Coronavirus: come cambia il mercato immobiliare?

Il Coronavirus bloccherà il settore immobiliare?

La pandemia potrebbe comportare la perdita di milioni di transazioni immobiliari nonostante i tassi storicamente bassi.

L’economia del nostro Paese, già fragile da tempo, oggi sta facendo i conti con l’emergenza causata dal Coronavirus che ha modificato relazioni sociali, abitudini e attività. In un report di Standard & Poor’s si evidenzia che le conseguenze della pandemia porteranno ad una riduzione delle stime di crescita per il 2020. Molti  settori registreranno un tracollo di notevole entità ma cosa bisogna aspettarsi dal mercato immobiliare? Ci sarà una nuova stagnazione, come è accaduto negli anni prima del vivace 2019, o il settore riprenderà con slancio perché il mattone sarà considerato un bene rifugio? Per rispondere a queste domande abbiamo analizzato specifici aspetti come:

• le previsioni delle società di consulenza;
• cosa faranno gli investitori e le banche;
• verso quali immobili si orienteranno le famiglie nel futuro.

Gli effetti del Coronavirus sul mercato immobliare: cosa aspettarci?

Nel quarto trimestre del 2019 abbiamo assistito ad un calo del Pil dello 0,3% e ad un continuo ristagno dei prezzi degli immobili, accompagnato, in alcune zone, da notevoli ribassi. Il Paese mostrava già di essere sull’orlo della recessione ma l’ulteriore crisi scatenata dal virus, che oggi coinvolge soprattutto il turismo, potrebbe riguardare anche il mercato degli immobili. Secondo Nomisma, infatti, nel 2020 ci sarà un numero di compravendite inferiore rispetto all’anno precedente, che potrà variare dalle 50.000 alle 100.000 unità. Un dato ineluttabile che potrà essere confermato in modo totale o solo parziale ma non certo  sconfessato, e questo è facilmente spiegabile. Purtroppo il Coronavirus potrebbe determinare un aumento nel tasso di disoccupazione e di conseguenza un maggior impoverimento degli investitori. È immediato comprendere che chi perde l’occupazione è improbabile che si impegni nell’acquisto di un immobile, anche se era stato programmato da tempo. Sempre l’Osservatorio sul mercato immobiliare italiano Nomisma prevede però che non ci sarà una diminuzione del costo delle case, esattamente come è accaduto nel 2008 con il fallimento di Lehman Brothers.

Attesa una riduzione delle compravendite

Per avere un quadro più completo bisogna però tenere presente i possibili scenari che potrebbero verificarsi a seconda della gravità della recessione. Nel mercato delle compravendite riferite al comparto residenziale, il fatturato nel 2020 potrebbe calare da 9 a 22,1 miliardi rispetto al 2019 e poiché tutto lascia supporre che la crisi non sarà breve, si calcola che in tre anni la perdita potrebbe essere di 122 miliardi. Nel corporate si prevede una perdita di fatturato tra i 2,6 e i 5,8 miliardi. Le potesi tengono conto di variabili macroeconomiche che si verificheranno portando conseguenze, si teme gravose, nel breve e nel lungo periodo. Se nei mesi precedenti la timida rinascita delle compravendite era stata sostenuta dal calo dei tassi, il futuro oggi si presenta negativo, anche se è difficile ipotizzare quanto lo sarà. Oltre ad un probabile impoverimento da parte di chi perderà l’occupazione, bisogna considerare che molti che pensavano di investire per mettere a reddito l’immobile non lo faranno per poter incrementare i risparmi e avere  liquidità per eventuali problemi economici. A questi aspetti se ne aggiunge un terzo che riguarda le banche: gli istituti di credito potrebbero rendere più difficile ottenere un mutuo in quanto essendo ancora oberati dalle sofferenze accumulate nel passato, non vorranno correre nuovi rischi concedendo garanzie ipotecarie che non permettono di difendersi adeguatamente dai cattivi pagatori. Si temono quindi contraccolpi negativi con transazioni in calo e con variazioni peggiorative che potrebbero riflettere un andamento ancora più negativo di quanto paventato. Per capire quale sarà l’andamento reale al di là delle previsioni, bisogna attendere che termini il periodo emergenziale. Il settore immobiliare, infatti, non ha ripercussioni immediate e solo sul medio o lungo periodo si potrà comprendere in che direzione si sta andando. Per le città più vivaci come Milano saranno inevitabili dei tempi di stallo ma poi, dopo un ridimensionamento delle transazioni, si prevede una ripartenza se pur a distanza di mesi da oggi. Milano sarà tra le prime realtà a riprendersi: a conferma di ciò basta dare un’occhiata non tanto ai canoni di affitto, che sono praticamente fermi e registrano solo un piccolo incremento dello 0,3%, ma alla domanda di locazioni, aumentata dell’1,9%, a cui l’offerta non è in grado di rispondere. Il rallentamento nelle compravendite si nota anche nelle principali città come Firenze con un -9,6%, Roma -8 %, Napoli -5% e Genova -3,9%.

Verso quali immobili si orienteranno le famiglie nel futuro

Alla fine della crisi uno dei settori che sarà maggiormente coinvolto sarà proprio quello degli immobili. È logico poi ipotizzare che le famiglie, specie se numerose, saranno orientate a scegliere nuovi tipi di immobili. Questo soprattutto dopo i provvedimenti assunti dal Governo per impedire il dilagare del virus, a causa dei quali i nuclei famigliari hanno trascorso settimane in abitazioni spesso molto piccole dove è diventato un problema la divisione degli spazi per permettere lo smartworking ai genitori e la didattica online ai figli. La qualità dell’immobile sarà un fattore determinante nella scelta, questa caratteristica, che renderà appetibili alcuni immobili piuttosto che altri, è confermata da Scenari Immobiliari: piuttosto che l’acquisto di un Suv, in futuro si sceglierà la casa con un vano in più.  Dopo questa disamina di carattere generale ci sentiamo però di dire che, nella situazione odierna, la casa può essere ancora considerata un bene rifugio. Questo è dovuto a molti fattori tra cui le caratteristiche che ha assunto il comparto obbligazionario, tradizionalmente  privilegiato da chi cerca un reddito fisso, che oggi è saturo e con rendimenti negativi.  A ciò va aggiunta una ulteriore considerazione: pur essendo vero che vendere un immobile, in caso sia necessaria della liquidità, può prevedere tempi lunghi se non si è intenzionati a svendere, la volatilità del borsa comporta rischi molto elevati con perdite che possono arrivare al 30%. Si tratta di un record negativo che il mercato immobiliare, decisamente più stabile, non ha mai registrato.