mattone, bisogna sapere che ci sono diverse tasse da versare, ma anche alcune agevolazioni di cui si può beneficiare all’acquisto della prima casa. Cerchiamo di capire, innanzitutto, quali sono le imposte da pagare senza alcuna agevolazione. In linea di massima, le tasse sull’acquisto di una casa sono diverse se si acquista da un privato o da un’impresa soggetta a esenzione Iva, oppure se si acquista da un’impresa di costruzione con vendita soggetta a Iva. Nel primo caso, ovvero acquistando da un privato, si dovrà pagare l’imposta di registro pari al 9% sul valore catastale dell’immobile, oltre che l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, che hanno entrambe in questo caso un costo fisso di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa di costruzione o di ristrutturazione, e vende entro cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori, le tasse prima casa per l’acquirente comprenderanno un importo Iva del 10%, mentre l’imposta di registro, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria avranno tutte un valore fisso di 200 euro ciascuna. In entrambi i casi, ovvero che si acquisti da impresa o da privato, l’imposta ipotecaria, di registro e catastale dovranno essere versate direttamente al notaio nel momento in cui l’atto è registrato. Tuttavia, se si possiedono i requisiti previsti dalla legge e sono presenti determinate condizioni, si può usufruire di imposte ridotte sull’acquisto della prima casa. Vediamo insieme come funzionano queste agevolazioni.

Agevolazioni fiscali acquisto prima casa: i requisiti

La normativa fiscale italiana prevede una serie di agevolazioni sulle tasse prima casa. Per l’esattezza, chi acquista una prima casa da privato dovrà versare solo il 2% dell’imposta di registro (anziché il 9%), mentre chi acquista da un’impresa dovrà pagare l’Iva al 4% anziché al 10%. Per poter usufruire delle agevolazioni, è necessario possedere una serie di requisiti, prima tra tutti la residenza dell’acquirente nello stesso comune in cui si trova il bene da acquistare. Se non è ancora il caso, l’acquirente disporrà comunque di 18 mesi di tempo per richiedere la residenza e fornire conferma. Inoltre, è importante sapere che non per tutte le categorie catastali di abitazione si possono richiedere i bonus fiscali.

Infatti, rientrano nella lista solo le seguenti categorie catastali: abitazioni di tipo civile, di tipo economico, di tipo rurale, di tipo popolare o ultrapopolare, villini e alloggi tipici dei luoghi. Non potranno godere invece delle agevolazioni coloro che decideranno di acquistare ville, abitazioni di tipo signorile e/o palazzi storici artistici di grande pregio. Inoltre, è necessario che l’acquirente non si trovi in un regime di comunione dei beni nel momento dell’acquisto e, ovviamente, che non possieda nessun altro bene immobiliare su tutto il territorio nazionale. Insomma, dovrà trattarsi a tutti gli effetti dell’acquisto della sua prima casa. L’aiuto di un professionista del settore immobiliare potrà certamente esserti utile nel caso abbia ancora dubbi sui requisiti per le agevolazioni fiscali.

Perdita delle agevolazioni

Inutile dire che, se vengono a mancare i requisiti fondamentali, le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa possono essere perse, così come chiarito dall’Agenzia delle Entrate. In caso ciò accada, l’acquirente sarà obbligato a versare tutte le imposte finora risparmiate, nonché gli interessi, e una sanzione che corrisponderà al 30% delle imposte stesse. Il primo caso di perdita di agevolazioni è dato da false dichiarazioni circa i requisiti posseduti riportate nell’atto notarile. Inoltre, come abbiamo già specificato, se l’acquirente ancora non risiede nel comune dov’è situato il bene che desidera acquistare, ha 18 mesi di tempo dalla firma dell’atto per poter spostare la sua residenza. In caso passino i 18 mesi e ancora non siano stati presi provvedimenti, l’acquirente perderà ogni agevolazione fiscale.

A tal proposito, bisogna precisare che non hanno obbligo di residenza nello stesso comune: il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia; gli italiani residenti all’estero e regolarmente iscritti all’AIRE, i quali possono acquistare un bene come prima casa in Italia senza alcun vincolo. Le agevolazioni sulle tasse prima casa, inoltre, possono essere perse nel caso in cui il proprietario decida di vendere o donare l’immobile prima della scadenza dei 5 anni dalla data d’acquisto previsti dalla legge. Viene fatta un’eccezione nel caso in cui il proprietario, nell’arco di un anno, decida di acquistare un altro immobile (anche a titolo gratuito) nel quale stabilire la propria residenza principale in tempi ragionevoli.

Spese di intermediazione immobiliare e spese notarili

Nonostante non si tratti di un obbligo stabilito dalla legge, è convenzionalmente accettato che sia il nuovo acquirente a occuparsi delle spese notarili. In caso si vogliano ripartire le spese in maniera diversa, è sempre possibile accordarsi con il venditore, ma in caso ciò non accada, sarà il compratore a dover pagare il conto. Stabilire un prezzo è impossibile, poiché ogni studio notarile applica tariffe diverse. È bene richiedere dei preventivi prima di affidarsi a qualcuno. Inoltre, l’acquirente dovrà mettere in conto anche le spese di intermediazione immobiliare: si tratta in poche parole della provvigione dovuta all’agente immobiliare che si è occupato della compravendita. Queste spese sono detraibili (esclusivamente per l’acquirente) al 19% fino a un importo massimo di 1.000 euro.

Tasse prima casa e bonus fiscali 2021

Una serie aggiuntiva di agevolazioni riguardanti il settore immobiliare è stata introdotta con la legge Bilancio, una manovra per far ripartire l’economia dopo la crisi economica portata dal Covid-19. Primo fra tutti il bonus sull’acquisto di immobili ristrutturati: è prevista una detrazione del 50% calcolato sul 25% del prezzo totale di vendita, fino a un importo massimo di 96.000 euro. Inoltre, sono previste detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica pari al 65% per l’intero stabile o condominio, e pari al 50% per il singolo appartamento, nonché una detrazione del 50% sull’acquisto di mobili o grandi elettrodomestici a risparmio energetico. Per una lista completa dei bonus e dei requisiti, visita il sito del governo nella sezione in merito alla Legge Bilancio.